17. května 2012 14:53 Lidovky.cz > Zprávy > Design

Dlouhá cesta k netradičním hypotékám

  • Poslat
  • Tisk
  • Redakce
  • 0Diskuse
Rodinný dům Jevany. Vila architekta Davida Krause | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Rodinný dům Jevany. Vila architekta Davida Krause | foto:  Jan Zatorsky, Lidové noviny
Nabídka hypoték na českém trhu se neustále rozšiřuje. Půjčku lze modelovat podle chuti, cenou mohou být vyšší úroky.

Když se řekne hypotéka, představí si většina lidí jednoduše úvěr na koupi nemovitosti. Přitom často netuší, že si pomocí hypotečního úvěru mohou spořit na penzi, platit si životní pojištění, investovat do cenných papírů nebo si koupit třeba auto.

Ještě před deseti lety tomu tak nebylo. Banky nabízely pár základních typů hypoték, navíc byly v jejich poskytování opatrné. Svobodný člověk, cizinec nebo člověk před důchodem měl často problém úvěr získat. Pokud spadal do všech tří kategorií – svobodný cizinec před důchodem – měl smůlu úplně. Dnes banky i takovým klientům ochotně půjčí. Přesněji, jejich příjmy nebo zajištění nemovitostí už není neřešitelná překážka. Na trhu jsou dnes hypotéky, které se ušijí na míru. Některé jsou sice stále považovány za netradiční, ale jejich nabídka se postupně rozšiřuje. A dá se očekávat, že jich bude do budoucna přibývat.

Interiér vily v Jevanech

Už nyní je ale výběr větší, než většina lidí tuší. „Na trhu je dnes přes 200 produktů, které se navíc dají kombinovat,“ říká Libor Ostatek, jednatel společnosti Golem finance, která sdružuje hypoteční makléře.

Oblíbená americká

Z netradičních úvěrů je dnes nejrozšířenější takzvaná americká hypotéka. Pochází, jak jinak, z USA, kde zaznamenala velký boom a rozšířila se i do dalších zemí. České banky ji začaly nabízet v roce 2004 a její obliba od té doby narůstá. Dnes už ji mají v nabídce téměř všechny. V čem je jiná? Jde o neúčelovou hypotéku - kdo zastaví dům či byt a má dostatečné příjmy, může si půjčit peníze na cokoliv, třeba i na dovolenou. Lze si také díky ní konsolidovat nevýhodné půjčky. Americká hypotéka je sice dražší než ta tradiční (s úroky od šesti do osmi procent), ale levnější než nákup na splátky nebo spotřebitelský úvěr. Aktuálně mohou u tuzemských bank klienti čerpat finanční prostředky až do výše 70 procent zástavní hodnoty nemovitosti a splácet mohou až 25 let.

Pozor na úročení

Zatímco americká hypotéka už v Česku zlidověla, jiné typy hypoték jsou ještě v plenkách. Kojencem na hypotečním trhu je například offsetová hypotéka. První ji na český trh vrhla v polovině roku 2008 mBank v podobě takzvaného bilančního mechanismu. Jedná se v zásadě o běžný hypoteční úvěr doplněný o možnost offsetového (bilančního) účtu. Jde vlastně o určitou formu spořicího účtu, na který klient může víceméně libovolně vkládat finanční prostředky a zase je vybírat. Banka přitom z těchto prostředků vypočítává fiktivní úrok, o který následně poníží částku úroků, které jí klient musí každý měsíc platit z hypotečního úvěru. Výhodou je nižší měsíční splátka hypotéky a možnost kdykoli hypotéku mimořádně splatit.

Dům v Heřmanově Měštci

Nicméně s přelomem roku 2008 mBank utlumila atraktivitu tohoto produktu výrazným zvýšením úrokových sazeb a zpřísněním podmínek, pak jej zrušila úplně. Hozenou rukavici zvedla až před dvěma lety Raiffeisenbank. Kromě ní dnes nabízí offsetovou hypotéku jen Fio banka.

