Co především ovlivňuje cenu nemovitosti? Lokalita, lokalita, lokalita - odpoví vám realitní makléř. V případě bytů ale vstupují do hry i další neméně důležité faktory. „Je to hlavně dispozice a metráž bytu,“ zdůrazňuje Petr Čajan, zástupce Realitní společnosti České spořitelny.
Prodejní hodnotu nových bytů ovšem diktuje také podlaží a výhled z okna. „Byty srovnatelné velikosti odlišuje především patro, kde je byt umístěn, a atraktivita výhledu,“ vyjmenovává Tomáš Zykán, strategický ředitel projektu Central Park Praha. Jako další zásadní kritéria zmínil také velikost terasy, počet garáží, velikost sklepa, vybavení kuchyně, počet koupelen nebo úroveň standardu bytů.
Čím vyšší podlaží, tím vyšší cena Nicméně právě výhled a podlaží jsou podle Zykána zásadní faktory ovlivňující cenu. „Ovšem důležitější než patro je kvalita výhledu. Výhled ze třetího patra může být mnohem atraktivnější než výhled z osmého patra. S tím je spojená i diferenciace ceny,“ tvrdí.
Petr Čajan k tomu doplňuje, že patro, v němž se byt nachází, a výhled z okna jsou pro stanovení ceny nemovitosti velmi podstatné faktory. „Byty v přízemí, tedy v prvním nadzemním podlaží, s předzahrádkou stojí zpravidla více než byty v druhém nadzemním podlaží. Pokud je projekt umístěn v zástavbě a podlaží, ve kterém se byt nachází, „vykoukne“ nad okolní zástavbu, cena se podstatně navyšuje. Samozřejmě v těsné závislosti na výhledu,“ popisuje Petr Čajan s tím, že zpravidla platí přímá úměra - čím vyšší podlaží, tím vyšší cena.
Přitom prý ale nejde jednoznačně říci, zda je větší poptávka po bytech v nízkopodlažních domech, nebo po bytech v domech s více patry. „ Můžeme spekulovat, že menší objekty mají vyšší úroveň soukromí a intimity, a tím jsou vnímány exkluzivněji. Ovšem u větších objektů je možné docílit daleko vyšší úrovně služeb a kvality zázemí,“ podotýká Zykán.
Oba odborníci se shodují, že zatímco výhled hraje významnou roli, orientace vůči světovým stranám nemá pro stanovení ceny bytu už tak zásadní význam. „Samozřejmě platí, že obývací pokoj klienti chtějí raději na jihozápad, zatímco ložnici na severovýchod,“ konstatuje Zykán.
Na sever, nebo na jih?
Podle Čajana může u vybraných místností, jako je obývací pokoj nebo kuchyně, orientace na jižní, jihozápadní nebo jihovýchodní stranu znamenat navýšení ceny přibližně o pět procent (v závislosti na konkrétním projektu). „Pokud je byt orientovaný pouze na jednu světovou stranu, například na sever, tak jeho cena klesá,“ upozorňuje zástupce Realitní společnosti České spořitelny.
Navýšení ceny o několik procent představuje také dobrá dopravní dostupnost. „U nových projektů se již před realizací zpravidla počítá s plánovanou dopravní obslužností v místě, a cena se proto zvyšuje jen nepatrně. Pokud k tomu dojde, je to v řádech procent,“ vyčísluje Petr Čajan.
Pokud se ale například v blízkosti bytového domu plánuje v dohledné době dostavba metra, může to mít podle Zykána na ceny zásadnější vliv. „Stanice metra má určitě velký význam a cenu bytu ovlivní v desítkách procent,“ tvrdí.
U novostaveb se materiál v ceně nezohledňuje Zatímco v případě starších bytů se liší ceny v cihlové a panelové zástavbě, v případě novostaveb se použitý stavební materiál v ceně příliš nezohledňuje. Pouze u „odlišných“ staveb, jako je například sendvičové zdivo s použitím dřevěných prvků, celoprosklených staveb a tak podobně, se cena mírně navyšuje. Naopak u monolitických betonových staveb je cena bytu nižší než u zděných, případně smíšených staveb,“ uzavírá Petr Čajan.
