Nabídkové ceny bytů na konci roku 2025 rostly minimálně, nabídka však stále není dostatečná.
Pozitivní podle odborníků totiž je, že nabídkové ceny v posledním čtvrtletí 2025 rostly pouze o jednotky procent a v některých krajích dokonce došlo k jejich poklesu. V případě secondhandů, starších bytů v Praze na konci roku stouply mezikvartálně jen o procento a překonaly průměrnou hranici 155 tisíc za metr čtvereční.
Ve Středočeském kraji, který je s metropolí v mnoha ohledech propojen, dokonce došlo ve stejném období k poklesu o tři procenta na průměrně 94 tisíc korun. Podobně jako v Praze, také ve středních Čechách to má ale zřejmě přímou souvislost s menším množstvím kvalitních nemovitostí v nabídce, což ceny opticky snižuje.
„Závěr roku je samozřejmě vždy specifický. V tom letošním jsme navíc sledovali rychlé vyprodávání kvalitních nemovitostí, což je zpravidla vždy impulzem pro pokles průměrné ceny,“ uvedl Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS.
Bydlení s půjčkou
Pohyb cen bytů má však podle odborníků i další vysvětlení. Zájemci o střechu nad hlavou hledají štěstí v nabídce rodinných domů. Jejich ceny v posledních měsících rostly pomaleji a u některých dispozic dokonce stagnovaly. Ovšem i tam, kde se zkoncentrovala poptávka, se ceny s koncem roku obrátily vzhůru.
„Cenové nůžky mezi byty a zejména staršími rodinnými domy se rozevřely natolik, že pro řadu domácností začíná nákup rodinného domu místo generální rekonstrukce bytu dávat větší smysl i za cenu následných investic,“ domnívá se Meyer.
Vývoj cen bydlení v Praze a středních Čechách
Pražané nové byty financují hlavně hypotékami. „Dlouhodobě tak činí asi polovina kupujících. Domácnosti uvažující o pořízení nového bydlení už dávno přestaly čekat na levnější hypotéky a byt či dům koupily,“ potvrdil trend generální ředitel společnosti Ekospol Evžen Korec.
Hypoteční sazby sice zůstávají na zvýšené úrovni, jejich vývoj se však výrazně zpomalil. V posledním čtvrtletí roku 2025 navíc došlo k mírnému zdražení hypotečních úvěrů v rozmezí přibližně 0,2 až 0,3 procentního bodu.
Právě stabilizace podmínek hypotečního financování spolu s přetrvávajícím nedostatkem bytů v Praze vytváří podle některých odborníků podmínky pro návrat racionální poptávky. „Rozdíl mezi loňským a letošním rokem není v tom, že by byly hypotéky levné. Zásadní je, že se jejich cenový vývoj zpomalil a stal se čitelnějším. Na hypotečním trhu panuje výrazně větší předvídatelnost než před rokem,“ vysvětlil Filip Šejvl z realitní kanceláře Philip&Frank.
Zmiňované zklidnění a zpřehlednění trhu pocítí též zájemci o bydlení. Jakmile totiž trh přestane fungovat v režimu neustálého překvapení, lidé jsou schopni plánovat a rozhodovat se na základě reálných čísel. Vývoj hypotečního trhu proto hraje v roce 2026 klíčovou roli pro celou oblast rezidenčního bydlení.
Banky a stavební spořitelny v listopadu podle aktuálních dat z konce roku 2025 poskytly nové hypotéky za téměř 28,1 miliardy korun. Od začátku loňského roku tak jejich objem celkem dosáhl na úroveň 293 miliard korun, což znamená meziročně o 84 miliard více oproti roku 2024.
Nabídka nestačí
Tak jednoduché to ale být nemusí. „Trh se potýká s kombinací dlouhodobě nedostatečné nabídky a rostoucí poptávky, kterou podporuje pomalá výstavba a příznivé ekonomické prostředí. To mimo jiné souvisí s růstem reálných mezd a s odloženou poptávkou v posledních letech,“ upozornil Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.
Pokud se nepodaří zrychlit povolování nových projektů, tlak na další růst cen bude pokračovat i nadále. Ke konci loňského roku bylo v nabídce přibližně 5 150 nových bytů, což představuje meziroční pokles o téměř 10 procent. Nejvyšší nabídka nových bytů dlouhodobě zůstává v Praze 9, která tvoří zhruba čtvrtinu celého trhu. Následují Praha 5 se zhruba pětinovým podílem a Praha 10.
Takto nízká úroveň nabídky byla v Praze zaznamenána naposledy roku 2022, kdy se trh postupně zotavoval po téměř úplném vyprodání o rok dříve. Od té doby se nabídka pohybovala kolem svého dlouhodobého průměru 5 500 bytů. To je ale výrazně pod potřebami trhu.
