LN Daří se nyní v Česku developerům? Můžete srovnat loňský rok s očekáváními pro rok letošní?
Developerům se nyní daří špatně. Srovnání letošního roku s loňským je ale hodně zavádějící, protože oba ty roky jsou z pohledu normálního developerského vývoje naprosto výjimečné. Projektů, které byly na trhu, bylo obzvláště hodně a finanční produkty, zejména pro klienty, byly tak přístupné a tak snadno dosažitelné, že skutečně velmi mnoho lidí bylo schopno na byt dosáhnout. Některé banky začaly reagovat v závěru roku 2008 na hypoteční problémy, které vznikly v USA, a samozřejmě v letošním roce tento trend pokračuje velice dramaticky, tím myslím velice negativně.
LN Jak nyní přistupují banky k financování developerských projektů?
Banky v podstatě přestaly financovat prakticky cokoliv. Financují jenom projekty, které mají předfinancované z minula, ve kterých jsou již dnes aktivně zapojené, a nové projekty menšího rozsahu. S podmínkami, které jsou diametrálně daleko od těch, které byly v loňském roce. Pokud dřív chtěly banky předprodeje v úrovni deseti až patnácti procent, vlastní zdroje v úrovni 15 až 20 procent, tak dneska je situace taková, že chtějí předprodeje v úrovni 30 až 40 procent a vlastní zdroje v projektu na úrovni 30 až 40 procent. Banka v podstatě financuje jenom to, kde už nemá téměř žádné riziko.
LN Je to tedy dramatická situace pro developery?
Myslím, že ano. Ačkoli se to nedá říct zcela generálně, každý developer má určité zdroje a způsob financování. Velmi nepříjemným dopadem je to, že gradace a úsilí developerů a i bank v uplynulém období předhánět se, jak moc projektů získají a do čeho všeho půjdou, vedla k obrovské gradaci cen nemovitostí.
LN Myslíte si, že krize bude mít na developery i pozitivní dopad?
Rozhodně. Dá se říct, že současná krize v developmentu nemovitostí má dva pozitivní dopady. Zaprvé se trh znovu stane přiměřeným. To znamená, že ceny nemovitostí poklesnou na rozumnou a reálnou úroveň tak, aby prostě fungovaly v ekonomických zákonitostech. A druhá pozitivní věc je dopad na trh stavebních prací. Stavební firmy v posledních letech byly tak profitabilní a měly tolik zakázek, že nebylo v podstatě možné, získat stavební firmu za rozumných podmínek. Navíc nabíraly velkou šíři zakázek a pak nebyly schopné dostát svým závazkům smluv. Situace byla skutečně tristní.
LN Mohou společnosti volit jiná řešení financování svých projektů než bankovní?
To záleží projekt od projektu. Jsou projekty, které mají velkou přidanou hodnotu, mají velký zisk -a tam lze samozřejmě aplikovat i jiné formy financování. Pro financování developerských projektů existují např. leasingové společnosti a začaly se naštěstí objevovat také privátní subjekty, které dnes poskytují finanční prostředky mimo banky. Chtějí využít situace, která nyní na trhu je, tj. to, že banky jsou zakopané ve svých zákopech a nedělají nic.
LN Lze očekávat další pokles poptávky na trhu?
Poklesy poptávky jsou poměrně dramatické, ale ono je potřeba to říct trošku v kontextu. Situace v České republice ještě v průběhu roku 2008 byla taková, že kdokoli cokoli postavil, tak to také prodal. Investoři se tak vlastně nemuseli vůbec snažit přijít s něčím přiměřeným.
LN Jaké jsou možnosti dalšího zlevňování nemovitostí?
Nechtěl bych se pouštět na tenký led. Myslím si totiž, že to neví vůbec nikdo. Ti, kdo mluví o pěti deseti procentech, se podle mě snaží být optimističtí, nebo v některých případech, kdy mluví o 20 až 30 procentech, tak se zase snaží být pesimističtí a třeba něčím zajímaví. Nemovitosti nakupované developery pro rezidenční development jistě zlevní a tento trend je již na trhu patrný. Co se týče ceny bytů, pak lze obecně říci, že plošné zlevňování ceny nových bytů nelze předpokládat, protože náklady projektu se výrazně nezmění. Ke snižování cen může naopak dojít u bytů ve staré a speciálně v panelové zástavbě, jejichž užitná hodnota při srovnání s novostavbami je výrazně nižší.
