* LN Je již trh maloobchodních prostor nasycen, nebo je zde ještě prostor pro další výstavbu?
Na tuto otázku mohu odpovědět pouze další otázkou: kdy přestanou lidé nakupovat? Kdy přestanete nakupovat vy? To je fundamentální otázka, na kterou bychom měli hledat odpověď. Maloobchod je velmi dynamický a neustále se rozvíjí, mění a přizpůsobuje svému prostředí. Odráží naše potřeby a nejhlubší touhy. Proto bude maloobchodní výstavba pokračovat, neboť je závislá právě na lidech, na jejich sklonu k utrácení. Dodnes na českém a středoevropském trhu chybí některé maloobchodní koncepty. Z tohoto důvodu zde existuje prostor pro další výstavbu, avšak její existence bude závislá na více okolnostech: lokalitě, stávající a plánované maloobchodní výstavbě, spádové oblasti, kupní síle, struktuře atd.
* LN Pro kolik metrů čtverečních by mohl být na českém trhu prostor?
Jak jsem již zmínila, u takových čísel nelze generalizovat. Situaci musíme vždy hodnotit případ od případu. Před jakoukoliv výstavbou je nutné zhodnotit mnoho parametrů: lokalitu, spádovou oblast, koncept, velikost a formát obchodního centra, existující nabídku a kupní sílu dané oblasti. Zároveň musí každý developer zvážit, jaký typ centra by byl pro danou oblast nejvhodnější.
* LN V poslední době byl podle některých odborníků v Česku zaznamenáván začínající přesun obchodníků z obřích nákupních kolosů zpět do centra města na nákupní třídy. Zaznamenali jste to také?
Tento trend je oboustranný. Posledních 12 měsíců se maloobchodníci výhradně soustřeďovali na kvalitu. Z tohoto důvodu se přesouvali z obchodních center do nákupních tříd, z nákupních tříd do bezpečných jednotek v nejlepších a nejvýkonnějších obchodních centrech či z jedné nákupní třídy na druhou.
* LN Která nákupní centra patří v Česku k nejlepším, a právě naopak k těm, kterým zoufalé chybí zákazníci?
V České republice je mnoho úspěšných obchodních center a vyjmenovat všechny by bylo zdlouhavé. Vezmeme-li však Prahu jako příklad, pak mezi nejvýkonnější centra patří Nový Smíchov, Centrum Chodov, Palladium a Palác Flóra. Méně úspěšná obchodní centra se nachází v oblastech s vysokou konkurencí a s horší dopravní dostupností. Těm méně úspěšným chybí jasný koncept, mají méně rozsáhlou nabídku a nedokážou se odlišit od konkurence.
* LN Vidíte u těch problematických nějakou šanci na nápravu? Budou potřebovat nějakou přeměnu, nebo stačí počkat na oživení?
Přestože mnoho obchodních center dnes prochází nelehkým obdobím, neznamená to, že úplně zmizí z maloobchodního trhu. Neúspěšná centra lze oživit. Existuje hned několik způsobů, jak toho docílit, například zvýšení povědomí o centru nebo změny mixu nájemců tak, aby centrum splňovalo požadavky spádové oblasti.
* LN Jaký bude příští rok pro český trh s maloobchodními prostory, očekáváte postupné oživení?
Situace na českém trhu s maloobchodními prostory se v roce 2010 prakticky nijak nezmění. Se stabilizací trhu očekáváme první náznaky oživení v roce 2011. Během roku 2010 zůstanou maloobchodníci i nadále opatrní a zaměří se na kvalitu. Pokud se naskytne příležitost pro zajištění jednotky v dobré lokalitě na hlavní nákupní třídě nebo v obchodním centru, která by zároveň spadala do jejich strategie, pak zaujmou oportunistický přístup.
* LN Některé značky z České republiky kvůli krizi odešly. Myslíte si, vzhledem k situaci, že bude Praha i nadále nejoblíbenějším místem pro obchodníky ve střední Evropě?
Praha je i nadále populární destinací pro maloobchodníky, protože mnoho značek stále ještě na českém trhu chybí. Česká republika je postavena na silných ekonomických základech a disponuje vzdělaným obyvatelstvem s velkou kupní sílou. Praha je rovněž díky své historii významnou turistickou destinací a zároveň slouží jako místo, kde se mohou značky ukázat.
* LN Je Česko nyní zajímavé pro zahraniční maloobchodníky?
Ačkoliv česká ekonomika prošla recesí, její základy jsou zdravé. Z tohoto důvodu ještě český maloobchodní trh prokáže schopnost uzdravit se a nadále zůstat pro maloobchodníky atraktivní destinací.
* LN Jaká je nyní situace s pronájmy maloobchodních prostor? Byli majitelé nuceni jejich cenu snížit?
Úrovně nájmů se mírně propadly, obzvlášť pak v nových obchodních centrech a problémových centrech. Developeři byli nuceni snížit svá očekávání a poskytnout různé pobídky za účelem získání nájemců do svých center. Maloobchodníci nadále preferují zaběhlá a úspěšná obchodní centra. Právě v těchto centrech se nájem udržel na stejné úrovni, zatímco mix nájemců se obměnil.
