LN Prvního ledna letošního roku stoupla sazba DPH u stavebních prací souvisejících s bydlením z 5 na 9 procent. Pozorujete už nyní nějaký dopad?
Změna sazby DPH měla větší dopad na trh s nemovitostmi již v loňském roce. Ve druhé polovině loňského roku byl uzavřen rekordní počet smluv jak u nové výstavby, tak v případě starších nemovitostí. Nejvíce trh ovlivnily zprávy z června a září, které řadu kupujících spíše poplašily než uklidnily. Nebylo totiž jasné, zda DPH u nové výstavby vzroste na devět nebo devatenáct procent. Díky tomu řada rodin i jednotlivců nákup nemovitosti urychlila. Očekávání změny DPH tak mělo na vývoj poptávky a cen daleko větší vliv než faktická změna sazby na počátku roku. Pokles poptávky nepozorujeme. Dochází ale k mírné změně chování kupujících. Kupující o celé transakci více přemýšlejí. Řada smluv - zejména u starších nemovitostí - byla v loňském roce uzavírána ve spěchu, zdálo se, že prodávající si může říci o téměř jakoukoli částku a kupující ji raději přijme, než by riskoval, že za dva měsíce bude stejný byt nebo dům ještě dražší. Nyní - chtělo by se říci „konečně“ - začínají kupující vybírat, porovnávat a neženou se bezhlavě po první nabídce, kterou uvidí.
LN Přinese podle vás zvýšení sazby DPH u stavebních prací souvisejících s bydlením nějaké změny v nadcházejících měsících?
Především uklidnění. Změna již nastala, je jasné, za jakých podmínek lze postavit a koupit nový byt nebo rodinný dům. Růst cen se zmírnil, místo loňských dvaceti až třiceti procent očekáváme růst cen v jednotlivých městech a čtvrtích České republiky mezi sedmi až patnácti procenty. Myslím, že to bude mít kladný vliv na celý trh. I pro developery to znamená, že mohou své plány založit na dlouhodobějších prognózách. Jádro poptávky nadále tvoří silné ročníky, které zakládají rodiny, reálné mzdy rostou. Na druhé straně trh možná opustí některé menší developerské firmy, které chtěly jednorázově využít boomu nové výstavby před změnou DPH.
LN Jak se odrazila ve výstavbě nových bytů nově zavedená definice „sociálního bydlení“? Změnila se třeba nějak struktura bytů v jednotlivých bytových domech?
Struktura bytů se u některých developerů opravdu změnila. Některé menší firmy se obávají prodeje velkých bytů, a proto je projektují s plochou do 120m2. Přesto tyto firmy dokážou vyjít vstříc i zájemcům o větší byty. V horních patrech jsou často byty navrhovány tak, aby šly později snadno sloučit do jednoho velkoryse řešeného bytu. Ale zaznamenali jsme i opačné případy. Jeden z developerů zařadil velké bytové jednotky s plochou nad 120 m2 do své nabídky úmyslně. Jde o menší projekt v klidném místě, byty jsou proto vhodné pro rodinné bydlení. Těžiště nabídky proto tvoří byty 4+1 s plochou okolo 140 m2 a se dvěma koupelnami.
LN S jakými nejčastějšími problémy se dnes developeři stavějící nové byty musí potýkat?
Nárůst cen stavebních materiálů i prací byl v loňském roce výrazný. Nejvýrazněji se asi projevil nedostatek kvalitních řemeslníků. Bohužel kvůli tomu v některých případech poklesla i kvalita stavebních prací. Ukazuje se, že v letošním roce již je situace lepší, díky mírnému poklesu poptávky (ovlivněné i veřejnými zakázkami) mají stavební firmy více volných kapacit. Ceny materiálů již výrazně nerostou, u tradičního zdiva dokonce došlo k poklesu ceny. Developeři však čelí ještě jednomu problému - nedostatku pozemků připravených k výstavbě. V dalších letech se proto u nových bytů cena pozemku promítne do celkové ceny výrazněji než nyní.