NĚMECKÁ KARANTÉNA: Záchrana dneška jsou dluhy zítřka. Jak vypadá trh s nemovitostmi?

Po vyhlášení koronové krize netrvala agónie na nemovitostním trhu dlouho. Němci mají bohaté zkušenosti s tím, co krize znamená a co přináší. Záchrana dneška jsou dluhy zítřka. A tak od prvního procitnutí se živě probírají černé scénáře: znehodnocení peněz, zadluženost státu a dokonce neslavný Lastenausgleich, přeložme ho jako „vyrovnání zatížení“. Nejbohatších 10 procent Němců vlastní více než polovinu celkového bohatství (56 procent). Průzkumy ukazují, že mnozí z nich se narodili v letech 1940 až 1950 anebo naopak jsou velmi mladými ročníky. Není žádnou novinkou, že právě oni patří k největším vlastníkům nemovitostí v Německu. 

Danuše Siering Danuše Siering žije a pracuje v Berlíně a Praze. Zakladatelka galerie Černá labuť, komunity Ayurvedic Breakfast a GoFlorenc. Je vydavatelkou magazínu N&N Praha/Berlin a online magazínu Novinyanovinky.cz, kde na podporu malých a středních živnostníků a podnikatelů probíhá nyní projekt reSTARTpodnikání.

Nejistota a strach vedly k tomu, že během krátké doby byly z kont vybrány obrovské částky peněz, což donutilo banky od 24. března k regulaci výběru hotovosti. Kam se peníze poděly? Že by staré dobré ponožky pod polštářem? Vždyť běžné bankovní sejfy tak velké nejsou. Zlato bylo vyprodáno během krátké doby, trh s akciemi zastavil svůj strmý pád během několika málo dní. Realitní agentury se také nenudí. Zatímco počet transakcí nad 100 milionů eur stoupl od ledna do dubna meziročně téměř o třetinu, klesl počet transakcí s objemem menším než 25 milionů eur přibližně o pětinu, nad 25 milionů klesl asi o 10 procent. Neberme ale tato čísla za absolutní. Nemovitostní trh je v pohybu a krizový efekt u velkoobjemových transakcí se pravděpodobně projeví kvůli dlouhým prodejním procesům až po delší době.

Po počáteční stagnaci se rozrostl prodej bytů obzvláště v luxusním segmentu a k nárůstu došlo i u bytů v okolí metropolí. Trh s rezidenčními nemovitostmi zůstává cenově stabilní, zejména ve velkých městech. Největší německé sdružení vlastníků Haus & Grund uvedlo, že více než tři čtvrtiny oslovených nájemců mají v současné době dostatek příjmů a rezerv nebo dostali státní podporu na zaplacení nájemného. Něco přes šest procent uvedlo, že ztratili příjem kvůli pandemii a nemohou platit nájemné vůbec. Na místě je obava, že tento počet stoupne.

Vláda chce chránit nájemníky v koronové krizi a proto rozhodla, že majitelé bytů nemají právo vypovědět nájemce, pokud nemohou zaplatit nájemné kvůli koronové krizi. Platí to pro dluhy z pronájmu od dubna do konce června. Nájem je možné ukončit, pouze pokud nájemci neuhradí nedoplatky z tohoto období do dvou let.

Ceny nemovitostí v komerčním sektoru jsou v současné době silně ovlivněny branží podnikání. Hoteliérský, restaurační a maloobchodní sektor má v koronové krizi těžké období, ze kterého se bez pomoci zvenku neobejde. Roste nespokojenost, která se z diplomatických jednání pomalu ale jistě přenáší do jazyka ostrých slov. Některá krizová omezení sice byla v posledních několika dnech zmírněna a frekvence návštěvníků se začíná zvyšovat, avšak pozvolné otevírání paradoxně situaci ještě zhorší. Zaměstnanci sice začnou pracovat na plný úvazek, ale výhled podnikatelů na dostatečný zisk, není jistý vzhledem k nákladům na zvýšenou hygienu, ochranné pomůcky a při pokrytí reálných nákladů. Stejně jako požadovaný záchranný deštník od vlády.

Velký nárůst zaznamenává potřeba skladovacích prostor a hal. Zde hraje roli nejistota dlouhých dodavatelských řetězců a tak mnozí výrobci začínají hledat řešení ve vlastních skladovacích prostorech.

V segmentu kancelářských nemovitostí je trh v současnosti silně ovlivněn rostoucím počtem pracovníků na homeofficu či nevhodností kanceláří typu open space. Coworking spaces zde nejsou výjimkou. V Berlíně a mnoha dalších velkých německých městech lze aktuálně pozorovat pokles poptávky po kancelářích. Ceny za pronájem kanceláří však zůstávají stabilní, to však souvisí s tím, že řada pronájmů byla sjednána před krizí. Uvidíme, co udělají ceny nájemného v dlouhodobém horizontu.

Samostatnou kapitolou jsou velké obchodní společnosti (například Adidas, H&M, Deichmann), které na začátku krize unisono vyhlásily, že nebudou platit nájem. Pod silným nátlakem veřejnosti se sice během krátké doby za své jednání omluvily a nájem doplatily, ale škraloup zůstal. Naproti tomu často nekompromisní se ukazují i jiné velké společnosti, majitelé obchodních center. Snižování nájmů pro ně není téma, navrhnuté posunutí platby na pozdější období zase neřeší situaci mnoha nájemců. Např. Centermanager ECE uvedl, že v dubnu zaplatilo nájemné v jejich německých nákupních centrech pouze 30 % nájemců, zhruba 85 milionů eur zůstává nevyřešeno. V obchodních centrech společnosti bylo během uzávěrky související s koronou otevřeno pouze 11 % obchodů. Počet návštěvníků se snížil o 87 %. „Chtěli bychom zdůraznit, že nájemné nezaplacené v dubnu je pouze odloženo,“ uvedl mluvčí ECE.

Samozřejmě, že nemovitosti koronu přežijí, jen se může stát, že je bude vlastnit někdo jiný. Nemovitosti i nadále zůstanou bezpečnou investicí, také v období krize. Obzvlášť pro ty, kdo vsadili na široké portfolio a umí šetřit. A tady jsou Němci mistři. Průměrně šetří okolo 10 procent svých příjmů. Světovými mistry v úsporách jsou Číňané, kteří jsou zvyklí šetřit téměř třetinu svého disponibilního příjmu. Nejméně z vyspělých zemí si ukládají bokem Američané, kvóta šetření leží v USA okolo jednoho procenta.

Citát Winstona Churchilla „never waste a good crisis“ je platný dodnes. Příští středu se podíváme, kterým směrem jede německý automobilový průmysl. Tschüss!