U pronájmů přes Airbnb, Booking a další platformy vzniká pronajímatelům povinnost platit daň z příjmu. Podle toho, co přesně hostům poskytují, nemusí stačit vyplnit přílohu číslo 2 daňového přiznání, která řeší příjmy z nájmu. Na výdělek může totiž zákon pohlížet jako na podnikání, a kromě daně z příjmů ze samostatné výdělečné činnosti pak připadá v úvahu i DPH. Navíc pronajímatelům vznikají další povinnosti vůči obci nebo policii, které není radno podceňovat.
Obsah |
Ne každý pronájem je nájem podle § 9
Příjmy z krátkodobého ubytování podléhají zdanění vždy. Zásadní je ale to, zda jde skutečně o nájem, nebo už o poskytování ubytovacích služeb.
„Jestliže hostům nabízí služby typické pro ubytování, například pravidelný úklid, výměnu ložního prádla, předávání klíčů, občerstvení nebo další servis, může finanční úřad takovou činnost posuzovat jako podnikání a poskytování ubytovacích služeb,“ upozorňuje Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.
Daně 2025: Jak správně zdanit příjmy, když pronajímáte nemovitost |
Když jde o podnikání, nestačí pouze zdanit příjmy. Pronajímatel potřebuje živnostenské oprávnění, musí se nahlásit správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně a platit odvody ve stanovené výši. To, zda jde o nájem nebo podnikání a poskytování ubytovacích služeb, závisí na více faktorech.
„Rozhodující je konkrétní rozsah činnosti, výše příjmů i způsob poskytování ubytování. Každý případ je proto potřeba posuzovat individuálně,“ říká Jana Jáčová z UOL Účetnictví.
Kdy jde o nájem a kdy o podnikání
V následující tabulce uvádíme kritéria, která hrají roli pro rozhodování mezi pouhým pronájmem a podnikáním. Pro zdanění a další povinnosti vůči finančnímu úřadu a dalším institucím je rozhodující to, zda jde o příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů (příloha daňového přiznání č. 2) nebo o samostatnou výdělečnou činnost, zdaněnou podle § 7 téhož zákona (příloha daňového přiznání č. 1).
| Kdy jde o nájem | Kdy jde o podnikání (ubytovací službu) | |
|---|---|---|
| Délka pobytu | Dlouhodobě (měsíce až roky) | Krátkodobě nebo přechodně (dny až týdny) |
| Účel pobytu | Zajištění bytové potřeby nájemce | Rekreace, turistika, přechodné ubytování |
| Poskytování | Jednorázově na delší dobu | Pravidelně a opakovaně |
| Nabídka | Nabídka dlouhodobého bydlení | Aktivní nabídka ubytování, např. přes Airbnb |
| Cena | Za měsíc nebo delší období | Za den nebo týden |
| Další služby | Pouze nezbytné služby spojené s bydlením | Úklid, výměna prádla, snídaně či další služby |
| Úklid a údržba | Běžnou údržbu a drobné opravy zajišťuje nájemce | Zajišťuje provozovatel, nikoliv host |
| Energie | Obvykle si je zajišťuje nájemce | Součást poskytované služby |
| Charakter činnosti | Pronájem za účelem bydlení | Soustavná činnost vykonávaná za účelem zisku |
| Typický příklad | Byt pronajatý rodině na rok | Byt pronajímaný turistům přes Airbnb |
| Zdanění příjmů | § 9 zákona o daních z příjmů | § 7 zákona o daních z příjmů |
PŘEHLEDNĚ: Co přinese změna minimálních záloh OSVČ |
Finanční úřad má o pronájmech přehled
Představa, že příjmy z Airbnb zůstávají pro Finanční správu skryté, už několik let neplatí. Digitální platformy totiž předávají daňovým úřadům informace o uživatelích.
„Digitální platformy dnes předávají daňovým správám informace o pronajímatelích, počtu rezervací i dosažených příjmech. Finanční úřady tak mají výrazně lepší přehled než v minulosti,“ vysvětluje Jáčová. Šance, že úřady odhalí nepřiznané příjmy nebo nesprávně vykázané podnikání, se proto v posledních letech výrazně zvýšila.
Při zjištění nesrovnalostí lze čekat dotazy k vysvětlení od Finanční správy nebo rovnou kontrolu. I proto je důležité si vést účetní evidenci a schovávat si doklady.
Nové byty - ilustrační foto.
Využívá ho k podnájmu načerno? Radnice prověřuje pražský byt Tünde Barthy |
Pozor také na DPH
Vedle daně z příjmu může některým pronajímatelům vzniknout také povinnost související s DPH. Typicky jde o případy, kdy využívají zahraniční platformy typu Airbnb nebo Booking, čili využívají služby poskytované ze zahraničí.
V takové situaci se sice nestávají klasickými plátci DPH, ale musejí se registrovat na finančním úřadě jako takzvaná identifikovaná osoba.
„Prakticky to znamená, že nejste plátci – na české faktury v tuzemsku nepřipočítáváte české DPH a nemáte nárok na odpočet – ale v určitých přeshraničních případech musíte v ČR přiznat a zaplatit DPH,“ vysvětluje právník Ondřej Preuss.
Pohádky o dostupném bydlení? K ničemu. Jen čekáme až mladí a vzdělaní začnou z Česka utíkat |
Identifikovaná osoba podává přiznání k DPH i souhrnné hlášení. Oba formuláře se odevzdávají elektronicky vždy do 25. dne následujícího měsíce, pokud v daném období vznikla povinnost DPH přiznat.
Povinnosti nekončí u daní
Provozovatelé krátkodobého ubytování musí řešit také místní poplatky z pobytu. Jejich výši stanovují jednotlivé obce. Zákon o místních poplatcích určuje, že to nesmí být více než 50 korun za osobu a noc. Konkrétní sazbu si obce určují samy, případně si žádný poplatek stanovit nemusejí. Například v Praze nebo turisticky velmi oblíbené Kutné Hoře je to 50 korun, v Brně 21 korun.
Poplatek vybírá provozovatel ubytování a následně jej odvádí obci. „Je povinen poplatek od poplatníka vybrat a předat obci, kde provozuje ubytování, a to vždy do 15. dne následujícího měsíce za měsíc uplynulý,“ uvádí k tomu například Praha 1.
Další povinností je evidence hostů. U cizinců musí provozovatel oznámit jejich ubytování policii nejpozději do tří dnů a současně vést domovní knihu podle zákona o pobytu cizinců. Do budoucna by měl administrativu zjednodušit registr eTurista. Jeho spuštění se však opakovaně odkládá a systém zatím není v provozu.
