* LN Jak v současnosti vnímáte stavební trh?
Když se budeme bavit o kancelářském trhu, může se začít uzdravovat tehdy, bude-li čistá poptávka, která bude absorbovat volné kancelářské plochy. Aby vznikla, musí dojít k oživení ekonomiky. Například existující firmy porostou a budou přicházet další ze zahraničí. Jejich příchod však ještě nemusí být znakem uzdravující se ekonomiky, ale pouze snahou o úsporu nákladů. To se však může stát i opačně, když firmy zamíří naopak na ještě levnější trhy. Dalším faktorem zůstává dosažitelnost projektového financování.
* LN Hodně developerů nestaví, protože nedostanou úvěr od banky. Jak jste na tom s financováním vy?
Obecně řečeno, s předpronájmem okolo padesáti procent se dá financovat s vlastním kapitálem okolo třiceti, pětatřiceti procent. Pro nás začíná atraktivita požadavku na vlastní zdroje na úrovni 25 procent.
* LN UniCredit Bank má v plánu se sestěhovat do jedné budovy. Jednou z možností, kterou zvažuje, je budova Filadelfie, kterou jste nedávno otevřel. Už jste se na něčem dohodli?
Jednání probíhají, ale my ze zásady nekomentujeme tyto věci dříve, než jsou podepsány smlouvy.
* LN Nájemné ve Filadelfii prý není z nejlevnějších. Je pro UniCredit hlavním kritériem cena?
Nájemné ve Filadelfii odpovídá současné situaci na trhu. A na ceně dnes záleží úplně každému.
* LN Byl byste tedy ochoten jít s cenou dolů?
Člověk tuto obchodní strategii rozvíjí nebo mění podle situace na trhu. Nemůžeme se tvářit, že čeká dalších deset velkých společností v řadě a my si mezi nimi vybíráme. Developeři mají v zásadě jen dvě možnosti. Buď snížit výši nominálního nájemného, nebo mohou nabídnout různé pobídky jako příspěvky na stěhování nebo nájemní prázdniny.
* LN Bude pro vás ztrátovější čekat třeba ještě půl roku na nového nájemce, nebo razantně snížit cenu a pronajmout Filadelfii teď?
Tohle je situace, kterou si developer musí spočítat, když se objeví nějaký nájemce. V době, jako je tato, dává logicky a obchodně smysl jít dolů s marží a snažit se klienta získat. Na trhu je nemnoho klientů, kteří jsou atraktivní. Je tedy jednoznačné, že se my tímto způsobem chceme také chovat.
* LN Jaké máte další plány s BB Centrem?
Stavební povolení máme na dalších 25 tisíc metrů čtverečních kanceláří a očekávám, že dalších 18 tisíc metrů budeme mít v příštím roce. Konkrétně jde dohromady o tři kancelářské budovy. Na dalších 14 tisících metrech se už staví rezidenční park Baarova. Další zahajování staveb záleží na tom, jak se bude vyvíjet trh.
* LN Takže až pro tyto tři plánované budovy seženete nájemce, zažádáte si o úvěr.
Ta nejméně rozumná věc, kterou může developer udělat, je stavět a dokončovat ze svých vlastních prostředků investičně nákladné budovy, a zbytečně tak omezovat dostupnost vlastních zdrojů.
* LN Proč? Takhle to řada developerů dělá, například Central Group.
Myslím, že v oblasti komerční výstavby a bytové výstavby jsou to naprosto odlišná témata. V rámci rezidenčních projektů se častokrát směšují pojmy jako vlastní kapitál a zálohy od klientů, které developer po dohodě s klientem může použít v rámci financování vlastního projektu. U kancelářských budov s žádnými zálohami logicky nepracujete.
* LN Myslíte, že to se zájmem nájemců bude příští rok lepší?
