Realitní úschovy by měly ohlídat živnostenské úřady. Ty na to ale nemají kapacitu |
Ta nejaktuálnější se paradoxně nevztahuje k textu tohoto zákona, ale k novele zákona č. 309/1999 Sb., o sbírce zákonů. Realitní zákon byl totiž se značným prodlením publikován dne 17. února 2020 s tím, že účinný bude po uplynutí legisvakanční lhůty dne 3. března 2020. Nicméně právě novela zákona o sbírce zákonů kvůli nerespektování právní terminologie patrně umožňuje i odlišný výklad, dle kterého by účinnost zákona nastala až 1. července 2020.
Větší právní jistota by v tomto případě přišla obzvlášť vhod. Realitní zákon totiž přináší zásadní změny do činnosti realitních makléřů, které budou muset být z velké většiny splněny hned ode dne nabytí účinnosti zákona. Nutno říci, že i tyto nové povinnosti jsou zhusta nepříliš jasné.
Kritika prokazování praxe
Jak vyplývá z důvodové zprávy, cílem regulace bylo napravit nedostatky spočívající v neexistenci pravidel pro výkon realitního zprostředkování, nízké odborné kvalifikaci makléřů, nekonkurenceschopnosti v evropském měřítku, nedostatečné ochrany klientů či v obecné nedůvěře v realitní služby a nízké prestiži realitních zprostředkovatelů. Filozofickoprávním východiskem byly principy ochrany spotřebitele, při pročítání zákona se však člověk neubrání pocitu, že praktičtější obchodní vhled absentuje.
Advokát Marek Martinka.
Makléři si budou muset v první řadě změnit živnost, a to z dosavadní volné na živnost vázanou. Lhůta je nastavena na dobu 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona, kdy budou makléři povinni ohlásit živnostenskému úřadu živnost vázanou a doložit doklady prokazující splnění podmínek odborné způsobilosti. Právě prokazování praxe či doložení dosaženého vzdělání je hojně kritizováno.
Zakazuje se nabízení úschovy peněz ze strany realitní kanceláře. Na základě pozměňovacího návrhu se však nakonec makléřům umožnilo poskytnout úschovu na požádání, pokud to bude na základě písemné smlouvy a na samostatně vedený účet. Je otázka, nakolik je taková úprava efektivní.
Makléři si dále budou muset upravit také své zprostředkovatelské smlouvy, kde je nově vyžadována písemná forma. Kromě výše uvedeného zákon také určil moment, k němuž je dána splatnost provize. Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, čímž se typicky myslí kupní smlouva na nemovitou věc, pokud se výslovně nestanoví jinak. Ovšem i v takovém případě může být splatnost provize vázána nejdříve na obstarání příležitosti k uzavření smlouvy.
Absence rezervačních smluv
Je-li ujednána záloha na provizi se zájemcem, který je spotřebitelem, což bude v praxi nejčastěji, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize. Zprostředkovatelská smlouva dále nesmí spotřebitele zavazovat k uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o realitní smlouvě budoucí.
Právě zákaz zavázat spotřebitele k uzavření realitní smlouvy může činit další výkladové problémy. Realitní zákon nijak neupravuje rezervační smlouvu, což bývá v případě realitního zprostředkování zcela obvyklý typ kontraktu, ve kterém se právě povinnost uzavřít realitní smlouvu stanovuje, a to včetně sankcí v podobě smluvních pokut. Lze dovodit, že rezervační smlouva skutečně stojí mimo danou zákonnou úpravu a že právě rezervační poplatek bude nadále makléřům sloužit k započtení na provizi, čímž se zhojí přísnější opatření stanovená pro zprostředkovatelskou smlouvu.
Jak je vidět, otazníky nad okamžikem nabytí účinnosti realitního zákona jsou vlastně jen symbolické, a lze je vyřešit tím, že se na nová pravidla připravíme raději dříve. Vzhledem k celkové kvalitě nového zákona je hlavní otázkou spíše to, zda se úroveň trhu s realitami podaří tímto počinem zvednout.
Autor je advokát a partner advokátní kanceláře Martinka Partners.
CHCETE SE TAKÉ VYJÁDŘIT?Jste právník/právnička a rád/a byste se vyjádřil/a k současnému dění, právnickému stavu či novinkám v legislativě? Napište nám na katerina.kolarova@lidovky.cz |
