Dluhová poradna: Pozor na online půjčky i registrace na seznamkách |
Žadatel o hypotéku však musí splnit podmínky pro její přiznání a ne každý na ni pak dosáhne. A jelikož se jedná často o závazek na desítky let, je třeba při jejím výběru pečlivě zvážit jednotlivé parametry nabízených produktů.
Žadatel o hypotéku musí být starší 18 let. Důležitá je však i horní věková hranice, resp. věk, do kdy musí klient hypotéku splatit. V současné době je tato hranice u většiny bank stanovena na 70 let, podmínky jsou však nastaveny vždy individuálně a mohou se lišit podle konkrétních okolností. Dalším podstatným kritériem výběru je logicky váš příjem, který je třeba bance řádně prokázat. Jednotlivé banky se pak liší i v tom, které typy příjmů berou či neberou v potaz. Banky pak dále posuzují i vaší bonitu, tedy celkovou schopnost hypotéku splácet a taktéž si prověří vaše případné záznamy v registrech dlužníků.
Ostrý zrak ČNB
Důležitá doporučení při poskytování hypoték pak vydává Česká národní banka, která pro poskytování hypotečních úvěrů stanoví několik limitů. Prvním z limitů je tzv. LTV (z anglického Loan To Value), což je poměr mezi půjčovanou částkou a hodnotou zastavované nemovitosti. Podle doporučení ČNB by maximální hranice LTV měla být 90 procent (úvěry nad hranici 90 procent by tedy neměly být podle doporučení poskytovány) a banky by zároveň měly poskytovat jen 15 procent úvěrů s LTV mezi 80 až 90 procenty.
LTV je pak určující i pro výši úroku, čím vyšší LTV, tím vyšší úrok. Prakticky to znamená, že pro získání hypotečního úvěru budete muset mít vždy i nějaké vlastní úspory nebo si zajistit ještě jiný způsob financování.
Dalším limitem je tzv. DTI (z anglického Debt To Income), který vyjadřuje poměr mezi celkovým zadlužením a čistým ročním příjmem. Banky by podle doporučení České národní banky neměly poskytovat úvěry, kde by výše celkového dluhu přesahovala devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele.
Posledním důležitým limitem je tzv. DSTI (z anglického Debt Service To Income), který určuje poměr mezi měsíční splátkou všech úvěrů a čistým příjmem. Domácnost s hypotékou by na splátku svých dluhů neměla vydat více než 45 procent čistého příjmu. Podle ČNB však již poskytování úvěrů s DSTI vyšším než 40 procent je třeba považovat za rizikové.
Dluhová poradna: Poskytovatel spotřebitelského úvěru si musí ověřit vaši úvěruschopnost |
Podle posledních informací z konce listopadu 2019 ČNB zatím ponechává výše uvedené limity v platnosti, jejich přehodnocení by však mohlo vyvolat další nadhodnocení cen bytů. Ze strany bank totiž dochází v dobrých časech k nadhodnocení přijímaných zástav, a to asi o 15 až 20 procent, zejména z důvodu nedostatečné nabídky bytů ve velkých městech. Limity stanovené ČNB tak jednak určují, zda vám banka hypotéku vůbec poskytne, či nikoli, jsou ale důležité i pro vaše vlastní zodpovědné posouzení toho, zda je hypotéka, resp. její řádné splácení, ve vašich aktuálních možnostech. Pokud totiž není, pečlivě si zvažte, zda si zkoušet půjčovat jinde a riskovat tak v budoucnu potíže se splácením svých dluhů.
Pokud budete splňovat podmínky pro schválení hypotéky, je třeba posoudit, který produkt bude pro vás nejvhodnější. Kromě samotné výše úrokové sazby je důležitým parametrem i její fixace.
Fixace úrokové sazby je předem stanovená doba, po kterou je tato sazba neměnná. Kratší doba fixace je vhodná, pokud máte předpoklad, že budete brzy schopni hypotéku splatit anebo mají úrokové sazby v budoucnu klesat. Naopak delší období fixace zaručuje určitou jistotu a stabilitu pro vaše výdaje. Při výročí fixace je nabízena ze strany banky nová sazba podle aktuálního vývoje trhu a zároveň je i možné doplatit zbytek hypotéky (zcela či částečně bez sankcí).
V určitém období před výročím fixace (banky většinou umožňují 24 nebo 12 měsíců před koncem fixace), lze pak uvažovat i o refinancování hypotéky, tedy o jejím převedení k jiné bance, která vám nabídne výhodnější podmínky.
Věk (spolu)žadatele je určující
Dalším kritériem, které u hypotéky zvážit, je doba trvání jejího splácení. Jak bylo uvedeno výše, délka splácení úzce souvisí s věkem žadatele, popřípadě spolužadatele (další osoby, jejichž příjem se započítává při žádosti o hypotéku; zpravidla jde o osoby blízké žadateli).
Při sjednání hypotéky lze zároveň sjednat i pojištění pro neschopnost jejího splácení. V základní variantě je poskytováno většinou pro případ úmrtí a invaliditu třetího stupně, v rozšířené variantě lze pak pojistit i riziko ztráty zaměstnání.
Pojištění může být i podmínkou pro získání výhodnější úrokové sazby. Důležité je však pohlídat si vždy správné nastavení smlouvy, aby pojištění krylo to, co od něho očekáváme.
Hypotéka je většinou poskytována jako tzv. účelový úvěr, to znamená, že při žádosti je třeba prokazovat, že je poskytována pro účely financování bydlení (koupě, stavba nebo rekonstrukce). Lze však čerpat i tzv. neúčelovou hypotéku, známou také pod názvem americká hypotéka, u níž není třeba dokládat, na co jsou čerpané prostředky použity. Podmínky jejího poskytnutí však nejsou většinou tak výhodné jako u hypotéky účelové.
Dluhová poradna: Trable se splácením řešte včas |
Jelikož je hypotéka splácena v horizontu několika let, může se stát, že s jejím splácením nastanou potíže. V takovém případě je důležité o problému s bankou komunikovat a snažit se najít vhodné řešení. V úvahu připadá několik možných postupů, a to dočasné snížení splátek či jejich dočasné odložení.
Další možností je prodloužení doby splacení hypotéky a snížení splátek. Až jako poslední možnost je pak prodej nemovitosti a úhrada dlužné částky z výtěžku prodeje.