Dá se ale očekávat, že se offsetová hypotéka stane v budoucnu stejně využívaným produktem, jako je americká hypotéka. Jen to chvíli potrvá. Například ve Velké Británii, kde produkt existuje od roku 1997, to trvalo roky. Zatímco v roce 2002 jej nabízela více než třetina hypotečních poskytovatelů, v současné době jich nabízí offset více než 90 procent.

Pak jsou zde typy hypoték, které jsou šité pro různé skupiny klientů. Pokud chce například někdo získat hypotéku a má nepravidelné příjmy nebo je nechce prozradit, má dveře do banky otevřené. U bezpříjmové hypotéky totiž není třeba dokládat příjem, stačí pouze podepsat čestné prohlášení o tom, že jste schopni hypoteční úvěr splácet. Některé banky se ještě jistí povinným potvrzením o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu. Nevýhodou je, že banka vám půjčí jen do 50 procent hodnoty zastavovaných nemovitostí a maximálně pět mi- lionů korun. I tuto hypotéku nabízejí téměř všechny banky – úroky se pohybují od pěti do šesti procent.

Interiér domu v Heřmanově Měštci

U některých typů hypoték nemusí být prokazovaným příjmem jen výplata od zaměstnavatele. Součástí mohou být i příjmy z pronájmu. Hypotéku na pronájem nabízí například Hypoteční banka, a to až na 85 procent hodnoty nemovitosti, její splatnost může být až 25 let, úrok se pohybuje zhruba od čtyř do pěti procent.

Narazit při dokládání příjmů můžete, i pokud jste osoba samostatně výdělečně činná. To v případě, že v daňovém přiznání vykazujete „optimalizované“ příjmy. Jinými slovy – stáhli jste příjmy dolů co nejvíce, abyste nemuseli platit daně. Jak ale bance dokázat, že příjmy máte? Vyřešit to lze takzvanou obratovou hypotékou – některé banky vezmou za záruku dostatečně vysoký obrat vaší firmy, bez ohledu na výši vašich příjmů. Nabízí ji například LBBW nebo Raiffeisenbank.

Dům v Tuchoměřicích

Pokud jste si dříve chtěli na hypotéku pořídit družstevní byt, byl to problém. Postupně ale banky obrátily a tvrdí, že financovat klientovi byt, byť vlastně nekupuje nemovitost, ale podíl v družstvu, není problém. Úvěr však musí být zajištěn jinou nemovitostí. Některé banky šly ještě dál a na zástavním právu nebazírují. „Pokud klient nemá čím ručit, může použít předhypoteční úvěr, a to v případě, že družstevní byt bude později do osobního vlastnictví převeden. Splatnost může být nastavena v maximální možné délce, která je u nás až 40 let,“ popisuje mluvčí Hypoteční banky Rita Gabrielová. Háček je v tom, že za tuhle „výhodu“ zaplatí klient úrok osm a půl procenta.


Financovat nemovitost lze kombinací různých úvěrů. Například Hypoteční banka nabízí kombinaci hypotéky, a to s kapitálovým životním pojištěním, investičním životním pojištěním anebo úvěr kombinovaný s cennými papíry. „Tady je výhodou předvedením možnost uplatnit si zaplacené životní či kapitálové pojištění jako odpočet ze základu daně. Pro oba produkty v omezené výši 12 tisíc ročně,“ říká Gabrielová. Kombinace s pojištěním fungují tak, že se nesplácí jistina, splátky se platí na kapitálové a životní pojištění. „Došlo však k tomu, že v posledních letech poklesla hladina fondů a neklesala pak hodnota jistitny. Lidé pět let spláceli a neumořili vůbec nic,“ varuje Ostatek před výrazným rizikem, které tento produkt v době finanční krize může přinést.