Jak při koupi nového bytu ušetřit?
Kupujte v době, kdy je projekt zatím jen na papíře. Podle Petra Čajana, zástupce Realitní společnosti České spořitelny, tak může klient ušetřit až 20 %z ceny.
„V počáteční fázi stavby může být termín nastěhování i za několik let a klient tak kupuje plánek bytu. Investor se snaží v této fázi nastartovat prodej, proto bývá cena bytu nižší. Čím blíže je projekt ke kolaudaci a byty jsou fyzicky hotové, případně již k nahlédnutí, je cena takového bytu standardně vyšší,“ vysvětluje.
Na zvýšení ceny se podílí i fakt, že je již byt připraven v krátké době k nastěhování. „Pak cena bývá zpravidla nejvyšší,“ říká Čajan a upozorňuje, že do ceny se v průběhu stavby promítá i neustále zdražování stavebních prací a s tím související náklady developera.
***
Jaké faktory
ovlivňují cenu bytu
PODLE TYPU DOMU, JEHO
POLOHY VE MĚSTĚ A TYPU
VLASTNICTVÍ
* byt v cihlovém domě v centru
města + 60%
* byt v cihlovém domě + 25%
* „dobrá adresa“ + 20%
* byt v osobním
vlastnictví + 15%
* byt v dosahu metra + 5 %
PODLE POLOHY BYTU
V PODLAŽÍCH
* od druhého patra (nadzemní
podlaží) s výtahem + 5 až 10 %
* první patro
(nadzemní podlaží) 0%
* od třetího patra (nadzemní
podlaží) v domě bez výtahu
od - 3% pro jednotlivé podlaží
* nejnižší patro do 2,5 metrů nad
úrovní terénu nepřímo do ulice
(měřeno ve střední světlé výšce
bytu) - 5%
* nejnižší patro do 2,5 m nad
úrovní terénu přímo do ulice 10 %
* nejnižší patro na úrovni terénu -
přízemí (nepřímo do ulice, např.
dvorní trakt) - 10%
* nejnižší patro na úrovni
terénu - přízemí (přímo
do ulice) - 10 až 15%
* nejnižší patro pod úrovní terénu
- suterén - 15 až 20%
PODLE VYBAVENÍ
A ARCHITEKTONICKÉHO POJETÍ
* byt s terasou + 10 až 12%
* byt s balkonem + 6 až8%
* druhá koupelna nebo druhý
sprchový kout + 5 až 10 %
* byt s lodžií + 5%
* zděné bytové jádro + 3 až 4%
* druhá toaleta + 3 až 5%
* byt bez sklepa nebo sklepní části
od - 2 až5%
* kuchyň v chodbě od - 5%
PODLE POLOHY BYTU V RÁMCI
JEDNOHO PODLAŽÍ
* velmi pěkný výhled
z okna + 20%
* zvláště klidná poloha nebo
poloha v zeleni až + 15%
* jiné zvýhodnění (například dobré
oslunění, jižní strana, výhled
do okolí) až + 5 %
* jiné znevýhodnění (například
nedostatečné denní světlo,
orientace oken na severní
stranu, hustá zástavba v okolí
domu atd.) - 3 až5%
* poloha bytu s nadprůměrnými
faktory negativně ovlivňujícími
kvalitu bydlení (například hluk,
zápach atd.) až - 20 %
Zdroj: Údaje vypracoval Michal
Macek z realitní kanceláře Evropa
+
25 % byt v cihlovém domě
20 % velmi pěkný výhled z okna
15 % byt v osobním vlastnictví
10-12% byt s terasou
5-10 % druhá koupelna nebo druhý sprchový kout
3-4 % zděné bytové jádro
-
2-5 % byt bez sklepa nebo sklepní části
3-5 % nedostatečné denní světlo, orientace oken na severní stranu, hustá zástavba
10 % byt v panelovém domě na sídlišti
15 % byt ve vyšším patře v domě bez výtahu
15-20 % nejnižší patro pod úrovní terénu (suterén)
20 % byt v příliš hlučném nebo například zapáchajícím prostředí
Grafika LN Vondra
O autorovi| Silvie Králová redaktorka LN