LN Jsou různé slevy a další akční nabídky některých developerů na podporu prodejů skutečně účinné?
Český klient je chytrý. A když si kupuje nový byt, má už spoustu informací a velice dobře si spočítá, v čem spočívá konkrétní nabídka v konkrétní lokalitě. Podle mě je v těchto nabídkách snaha za každou cenu klienta něčím zaujmout, to se sice může podařit, ale pokud bude ten produkt horší než produkt vedle za stejné peníze, pak rozhodnutí klienta žádné auto ani kuchyň prostě neovlivní.
LN Není pro developery výhodné zahájit projekty letos, aby byly dokončeny příští rok, kdy už by mohl být zájem o nové bydlení opět větší?
Dnes jsou podmínky bank pro financování projektů nastavené tak, že to paradoxně chrání i nás investory, abychom nešli do něčeho, co by mohlo být v budoucnu problém. Jestliže máme mít 30 či 40 procent předprodejů, tak si tím ověříme, zda trh funguje a zda je o naše byty zájem. To znamená, že začínáme stavět a peníze banky používat teprve v okamžiku, kdy máme de facto poměrně velkou jistotu, že projekt má správné parametry a že je o něj zájem. Takže tato situace paradoxně nahrává i tomu, že kdo zahájí projekt dnes, tak ten má projekt tak zdravý, že ho těžko něco v úspěšné realizaci ohrozí.
LN Jak moc se podle vás trh developerů pročistí?
Doufám, že se pročistí do značné míry, protože situace z loňského a předloňského roku byla absolutně nezdravá. Všichni nakupovali všechno za nesmyslné ceny. Kolik developerů „spadne“ a kolik zůstane, se ale dnes opravdu nedá říct.
Developerům se nyní daří špatně. Srovnání letošního roku s loňským je ale hodně zavádějící, protože oba ty roky jsou z pohledu normálního developerského vývoje naprosto výjimečné. Projektů, které byly na trhu, bylo obzvláště hodně a finanční produkty, zejména pro klienty, byly tak přístupné a tak snadno dosažitelné, že skutečně velmi mnoho lidí bylo schopno na byt dosáhnout. Některé banky začaly reagovat v závěru roku 2008 na hypoteční problémy, které vznikly v USA, a samozřejmě v letošním roce tento trend pokračuje velice dramaticky, tím myslím velice negativně.
LN Jak nyní přistupují banky k financování developerských projektů?
Banky v podstatě přestaly financovat prakticky cokoliv. Financují jenom projekty, které mají předfinancované z minula, ve kterých jsou již dnes aktivně zapojené, a nové projekty menšího rozsahu. S podmínkami, které jsou diametrálně daleko od těch, které byly v loňském roce. Pokud dřív chtěly banky předprodeje v úrovni deseti až patnácti procent, vlastní zdroje v úrovni 15 až 20 procent, tak dneska je situace taková, že chtějí předprodeje v úrovni 30 až 40 procent a vlastní zdroje v projektu na úrovni 30 až 40 procent. Banka v podstatě financuje jenom to, kde už nemá téměř žádné riziko.
LN Je to tedy dramatická situace pro developery?
Myslím, že ano. Ačkoli se to nedá říct zcela generálně, každý developer má určité zdroje a způsob financování. Velmi nepříjemným dopadem je to, že gradace a úsilí developerů a i bank v uplynulém období předhánět se, jak moc projektů získají a do čeho všeho půjdou, vedla k obrovské gradaci cen nemovitostí.
LN Myslíte si, že krize bude mít na developery i pozitivní dopad?