Nepříliš rozšířené jsou zatím variabilní hypotéky, jejichž úrokové sazby jsou navázány na vývoj sazeb na mezibankovním trhu – ačkoli je nelze řadit do kategorie netradičních. V posledních letech však poptávka po nich roste a nabízí je čím dál více bank. Hypotéku s variabilní sazbou sice banky (mBank, Oberbank) na našem trhu nabízejí již od roku 2008, v roce 2009 však dalo přednost hypotéce s variabilní úrokovou sazbou pouze 1,5 procenta klientů. Do většího povědomí se tento typ sazby dostal až v roce 2010, kdy přišla UniCredit Bank s konceptem „převratné hypotéky“, který do té doby málo známou variabilní úrokovou sazbu začal výrazněji propagovat. V loňském roce tak už byl podíl těchto hypoték téměř osmiprocentní. Kromě UniCredit je nyní nabízí také LBBW, GE Money Bank, Raiffeisenbank nebo Česká spořitelna.

Interiér domu v Tuchoměřicích


„Variabilní hypotéka je určená hlavně pro lidi, kteří chtějí spekulovat a mají dostatečné příjmy a ustojí výkyvy,“ říká Martin Pól, výkonný ředitel poradenské firmy Gepard.

Ačkoli banky v tuzemsku nabídku hypoték neustále rozšiřují, pořád se nedá srovnat se zeměmi západní Evropy. „Západní banky lépe reflektují požadavky klientů,“ říká Petra Horáková Krištofová, manažerka Asociace hypotečních makléřů. To je ale tím, že v Česku existuje hypoteční trh teprve 17 let, nedá se tedy hovoři o nějaké hlubší tradici, jako je tomu v západní Evropě nebo v USA. Český trh je prostě zatím příliš mladý a konzervativní. A to nejen pokud jde o banky, ale hlavně o klienty. „Pro tuzemského klienta je hypotéka sama o sobě něčím novým a produktová rozmanitost může na takové klienty působit značně komplikovaně,“ dodává Horáková Krištofová.


Netradiční hypotéky jsou proto zastoupeny do 15 procent celkově poskytnutých hypoték. Makléři očekávají, že klasické produkty tu budou i nadále, ale pokud jde o požadavky klientů, trh bude dozrávat „Bude pod jednoznačným tlakem na větší flexibilitu a na možnosti více kombinovat produkty,“ myslí si Ostatek. Motorem mohou být podle něj i nové banky, které se budou snažit vyprofilovat.

Usedlost Turbová

Co u nás zatím chybí, je také reverzní neboli zpětná hypotéka. Tento typ hypotéky, který je nabízen například v USA nebo ve Velké Británii, se vyznačuje tím, že klient přenechá dům bance za část tržní ceny, přičemž mu zůstává právo doživotního užívání (definované jako věcné břemeno). Klientovi je částka vyplacena jednorázově nebo pravidelně formou měsíční renty. Po smrti klienta banka dům prodá, přičemž případný přebytek vyplatí klientovi nebo jeho dědicům. Při uzavírání smlouvy lze případně určit, jaká část se použije k vyplácení renty a jaká část zůstane jako dědictví.


Banky ale zatím tvrdí, že v současné době na zpětnou hypotéku není ještě tuzemský trh připraven. Možná bude připraven tehdy, až se z dnešních vlastníků nemovitostí stanou důchodci.


Západní trhy jsou dál také v tom, že je zde větší podíl refinancování než u nás. I když v posledních dvou letech v tuzemsku ožívá. „Odhaduji, že refinancování tvoří zhruba 19 procent objemu poskytnutých hypoték na trhu,“ říká šéf Hypoteční banky Jan Sadil. Právě letos se dá očekávat rekordní počet refinancování, protože mnoha lidem končí pětileté fixace hypoték z rekordního roku 2007.


S končící fixací úrokových sazeb klient nemusí nutně změnit banku, záleží vždy na přístupu jeho stávající. Tedy zda ocení, že je řádně splácejícím klientem, a nabídne mu atraktivní podmínky i na další období, nebo zda se pokusí klienta „natáhnout“ vysokou sazbou. Banky velmi často spoléhají na laxnost klientů a na jejich neochotu ke změně. To se ale začíná pomalu měnit.