I když máte nájemce a projekt dokončíte, požadavky, které dnes banky standardně kladou, jsou přísné. Přestože můžete mít pronajato sto procent, je problematické z projektu dostat zpět vlastní kapitál. Druhou možností zůstává budovu prodat. Ale investiční výnosy oproti období konjunktury stouply, což znamená, že prodejní ceny poklesly. Takže i prodej budovy nemusí vždy přinést zisk. A tím třetím limitem je nedostatek skutečné poptávky na trhu. Takže samé dobré zprávy.
* LN Pro administrativní budovu v Nové Karolině v Ostravě už máte nájemce?
Ještě ne. Regiony trpí krizí, co se týče kancelářských budov, víc než Praha. Pokud se tam neobjeví takový nájemce, že bude možné získat financování, pak ten projekt nemá šanci pohnout se z místa.
* LN Proč jste ho vůbec začali stavět?
Tehdy v roce 2008 jsme měli podepsané předběžné smlouvy s jednou bankou a jevil se i možný nájemce. Proto jsme se tehdy rozhodli, že zkusíme z vlastních zdrojů postavit skelet od nuly. Ale pak přišli Lehman Brothers a podmínky financování se v podstatě z týdne na týden zhoršily způsobem, který nedával pro nejbližší dobu žádnou naději. A tak to jediné rozumné, co jsme mohli za daných okolností udělat, bylo přerušit stavbu a zbytečně neplýtvat našimi prostředky.
* LN Nedávno jste se vyjádřil, že chcete celé BB Centrum dostavět do roku 2015. Dá se to stihnout?
Vždycky ale dodám - dá-li Bůh. Za pět let se dá leccos stihnout, závisí to však i na faktorech, které jsou mimo naši kontrolu.
* LNA co potom? Máte další podobné rozvojové území?
Pracujeme na rozvoji Roztyl, kde jsme už investovali. Mohlo by tam vzniknout 70- až 80procentní BB Centrum. A to by mohla být práce na dalších deset až patnáct let.
* LN Roztyly i Michle jsou ale spíš okrajové lokality. Nezajímáte se o pozemky blíž centru?
Pokud máte na mysli velká rozvojová městská území, musím říct, že se z principu nezajímáme o pozemky, kde je jasné, že to je spojeno s korupcí.
* LN Vám se daří chovat se vždy eticky? Je o vás známo, že jste věřící a korupci odsuzujete.
Ty tlaky jsou vlastně neustálé, ale protože se o nás ví, je každý vůči nám opatrnější. O to víc se nám však snaží házet klacky pod nohy.
* LN Jak?
Věci, které jsou normálně prosaditelné, pro nás v posledních letech prosaditelné nejsou.
* LN Myslíte změny územního plánu?
Ano, nejvíc korupčního prostředí je při změnách územního plánu. Jestliže chcete udělat dobrou věc, vždycky se zjeví kompetentní i nekompetentní osoby, které vám dají najevo, že se vždy najde nějaký zástupný problém, který znehodnotí vaši dosavadní investici. Toto prostředí je naprosto nepředvídatelné a stalo se v Praze naprostou mafiánskou džunglí. Tyto městotvorné osoby vám pak vždy nějakým způsobem obvykle skrze někoho třetího dají najevo, že buď podpoříte jejich soukromopolitický byznys, anebo máte smůlu.
* LN Nemrzí vás, že se svojí snahou chovat se korektně připravujete o dobré zakázky a obchody?
Já preferuji klidný spánek z hlediska vlastního svědomí. Nepotřebuji vydělávat peníze za každou cenu. Pokud bude možné v této zemi podnikat, aniž bych musel slevovat ze svých zásad, budu rád podnikat. Když to například kvůli korupčnímu prostředí nebude možné, i když mám svoji práci rád, tak na svém podnikání nelpím.
* LN Jak se u nás v posledních letech vyvíjí korupční prostředí?
Já osobně jsem začal vnímat v komunálním prostředí Prahy velkou změnu okolo roku 2005, kdy korupční nádor začal metastázovat. A v podstatě to máte podobné jako s manželskou nevěrou. Mnozí jsou problémem dotčeni, ale téměř nikdo to nepřizná.