* LN Vznikla zde situace jako u kanceláří, kdy jsou nájemci v lepší vyjednávací pozici a tlačí majitele nemovitostí k renegociaci nájemních smluv?
V připravovaných centrech měli maloobchodníci možnost vyjednat ty nejlepší podmínky, či dokonce upravit stávající podmínky. V zaběhlých centrech záleží na kvalitě a výkonu daného obchodního centra. K renegociacím dochází v centrech, která zaznamenala slabý výkon ještě před ekonomickou krizí. Tato centra se tak snaží udržet nájemce a zamezit růstu neobsazenosti. Avšak v některých případech maloobchodníci odmítají zůstat i za zvýhodněných podmínek a preferují se z těchto center stáhnout.
* LN Určitě mnoho plánovaných nákupních center zůstalo, vzhledem k situaci, pouze na papíře. Máte nějakou představu o tom, kolik jich asi je? Mají ještě nějakou šanci na realizaci?
Odhadujeme, že počet připravovaných obchodních center se v České republice mezi polovinou roku 2009 a koncem roku 2011 propadne o přibližně 550 tisíc metrů čtverečních. Pokud předpokládáme, že velikost průměrného obchodního centra v České republice je 20 tisíc metrů čtverečních, pak během tohoto období, tedy během 2,5 roku, byla odložena výstavba 27 center. S oživením ekonomiky očekáváme, že některá tato centra, ne však všechna, budou v budoucnu dostavěna.
* LN Jaké jsou hlavní důvody těchto problémů?
Výstavba hned několika center byla pozastavena z důvodu omezeného financování. Posledních 12 měsíců banky opatrně zvažovaly každou plánovanou výstavbu.
* LN Jak se jeví ČR v rámci maloobchodního trhu ve srovnání s ostatními zeměmi střední a východní Evropy?
V České republice se maloobchodníci, kteří nadále expandují, spíše soustřeďují na hlavní nákupní třídy a obchodní centra než na retail parky. Zároveň se zajímají o Prahu a hlavní regionální města s větší kupní sílou. Naopak v Polsku, zemi, která si ze všech středoevropských států stojí nejlépe, maloobchodníci zvažují rovněž města do sto tisíc obyvatel, obzvlášť pokud je v daném místě omezená nabídka. Mezi odvětví, která v České republice a napříč regionem nejvíce trpí, patří elektronika, móda a domácí potřeby (např. home deco, kuchyňské potřeby, koupelnová studia atd.). V České republice je maloobchodní trh více závislý na mezinárodních značkách, obzvlášť co se týká módy. Avšak s ohledem na velikost místního trhu je překvapivé, kolik sportovních obchodů se na českém trhu objevuje. Ve srovnání s Polskem, Rumunskem, Slovenskem a Maďarskem má právě Česká republika nejvíce sportovních provozovatelů, což je odrazem českého životního stylu, ve kterém hraje sport významnou roli.
* LN Reagují na tuto skutečnost i majitelé obchodních center?
Ano. V dnešní době je důležité do jakéhokoliv obchodního centra v České republice zabudovat širokou nabídku sportovních provozovatelů. To je pravděpodobně nejpodstatnější rozdíl mezi Českou republikou a ostatními zeměmi střední a východní Evropy.
***
Město nájem za m2
New York 12 062 eur
Hongkong 177 eur
Paříž 6300 eur
Sydney 5859 eur
Tokio 5696 eur
Londýn 5561 eur
Moskva 5407 eur
Curych 4947 eur
Brisbane 4738 eur
Dublin 3995 eur
Los Angeles 3972 eur
Melbourne 3714 eur
Milán 3700 eur
Chicago 3677 eur
Mnichov 3600 eur
Řím 3500 eur
Singapur 3296 eur
Frankfurt s 3296 eur
Berlín 2820 eur
Maloobchod
Pronájem obchodů
a prodejen
Nejnovější zpráva mezinárodní
poradenské společnosti CB Richard
Ellis uvádí, že si New York obhájil
pozici nejdražšího města
v pronájmu maloobchodních ploch
na světě. Stalo se tak i navzdory
tomu, že meziroční pokles
nájemného představoval 35
procent. Nyní je nejvyšší
dosahované nájemné
maloobchodních prostor na
hodnotě 12 062 eur za metr
čtvereční a rok.
Porovnáme-li roční nájemné s nejdražším New Yorkem, je Praha stále šestkrát levnější. Co se týče nejvyššího dosahovaného nájemného v nákupních centrech, tam jsme během letošního roku zaznamenali pokles. Ještě na začátku roku bylo nejvyšší dosahované nájemné 120 eur za měsíc a metr čtvereční, nyní je to 100 eur, což je pokles o 17 procent.
Mezi maloobchodní jednotky patří jak malé prodejny s rozlohou do 70 metrů čtverečních, tak hypermarkety s rozlohou až 2500 až 15 tisíc metrů čtverečních.
