Stavitelé se dostávají k bankovním úvěrům hůře než dříve. Podle Vladimíra Pikory, analytika společnosti Next Finance, banky požadují zvýšený podíl vlastních zdrojů z předem prodaných bytů a předem pronajatých ploch. Někteří developeři tak mohou být nuceni prodávat byty v okamžiku, kdy nebudou mít jisté, zda dostanou na výstavbu úvěr.
„Firmy mohou jen obtížně předem prodávat a pronajímat, dokud nemají zajištěné financování, a současně nedostanou úvěry, pokud nemají předem prodáno či pronajato,“ popsal bludný kruh developerů ČTK Milorad Miškovič z Real Estate Karlin Group.
Riziko představují hlavně některé malé stavitelské firmy Do problémů se mohou dostat zvláště malé developerské firmy, které svoji činnost financují především z bankovních úvěrů. Po nových klientech mohou požadovat vysoké rezervační poplatky, kterými mohou - třeba i nezákonně - financovat své dluhy a náklady. Pokud jim banka úvěr nakonec neposkytne, mohou se pokusit celý projekt prodat.
„Víme asi o třiceti projektech, kterých by se jisté firmy rády zbavily. Uvažovat ale budeme jen o třech až pěti. Ostatní jsou pro nás svým dispozičním a technicky nezvládnutým řešením nezajímavé,“ říká ředitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.
V případě, že by projekt stavitel neprodal a neměl peníze na další výstavbu, může se stát, že budete na vytoužené bydlení čekat déle, než jste plánovali. Projekt se může pozastavit třeba i na několik let. V závislosti na tom, jak máte či budete mít sepsanou kupní smlouvu, můžete od ní za určitých podmínek odstoupit.
Chcete zpět rezervační poplatky? Možná to nepůjde V závislosti na smlouvě můžete mít také právní nárok na vrácení rezervačního poplatku. Přesto se ale může stát, že i s právním nárokem budete mít smůlu a z rezervačního poplatku už neuvidíte ani korunu. Stavitel mohl zatím částku utratit a následně se může vymlouvat, že v danou chvíli peníze nemá. Největší naději na vrácení peněz budete mít v takovém případě tehdy, když se co nejdříve obrátíte na právníka.
Pokud by došlo dokonce k tomu, že by stavitel nakonec zkrachoval a byl na něj vyhlášen konkurz, cesta za navrácením poplatků může být zdlouhavá a s velkou pravděpodobností klient své peníze zpět nezíská nebo dostane jen mizivé procento a za několik měsíců až let.
„Z konkurzu se uspokojují dluhy vůči státu, zaměstnancům, zástavním věřitelům - bankám, a teprve potom vůči případným klientům developera, kteří ještě nemají převedeny nemovitosti na sebe,“ říká Šimona Mašková z advokátní kanceláře Mašek advokáti.
Pokud jste ještě žádnou smlouvu neuzavřeli a peníze developerovi neposkytli, můžete se ale na situace, které mohou nastat, předem připravit. V první řadě si dejte pozor na firmy, které po vás budou vyžadovat uhrazení poplatku v nepřiměřené výši vzhledem k ceně nemovitosti. Není výjimkou, že i velcí developeři vybírají od klientů padesát tisíc korun. Pokud po vás ale někdo bude chtít částku podstatně vyšší a nepřiměřenou, je pravděpodobné, že společnost s penězi plánuje manipulovat.
Pomůže vám úschova.
Není ale zadarmo „Po klientech požadujeme v rámci rezervace tři tisíce korun nezávisle na výši kupní ceny. Chceme se jen ujistit, že si koupi nerozmyslí. Peníze od klientů k vlastnímu financování nepotřebujeme,“ tvrdí Evžen Korec z Ekospolu.
Ne vždy ale může být čitelné, zda firma plánuje penězi krýt své náklady, či ne. Může se také stát, že se vám bude nejvíce líbit zrovna byt s vysokými rezervačními poplatky. Ani v takovém případě se myšlenky na něj ještě nemusíte vzdávat.
„Strany se mohou dohodnout na úschově rezervačního poplatku u notáře, advokáta nebo na jistotním účtu u banky,“ říká advokátka Mašková. Tím se vyhnete riziku, že by stavitel s poplatkem nezákonně nakládal a v případě problémů neměl na jeho vrácení. A jen tak je jasné, že peníze nespadnou do případného konkurzu. Solidní developeři s tím budou souhlasit. Je v jejich zájmu nemovitost prodat.
Úschova ale není zadarmo. „Náklady se mohou pohybovat od několika tisíc korun jako u nás až do desítek tisíc,“ říká Mašková.
Pozor na smlouvu!
To, zda budete mít nárok na vrácení rezervačního poplatku, závisí také na smlouvě o rezervaci nebo smlouvě o smlouvě budoucí na koupi nemovitosti. „Pokud je rezervační poplatek součástí kupní ceny a k podpisu kupní smlouvy nedojde nebo je kupní smlouva zrušena, musí developer poplatek vrátit. Někdy je ale rezervační poplatek koncipován jako náklad na zpracování právní dokumentace a dojednání klientských změn a může patřit developerovi, i když obchod není uzavřen. Velmi často je rezervační poplatek zároveň smluvní pokutou pro případ nedodržení závazků ze strany kupujícího,“ vysvětluje Mašková, která má s vymáháním rezervačních poplatků zkušenosti.
Developeři mají výhodu právního zázemí, ekonomické síly a je jasné, že smlouvy jsou psané v jejich prospěch. Smluvní pokuty bývají zpravidla tou částí, která je pro klienta nejméně výhodná. „Je potřeba hlídat, aby smlouva neobsahovala nesmyslně vysoké smluvní pokuty. Ty dokumenty, které jsou psány drobounkým písmem, nesrozumitelným šroubovaným jazykem se spoustou křížících se odkazů, jsou podezřelé a být klientem, raději bych volila jiného developera,“ radí advokátka Mašková. Dodává, že obdobně by se zařídila v případě, že by developer nechtěl udělat vstřícné kroky. Pokud ale klient nakupuje nemovitost v pozdější fázi dostavby a jde o dodržení technologických a objednacích lhůt, musí své požadavky přirozeně mírnit.
***
Rezervační poplatek
- žádá každý developer a často i realitní kanceláře
- bez něho vám nemovitost nerezervují
- žádají ho kvůli jistotě, že si koupi nerozmyslíte
