Když se v roce 2007 psalo o historicky nejnižších sazbách hypotečních úvěrů, málokdo předpokládal, že neuplynou ani tři roky, a situace se bude opakovat. Ve snaze oživit pomalu rostoucí hypoteční poptávku se jednotlivé banky předhánějí v nabídce sazeb hluboko pod pěti procenty – v krajním případě se dostanete až na 3, respektive 3,3 procenta – musíte si však zvolit variabilní úrokovou sazbu, uzavřít si úvěrové pojištění a převést do banky svůj účet. Klient se tak k jedné finanční instituci připoutá i na dvacet let. Zájemci o hypotéky bývají také často překvapeni, že na inzerovanou sazbu nedosáhnou. Důvod je prostý – slovíčko „od“. Pokud nejsou sazby inzerovány jako jednotné, jedná se vždy o sazbu pro nejbonitnější klienty. Pouhé lákání klientů?
I tak ale celková úroveň sazeb nově poskytnutých hypoték klesá – v červnu už klesla pod pět procent. Po období, kdy jsme byli spíše na horním konci žebříčku úrokových sazeb v Evropě, na něm začínáme pomalu, ale jistě klesat. Snižování sazeb mělo být původně jen jedním z marketingových nástrojů použitých v letní stavební sezoně, ale jak se ukazuje, ekonomické oživení pro něj vytváří dlouhodobější podmínky. Inflace se drží v mezích cíle ČNB, ke zvyšování mezibankovních sazeb patrně nedojde dříve než v první polovině příštího roku. Je ovšem otázkou, nakolik dnešní úroveň sazeb těmto podmínkám odpovídá a nakolik ji ovlivňuje snaha bank vybojovat co největší podíl na omezeném hypotečním trhu. Kapacitu trhu ovlivňují podíl vlastnického bydlení, kvalita bytového fondu a trend populačního vývoje – podle mého názoru nemáme v příštích deseti letech šanci na více než 110 miliard korun nových hypotečních obchodů ročně.
Tuto hranici může pomoci prolomit jen větší rozvoj refinancování – splacení starého úvěru novým. Tady se ovšem začínáme pohybovat na nebezpečné půdě. Ano, existuje jakási přirozená míra refinancování – klienti, kterým se nesplnila jejich očekávání, hledají banku, jež by jim nabídla lepší podmínky. Jakmile se ale začne podíl refinancovaných úvěrů výrazněji zvyšovat a z dnešních zhruba 20 procent se dostane někam ke 40 procentům, budeme mít založeno na velké problémy. Ekonomický cyklus je neúprosný, přes veškerou snahu zažíváme období růstu a období stagnace a krize a také období nízkých a vysokých úrokových sazeb. Jakmile začnou sazby stoupat, dostanou se na refinancování zvyklí klienti do situace, kdy jim už nikdo nebude schopen lepší sazbu nabídnout.
Spirála refinancování se roztáčí Pro banky bude tato situace kritická v tom, že najednou postihne větší podíl jejich dlužníků. Příkladem je Velká Británie během poslední krize. V letech 2000 až 2005 tam postupně narostl podíl refinancovaných úvěrů z 25 na 45 procent. Refinancování bylo jednoduchým nástrojem ke zvýšení objemu poskytnutých úvěrů, obratu a zisku. S nástupem hypoteční krize však klienti zvyklí na levné refinancování nemohli získat novou hypotéku a tu původní nebyli schopni splácet. Bankám prudce vzrostla delikvence a ztráty ze špatných úvěrů a současně už neměly komu poskytovat nové úvěry.
Reakcí britských bank byla podpora zvyšování věrnosti klientů. Jenže… Krize přešla a spirála refinancování se zase začíná rozvíjet. Maně mě napadá, že naše banky začínají zmírňovat podmínky pro poskytování hypoték.
O autorovi| JAN BUREŠ, Hypoteční expert Raiffeisenbank
