Ceny nemovitostí v České republice neustále rostou, na to jsme si už tak nějak zvykli. Nicméně má to své důvody.
Česká národní banka (ČNB) se sice jala problém řešit, nebo to tak alespoň vypadá, jenže její regulace hypotečních úvěrů realitní trh nespasí.
Objem hypoték a půjček na bydlení byl loni rekordních 232 miliard korun |
Centrální banka svým omezováním podmínek získání hypotečních úvěrů a zvyšováním úrokových sazeb jistě trh s hypotečními úvěry ochladila, ale ceny nemovitostí na toto ochlazení nereagovaly. Důvodů, proč ceny nemovitostí rostou, je totiž hned několik.
Všechno špatně aneb proces povolování staveb
Není žádné tajemství, že se Česká republika již několik let umísťuje ve srovnání Světové banky na velmi nelichotivých místech, co se týče procesu povolování staveb.
Světová banka každoročně srovnává země světa dle několika kritérií, mezi kterými je například i to, jak dlouho trvá v dané zemi získat stavební povolení. Hodnocen přitom není pouze čas, který to developerovi zabere, ale celý proces jako takový.
Česko jako člen Evropské unie se již několik po sobě jdoucích let nachází v dolních patrech žebříčku mezi zeměmi typu Niger, Pákistán, Nepál nebo například krizí zmítaná Venezuela.
To jistě není pro člena Evropské unie lichotivé zařazení, zvláště vezmeme-li v potaz, že většina zemí, mezi kterými se Česká republika umísťuje, trpí nějakým vnitřním neklidem, občanskými válkami nebo jinými konflikty.
Příliš mnoho připomínek
Zdlouhavý proces povolování nových staveb má za následek vytváření propadu mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech, jenž se následně projevuje růstem cen nemovitostí.
Takže zatímco Česká republika je v celkovém hodnocení na 35. místě z celkem 190 zemí, v dílčím kritériu – složitosti získání stavebního povolení – jsme na tom hůře než Nigérie. Od loňského roku se tak naše republika propadla dokonce o dalších 29 míst. V tomto ohledu patříme mezi čtyřicítku nejhorších zemí na světě.
250 dní, nebo pět let?
Dle Světové banky trvá získání stavebního povolení v průměru okolo 250 dní. A to jen za předpokladu, že se žádná ze stran neodvolá a že jsou dodrženy všechny zákonné lhůty. V tomto ohledu tedy můžeme říct, že údaje Světové banky jsou ještě optimistické a v jistém směru zkreslené.
Dle průzkumu společnosti Deloitte trvá délka povolovacího procesu v průměru pět let. V Dánsku ten samý proces pro srovnání trvá například jen 64 dní a v Německu 126 dní.
Češi musí na nové bydlení šetřit nejdéle v Evropě, ukázala nová studie |
Zatímco v Česku je k získání stavebního povolení zapotřebí učinit zhruba 21 úkonů, například v Rusku jsou to úkony dva.
A u rezidenčních projektů se číslo 21 dokonce ještě zvyšuje. Ovšem prozatím jsme na tom lépe než nejhorší Moldávie s 28 úkony.
Problematický zákon
Česká republika má ve srovnání s vyspělými státy světa velmi neefektivně postavený stavební zákon, který prodlužuje povolovací proces staveb. Tento neefektivní postup u schvalování staveb zapříčinil, že počet vydaných stavebních povolení od roku 2004 až do roku 2015 v podstatě nepřetržitě klesal.
I přes to, že v posledních třech letech počet udělených stavebních povolení meziročně roste, nelze očekávat, že se bez celkové změny zákona dočká stavebnictví většího boomu.
Zatímco v roce 2006 bylo vydáno okolo 71 tisíc stavebních povolení za rok, v roce 2017 to bylo pouze 50 tisíc stavebních povolení. Počty vydávaných stavebních povolení jsou tedy stále o 29 procent níže, než byly v roce 2006.