* LN Z čeho tedy usuzujete, že se to zhoršilo? Z vlastní zkušenosti?
Samozřejmě díky svému vlivu a pozici v podnikání se dozvím spoustu věcí z první ruky. Pak mám i své vlastní zkušenosti, ale nebudu mluvit o konkrétních případech. O tom by se snad dala napsat i kniha. Když se zamyslíte nad celou finanční krizí, už pan Baťa říkal ve 30. letech: O jaké krizi to mluvíte? To není nic jiného než morální bída. A dnešní situaci si můžete pouze umocnit osmi desítkami let pozitivní evoluce lidských charakterových vlastností. V posledních deseti letech vnímám, že největším světovým byznysem se stalo rozkrádání prostředků z veřejných rozpočtů. Je to dáno do značné míry lidskou chamtivostí ve špatném smyslu.
* LN Je to podle vás s korupcí horší než v 90. letech?
Na začátku 90. let se říkalo, že si politici musí vydělat něco navíc, protože za pouhý plat by tu jejich práci, která má správně být službou, nikdo nedělal. Dnes máte politiky, kteří svojí střídmostí našetřili ze svých platů někdy stamiliony, a někdy i více, ale stále nemají dost.
* LN Vidíte zde aspoň něco pozitivního?
Pozitivně vnímám skutečnost, že přes to všechno, co jsem uvedl, se i v dnešní politice najdou slušní a nezkorumpovaní lidé. Ale chci říct, že se v letošním roce objevilo pár nadějných světýlek.
* LN Mají být tím světýlkem i výsledky komunálních voleb? Nevypadá to, že by se pražský magistrát vyčistil.
To, jak se to vyvine na pražském magistrátu, ukáže až čas. Často nejde o lidi, kteří jsou vidět, ale o ty, kteří tahají za nitky v pozadí. V tomto smyslu by asi bylo velkou naivitou domnívat se, že se něco změní k lepšímu.
* LN Jak teď s odstupem času vnímáte kauzu exekuce? Jste v nějakém kontaktu s vašimi bývalými spolupracovníky Tycem a Speychalem, kteří vás před lety chtěli připravit o firmu?
Začátkem tohoto roku jsem napsal státnímu zastupitelství dopis, že nemám zájem pokračovat v jejich trestním stíhání, nikdy jsem neměl potřebu vidět je ve vězení. Státní zastupitelství to s úlevou přijalo a kvalifikovalo jejich trestný čin jako promlčený, takže pánové mají již od této věci definitivně klid.
* LN Jak po této zkušenosti věříte svým spolupracovníkům?
Já to nevnímám jako pouze negativní zkušenost. Zavinil jsem si to sám, protože Petra Speychala jsem do firmy nikdy brát neměl. Oni vlastně ani nebyli žádnými spoluinvestory, protože díky mé naivitě získali své několika procentní podíly ode mne zdarma. Díky tomu, co tenkrát provedli, se mohla firma vyčistit od nedůvěryhodných lidí. Poděkování patří Pánu Bohu, který mi umožnil, abych firmu mohl z nemalé části postavit znovu.
***
V posledních deseti letech vnímám, že největším světovým byznysem se stalo rozkrádání prostředků z veřejných rozpočtů
Nejvíc korupčního prostředí je při změnách územního plánu. Jestliže chcete udělat dobrou věc, vždycky se zjeví kompetentní i nekompetentní osoby, které vám dají najevo, že se vždy najde nějaký zástupný problém, který znehodnotí vaši dosavadní investici.
DEVELOPER Radim Passer (47) První velké peníze vydělal během studií na ČVUT tím, že od Rusů kupoval šampaňské, které se ziskem prodával. V roce 1991 založil vlastní firmu Passerinvest Group a začal obchodovat s domy v lukrativních částech Prahy 1. Passerovým největším dílem je komplex administrativních budov BB Centrum, který se začal stavět v roce 1996 v Praze-Michli. V roce 1999 se ho jeho společníci pokusili podvodem připravit o firmu.
