Pro většinu lidí je dnes normální zadlužit se na dvacet i třicet let. Před listopadovou revolucí lidé dostali výhodnou půjčku od státu a splatili dům za poloviční dobu.
ČTĚTE TAKÉ: |
Dalo by se říct, že bylo vlastní bydlení v určitých ohledech dostupnější?
Před rokem 1989 tu bytový trh prakticky neexistoval. Byty v osobním vlastnictví tu byly takovou bílou vránou, bylo jich minimální množství. Všechny byty patřily státu nebo městu a pronajímaly se. Stát se v bytové politice angažoval i tím, že nevybíral tržní nájemné.
Rodinné domy ale byly v osobním vlastnictví a pořídit si dům nebylo tak nepředstavitelné jako dnes…To je pravda. Ale mohl si je dovolit jen ten, kdo měl parcelu. Koupil se pozemek a lidé si dům stavěli svépomocí.
Evžen Korec (56)Zakladatel a majoritní vlastník developerské společnosti Ekospol je v Česku uznávaným odborníkem na rezidenční výstavbu. Od roku 1992, kdy společnost vznikla, postavila v Praze více než 4000 nových bytů. Zásadou firmy je výstavba z vlastních prostředků, bez bankovních úvěrů. Své developerské zkušenosti získal Korec hlavně v Německu, kde byl v letech 1986 až 1992 na vědecké stáži na univerzitě v Göttingenu. Korec je vzděláním přírodovědec. |
Podle studie společnosti Deloitte si například v Berlíně pořídíte byt za 30 měsíčních platů, zatímco v Praze za 190 platů, je to obrovský rozdíl. Máme tak drahé byty, nebo tak nízké platy?
Spíš to druhé. Cena bytů je srovnatelná s Německem, plat srovnatelný není. Nůžky se začaly rozevírat po revoluci – ceny bytů začaly růst, ale platy tolik nerostly. Nicméně v celých 90. letech byly pozemky i nemovitosti stále strašně podceněné. Kdo tohle znal ze Západu, věděl, že to je dlouhodobě neudržitelný stav. Kdo mohl, ten investoval. V našem prvním projektu v roce 1999 se prodávaly byty za 20 tisíc za metr čtvereční, dnes je v té samé lokalitě prodejní cena 45 tisíc.
První hypotéky byly dostupné až od roku 1995, hypoteční trh se ale pořádně rozhýbal až po roce 2000. Jak do té doby lidé nejčastěji kupovali byty?
To jsme tenkrát ještě stavěli rodinné domy. Lidé si je kupovali nejčastěji z vlastních úspor, úvěrové financování tehdy ještě moc nefungovalo.
Může se stát, že se dostupnost hypoték v příštích letech zase sníží.
Co budou dělat developeři, když nebudou mít takový odbyt? Nedonutí je to stavět nájemní nebo družstevní byty?
Myslím, že ne. Systém nájemních bytů stavěných developery neexistuje. Jediná výjimka je projekt v Podolí, který postavila CTR Group. Ale do něj investoval majitel firmy, nejde o podnikání firmy samotné. Žádný developer nemůže dlouhodobě vybírat nájemné, potřebuje rychlou návratnost peněz.
To ano, ale může to postavit a pak prodat nějakému fondu, který se o to bude starat. Tento systém přece funguje u kanceláří, proč by nemohl stejně fungovat u bytů?
To by musely existovat kapitálové skupiny, které mají dlouhodobé peníze. V Německu nemovitostní fondy, které kupují celé projekty a suplují systém hypoték, existují. V České republice nevím o jediném projektu, který by byl koupen takovým fondem. Pokud by tu byl, mohl by trh fungovat i bez hypoték.
Proč u nás fondy projekty nekupují?
Třeba investičním skupinám RPG nebo CPI pronajímání bytů docela vynáší.
Tyhle firmy mají velmi levně nakoupené paneláky, nekupují za tržní ceny developerské projekty. Je to ale velmi výnosný byznys.
Pokud jde o družstevní byty, už se do toho developeři začínají pouštět, je tu několik prvních vlaštovek. Mohlo by jich být časem více?
U těch jsem skeptický. Aby si někdo koupil družstevní byt, musel by být o hodně levnější. Protože má obrovské množství nevýhod. My sami jsme to zvažovali, ale nepůjdeme do toho.
Jak to bude v příštích letech s preferencí typů bydlení? Budou lidé více poptávat cihlové domy, nebo paneláky, nebo rodinné domy? Ale neříkejte mi, že budou čím dál více kupovat byty od developerů.