V přímé korelaci s počtem vydaných stavebních povolení je i počet zahájených bytů za rok. Pokud klesá počet stavebních povolení, v závislosti na této skutečnosti klesá i počet ročně zahájených bytů.
Třebaže v posledních třech letech vidíme opětovný rostoucí trend v počtu vydaných stavebních povolení, propad, který mezitím na realitním trhu vznikl, se bude vyrovnávat ještě několik dalších let.
Jak je na grafu výše patrné, propad v počtu zahájených bytů je masivní. Zatímco v sedmdesátých a osmdesátých letech se stavělo i 80 000 bytů ročně, v současné době počet zahájených bytů jen stěží překračuje 20 000 ročně. Realitní trh je tedy v počtu zahájených bytů níže oproti sedmdesátým letům o dvě třetiny.
A alarmující jsou i souhrnná data o počtu vydaných stavebních povolení. Oproti roku 2006 se například v Praze vydalo v roce 2018 o 59 procent stavebních povolení méně.
Nízké úrokové sazby
Několik posledních let bylo ve znamení nízkých úrokových sazeb nejen na hypotečních úvěrech. Situace na poli úrokových sazeb způsobila, že se nemovitosti staly dostupnějšími, a proto bylo posledních pár let ve znamení rekordního množství sjednaných hypotečních úvěrů.
Zatímco v roce 2008 byla průměrná sazba na hypotečním úvěru na úrovni okolo pěti procent, v roce 2016 a 2017 se dalo se sazbami dostat pod hranici dvou procent.
Trend klesajících úrokových sazeb se ale začal otáčet v polovině roku 2017, kdy se Česká národní banka poprvé rozhodla zvýšit základní úrokovou sazbu, od které se následně odvíjejí i sazby hypotečních úvěrů.
Dvoutýdenní repo sazba neboli základní úroková sazba byla na úrovni 0,05 procenta od listopadu 2012 až do srpna 2017. V srpnu 2017 navýšila ČNB základní sazbu o 0,2 procenta na úroveň 0,25 procenta. Od srpna 2017 poté ČNB navýšila základní úrokovou sazbu ještě šestkrát, naposledy v listopadu 2018, kdy se dvoutýdenní repo sazba dostala na úroveň 1,75 procenta.
Boom na hypotečním trhu
Rekordně nízké úrokové sazby na hypotečních úvěrech způsobily v posledních letech obrovský nárůst jak počtu sjednaných hypotečních úvěrů, tak celkového objemu sjednaných hypotečních úvěrů.
V roce 2016 rovněž padl rekord na poli hypotečních úvěrů, když se za rok 2016 sjednal nejvyšší počet hypotečních úvěrů, stejně jako byl největší objem sjednaných hypotečních úvěrů.
Přesněji bylo za rok 2016 bankami na hypotečních úvěrech rozpůjčováno 224 miliard korun na celkovém počtu 114 550 smluv. To znamená, že se průměrná výše hypotečního úvěru v roce 2016 pohybovala na úrovni okolo 1,95 milionu korun.
Zdroj: Comsense
Od ledna 2016 do listopadu 2018 rozpůjčovaly banky na hypotečních úvěrech přes 589 miliard korun. To je za necelé tři roky více než mezi lety 2006 až 2010 dohromady.
V předkrizovém roce 2007 bylo v České republice sjednání hypotečních úvěrů v celkovém objemu 142,3 miliardy korun. S příchodem celosvětové finanční krize klesl objem sjednávaných úvěrů v letech 2008 až 2012 na zhruba 80 procent toho, co se sjednávalo v roce 2007.
Nejhorším pokrizovým rokem přitom byl rok 2009, kdy objem sjednaných hypotečních úvěrů klesl na zhruba polovinu objemu z roku 2007. S příchodem nízkých úrokových sazeb objem sjednaných hypotečních úvěrů rostl, až se v roce 2016 dostal na úroveň 154 procent oproti roku 2007.