Pokud jde tedy o financování bydlení, čekají nás rozmanité časy. Jen škoda že ještě žádná banka nepřišla s bezúročnou hypotékou. To by jí klienti dozajista vylámali dveře. Ale kdo ví, jak to bude za dvacet let?


Hypoteční úvěr dnes může získat i výše zmíněný cizinec. Podmínky pro poskytování hypoték cizincům se u jednotlivých českých bank liší, všechny ale mají svá pravidla a omezení, zejména co se týče maximální výše úvěru k hodnotě zástavy (do 70 procent), požadavku na minimální výši vlastních zdrojů a maximální dobu splatnosti (20 let). Přísnější podmínky než pro občany ČR jsou také při akceptaci příjmů (musí vydělávat v tuzemsku). I když, banky svůj přístup k cizincům značně přitvrdily, zejména k těm, již zde nemají trvalý pobyt a dlouhodobý příjem ze zaměstnání. Příležitostný dělník z Ukrajiny, který chce stavební buňku vyměnit za vlastní garsonku, tak nemá šanci. Ale kdo ví, třeba si v budoucnu budeme brát hypotéky i na stavební buňky.

Rodinná vila na Břevnově

Dá se také očekávat, že do Česka dorazí další produkty, které jsou na západ od nás masivně využívány. V budoucnu se třeba budeme moct dočkat švýcarské hypotéky, což je, jak napovídá název, nejčastější model financování bydlení ve Švýcarsku. Její podstatou je poskytnutí půjčky až na 50 let a až do výše 65 procent kupní ceny nemovitosti, úroková sazba kolem 4,5 procenta a možnost umořit cokoli každých šest měsíců, kdy je splatný též úrok na půl roku dopředu, který jediný se bance splácí. Jistina je totiž odložena a záleží jen na chuti dlužníka, zda něco z částky umoří, či nikoli.

Banky nabízejí řešení i pro ty, kdo už si nemovitost koupili a chtějí náklady proplatit. A to náklady, které vznikly až tři roky před podáním žádosti o hypotéku. Hypotéku zpětně nabízí například Volksbank, Poštovní spořitelna nebo GE Money Bank. „Klientovi proplatíme až 100 procent investovaných finančních prostředků, maximálně však do 100 procent zástavní hodnoty nemovitosti,“ podotýká Zuzana Kalátová z Poštovní spořitelny a dodává, že úrokové sazby i parametry takové hypotéky jsou shodné se standardním hypotečním úvěrem.

  • 0Diskuse




REGISTRACE NA SERVERU LIDOVKY.CZ, NEVIDITELNÉM PSU A ČESKÉ POZICI

SMS Registrace

Diskuse LN jsou pouze pro diskutéry, kteří se vyjadřují slušně a neporušují zákon ani dobré mravy. Registrace je platná i pro servery Neviditelný pes a Česká pozice. více Přestupek znamená vyřazení Vašeho telefonního čísla z registrace a vyřazený diskutér se již nemůže přihlásit ani registrovat pod stejným tel. číslem. Chráníme tak naše čtenáře a otevíráme prostor pro kultivovanou diskusi.
Viz Pravidla diskusí. schovat

Jak postupovat

1. Zašlete SMS ve tvaru LIDOVKY REG na číslo 900 11 07. Cena SMS za registraci je 7 Kč. Přijde Vám potvrzující SMS s heslem.

2. Vyplňte fomulář, po odeslání registrace můžete ihned diskutovat

Tel. číslo = login,
formát "+420 xxx xxx xxx"
Kód ze SMS je rovněž heslo
Vaše příspěvky budou označeny Vaším jménem, např. K. Novák.
* Nepovinný.
Odesláním souhlasíte s Pravidly diskusí.

Dětská kosmetika, po které se vaše dítě neoprudí
Dětská kosmetika, po které se vaše dítě neoprudí

Recenze si přečtěte na eMimino.cz.