Ne, podívejme se na to objektivně. Panelákové bydlení bude na ústupu. V paneláku je jen ten, kdo tam bydlet musí. Jakmile je rodina ekonomicky silnější, jde do jiného typu bydlení. Ale že by panelákům skončila životnost a sídliště se zbourala, jak jsem slyšel od některých architektů, to je nesmysl. Ti lidé by neměli kam jít, tolik bytů není.
Jak bude v Česku vypadat moderní bydlení za třicet let?
Domnívám se, že základní prvky a zásady bydlení se ani za třicet let významněji nezmění. Stejně jako se výrazněji nezměnilo bydlení před třiceti lety a bydlení dnešní. To, co se ale mění dynamicky a neustále, je vybavení a vymoženosti, které lidem bydlení zpříjemňují. Dnes si už málokdo dovede představit život například bez internetu nebo myčky nádobí, které před třiceti lety ještě ani neexistovaly.
Předpokládám, že za třicet let bude značná část domovů takzvaně „inteligentních“, to znamená, že spotřebiče budou například reagovat na hlasové povely, samy si budou schopny třeba stáhnout a zapamatovat recept na oblíbené jídlo a automaticky jej připravit. Stejně tak bude možné si již cestou domů například přes mobilní telefon připravit relaxační koupel nebo předehřát obývací pokoj na požadovanou teplotu a nechat si připravit kávu.
Obrovské možnosti čekají domácí zábavu – přístroje umožňující trojrozměrné vnímání obrazu budou samozřejmostí stejně jako plně interaktivní hry. V podstatě lze říct, že to, co dnes vidíme jako nejmodernější a drahé vymoženosti, bude přibližně za 30 let samozřejmostí pro většinu obyčejných lidí.
Jakým směrem se podle vás bude ubírat architektonické řešení nových projektů?
Za posledních deset let se to moc neposunulo, všechny projekty jsou stále na stejný způsob.Musíme to brát z pozice toho, kdo si kupuje byt. Bude ho zajímat, v jaké je lokalitě, jak bude byt vypadat z hlediska vnitřních dispozic. Až v poslední řadě ho bude zajímat, jak bude dům vypadat jako celek. Udělat avantgardní bytový dům sice lze, ale nemyslím si, že někdo v něm bude bydlet. Projekty vypadají všechny podobně, protože jde o určitou optimalizaci…
Chápu, že jde o jakousi sériovou výrobu a nestandardní řešení by se prodražilo.
Strašně. Ale lidé ani nechtějí nic nestandardního nebo něco, co architektonicky vybočuje. Hlavní je funkčnost. Trend nicméně vidím v tom, že už se tolik nebudou stavět obrovské „králíkárny“, ale spíše viladomy, kde je více prostoru a třeba předzahrádka. Ty domy mívají někdy klasickou doškovou střechu.
Jak to bude s materiály? Bude stále základem cihla?
Stále se bude bydlet především ve zděných stavbách pevně spojených se zemí. Bytové domy budou zcela jistě dominantním prvkem bydlení ve velkých městech, stejně jako dnes. Co se možná změní k lepšímu, budou materiály, z nichž se bude bydlení stavět. Vývoj jde dopředu a materiály budou stále ekologičtější, energeticky úspornější, odolnější, budou poskytovat lepší tepelnou i hlukovou izolaci a pravděpodobně budou i dostupnější pro široké spektrum lidí.
Bude zde více prostoru pro různé alternativní typy bydlení, jako je cohousing neboli bydlení ve společenství?
Nemyslím si, že by v budoucnu existoval jiný dominantní trend než individuální bydlení. Naopak – v přetechnizované době, kdy každý má ještě své druhé já takzvaně na síti, budou lidé více než kdy předtím oceňovat vlastní soukromí. Také je třeba si přiznat, že cohousing není v žádném případě žádný nový trend, ale jen chytrý marketingový trik, jak prodat v zásadě obyčejné byty s nějakou nouzovou „společenskou místností“ výrazně dráž než standardní novostavbu. Proto o něj také kupci ve větší míře zájem nejeví.
Jak se budou vyvíjet priority lidí, pokud jde o zeleň, infrastrukturu nebo dostupnost?
Díky rozvoji internetu a specifickým preferencím takzvané „generace Y“, která bude za třicet let tvořit majoritní pracovní sílu, lze předpokládat, že stále větší podíl lidí bude schopen pracovat převážně z domova či na dálku. Odpadne tedy často až přeceňovaný tlak na dopravní dostupnost, lidé budou naopak toužit po zdravém bydlení v přírodě, se zelení na dosah.
Do města budou směřovat jen za uspokojením konkrétních potřeb – například za kulturou nebo společností, nebudou cestovat každý den hodinu tam a zpět jen kvůli práci. Nové byty tedy budou vznikat především tam, kde je krásně a čisto, a teprve sekundárně tam, kde vám pod okny cinká tramvaj nebo troubí náklaďák.