Rozhodně. Dá se říct, že současná krize v developmentu nemovitostí má dva pozitivní dopady. Zaprvé se trh znovu stane přiměřeným. To znamená, že ceny nemovitostí poklesnou na rozumnou a reálnou úroveň tak, aby prostě fungovaly v ekonomických zákonitostech. A druhá pozitivní věc je dopad na trh stavebních prací. Stavební firmy v posledních letech byly tak profitabilní a měly tolik zakázek, že nebylo v podstatě možné, získat stavební firmu za rozumných podmínek. Navíc nabíraly velkou šíři zakázek a pak nebyly schopné dostát svým závazkům smluv. Situace byla skutečně tristní.
LN Mohou společnosti volit jiná řešení financování svých projektů než bankovní?
To záleží projekt od projektu. Jsou projekty, které mají velkou přidanou hodnotu, mají velký zisk -a tam lze samozřejmě aplikovat i jiné formy financování. Pro financování developerských projektů existují např. leasingové společnosti a začaly se naštěstí objevovat také privátní subjekty, které dnes poskytují finanční prostředky mimo banky. Chtějí využít situace, která nyní na trhu je, tj. to, že banky jsou zakopané ve svých zákopech a nedělají nic.
LN Lze očekávat další pokles poptávky na trhu?
Poklesy poptávky jsou poměrně dramatické, ale ono je potřeba to říct trošku v kontextu. Situace v České republice ještě v průběhu roku 2008 byla taková, že kdokoli cokoli postavil, tak to také prodal. Investoři se tak vlastně nemuseli vůbec snažit přijít s něčím přiměřeným.
LN Jaké jsou možnosti dalšího zlevňování nemovitostí?
Nechtěl bych se pouštět na tenký led. Myslím si totiž, že to neví vůbec nikdo. Ti, kdo mluví o pěti deseti procentech, se podle mě snaží být optimističtí, nebo v některých případech, kdy mluví o 20 až 30 procentech, tak se zase snaží být pesimističtí a třeba něčím zajímaví. Nemovitosti nakupované developery pro rezidenční development jistě zlevní a tento trend je již na trhu patrný. Co se týče ceny bytů, pak lze obecně říci, že plošné zlevňování ceny nových bytů nelze předpokládat, protože náklady projektu se výrazně nezmění. Ke snižování cen může naopak dojít u bytů ve staré a speciálně v panelové zástavbě, jejichž užitná hodnota při srovnání s novostavbami je výrazně nižší.
LN Jsou různé slevy a další akční nabídky některých developerů na podporu prodejů skutečně účinné?
Český klient je chytrý. A když si kupuje nový byt, má už spoustu informací a velice dobře si spočítá, v čem spočívá konkrétní nabídka v konkrétní lokalitě. Podle mě je v těchto nabídkách snaha za každou cenu klienta něčím zaujmout, to se sice může podařit, ale pokud bude ten produkt horší než produkt vedle za stejné peníze, pak rozhodnutí klienta žádné auto ani kuchyň prostě neovlivní.
LN Není pro developery výhodné zahájit projekty letos, aby byly dokončeny příští rok, kdy už by mohl být zájem o nové bydlení opět větší?
Dnes jsou podmínky bank pro financování projektů nastavené tak, že to paradoxně chrání i nás investory, abychom nešli do něčeho, co by mohlo být v budoucnu problém. Jestliže máme mít 30 či 40 procent předprodejů, tak si tím ověříme, zda trh funguje a zda je o naše byty zájem. To znamená, že začínáme stavět a peníze banky používat teprve v okamžiku, kdy máme de facto poměrně velkou jistotu, že projekt má správné parametry a že je o něj zájem. Takže tato situace paradoxně nahrává i tomu, že kdo zahájí projekt dnes, tak ten má projekt tak zdravý, že ho těžko něco v úspěšné realizaci ohrozí.
LN Jak moc se podle vás trh developerů pročistí?
Doufám, že se pročistí do značné míry, protože situace z loňského a předloňského roku byla absolutně nezdravá. Všichni nakupovali všechno za nesmyslné ceny. Kolik developerů „spadne“ a kolik zůstane, se ale dnes opravdu nedá říct.
