Nízké úroky, státní podpora a silná mediální masáž bank nabízejících hypotéky před pěti lety změnily život pana Martina. Se svojí ženou hledal větší byt. Po prohlídce několika nájemních bytů se nakonec rozhodl koupit si vlastní. „Nepřipadalo mi tehdy rozumné platit někomu cizímu, když můžu investovat do svého,“ vzpomíná. Vyhlédl si novostavbu v pražských Bohnicích.
Cena bytu mírně přesahovala tři miliony korun, chyběly mu miliony dva. „Ty nám velmi ochotně půjčili hned v první bance, kterou jsme s manželkou navštívili.“ Martin se i s rodinou přestěhoval do nového a bance začal dluh splácet po 16 tisících měsíčně. Tím však jeho výdaje na bydlení neskončily. Fond oprav, platby na běžnou údržbu, daň z nemovitosti, pojištění a příspěvek do rezervního fondu spolykaly dalších pět tisíc za měsíc.
Splácení účtu za bydlení tak podle jeho slov brzy začalo hraničit s otroctvím. Musel se naučit řešit věci, o kterých si dlouho myslel, že se jimi vzhledem ke svým příjmům nebude muset nikdy zabývat. Každý den porovnává letáky s akčními slevami a hledá obchod, kde se dá nakoupit nejlevněji. „Každý neplánovaný výdaj nám udělá problém v rodinném rozpočtu. Stačí, když si děti zničí boty a potřebují nové,“ stěžuje si. Má teď prý také hodně omezený prostor na pracovním trhu: „Kdybych se rozhodl jít jinam, tak jedině na stejně nebo lépe placené místo, což je v současné době problém. Nemohu vzít práci, která by mě sice extrémně bavila, ale byla by za méně peněz.“ Poslední splátka hypotéky Martina čeká na podzim roku 2035. Na toto datum se snaží příliš nemyslet. „Až to ale přijde, budu se ženou celý týden slavit. Pak teprve začnu opět svobodně žít.“
Každý samozřejmě svobodu vnímá jinak. Paní Hana ji na rozdíl od Martina našla až ve vlastním domě, také pořízeném na hypotéku. „Na začátku jsme s manželem neměli téměř nic, nakonec se nám ale podařilo počáteční kapitál sehnat a banka nám hypotéku dala,“ vzpomíná. Nyní si vlastní bydlení nemůže vynachválit. „Po dlouhých letech v podnájmu, kde nás majitel omezoval a šetřil na topení, žijeme konečně sami za sebe. Navíc máme vybavení a dispozice podle svých představ a ne podle toho, co se to líbí panu domácímu.“ Bezdětný pár si sice nyní nemůže dovolit koupi nového vozu či zahraniční dovolenou, ale konečně žije ve svém. „Až nyní zjišťuji, že tohle je pro nás hlavní priorita.“ V Praze se nájem vyplatí Po velkém hypotečním boomu, kdy si bral hypotéku snad každý, kdo na ni dosáhl, přišlo vystřízlivění. Dostupnost úvěrů se zhoršila, úrokové sazby vzrostly, stoupla nezaměstnanost, a tudíž i nejistota. Lidé proto nyní dávají často přednost nájemnímu bydlení. To v současné době představuje zhruba čtvrtinu bytového fondu České republiky. Pořád je to ale oproti jiným zemím málo. „Stejně relativně nízký podíl nájemního bydlení najdeme na Slovensku, v Maďarsku či ve Španělsku,“ říká Pavel Smolka z poradenské společnosti King Sturge. Naopak v Německu, Rakousku či Nizozemí je podle něho pronájem žádanější než byt vlastní.
„Poměr cen nemovitostí a nájmů, a tím pádem i jejich výhodnost se liší podle lokality, kterou si pro bydlení zvolíte,“ říká ekonom ČSOB Petr Dufek. Jak vyplývá z analýzy soudního znalce na oceňování nemovitostí Petra Turczera, ve velkých městech je tržní nájemné v průměru o 35 procent nižší než splátka hypotéky u stejného bytu a ve stejné lokalitě. Nejvíce se pak nájemní bydlení vyplatí v Praze, kde splátka hypotéky vychází až o polovinu dráž.
„Dlouhodobý pronájem nejlépe v kombinaci se spořením se vyplatí více než hypotéka zejména v lokalitách Prahy 1, 2, 3 a 6,“ tvrdí Turczer. Ovšem pouze za předpokladu, že se zachovají současné ceny nemovitostí. „Ceny nájmů jsou v Praze v posledních letech stabilní – navzdory růstu a následně i poklesu cen nemovitostí. V současné době platí, že si lze pronajmout za dostupnou cenu takové byty, na které by aktuálně běžný nájemce hypotéku nedostal,“ dodává Smolka.
Hypotéka není pro mladé Hlavní atraktivita nájmu spočívá ve flexibilitě, která nájemci umožňuje přestěhovat se v řádu dnů. „Pronájem je dobrou volbou zejména pro lidi, kteří si chtějí nechat otevřené dveře k možnosti rychlé volby – pro studium, práci v jiném městě či v zahraničí. Pronájem umožňuje větší nezávislost,“ tvrdí Smolka. Komerční nájemní bydlení proto využívají především mladí lidé do třiceti let – studenti, čerství absolventi nebo mladé páry, které začínají žít spolu. „Platím byt napůl s přítelkyní, měsíčně to vyjde každého na 4,5 tisíce korun,“ říká zatím svobodný dopravní inženýr Petr. „Sice bych hypotéku dostal, ale počkám si, až budu mít rodinu.“ Podnájem ve velkých městech a v Praze preferují rovněž cizinci, kteří zde chtějí strávit jen několik let.
„Mladí lidé pod třicet let by si hypotéky brát neměli, protože v jednom bytě nevydrží celý život. Hypotéka se vyplatí, jen pokud je doplacena do konce,“ tvrdí Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding. Podle něho mladí lidé, kteří se ještě chtějí stěhovat a po pár letech nemovitost opustí, na hypotéce velmi prodělají. Pro tuto skupinu je ostatně pronájem bytu finančně dostupnější než jeho koupě. „Pořízení bytu by mělo být volbou až při určité stabilizaci jak v životě pracovním, tak osobním,“ souhlasí Smolka.
Češi chtějí žít ve vlastním Srovnání výše splátek hypotéky vůči nájmu však není podle analytika ČSOB Dufka adekvátní: „I když platíte hypoteční úroky, na konci splácení je nemovitost vaše. Na peníze vynaložené za nájemné můžete už jen vzpomínat,“ říká. Podle jeho slov hypotéky nyní opět zlevňují a ceny nemovitostí klesají. Úrokové sazby se po třech letech dostaly zpátky pod pětiprocentní hranici. Průměrná sazba za letošní červen byla 4,92 procenta. Ceny bytů během krize klesly až o pětinu. „Nájmy jsou teď sice také levnější, ale neklesají tolik jako ceny bytů,“ tvrdí Dufek.
Pokračování na straně 15
Dokončení ze strany 13
Další argumenty pro bydlení ve vlastním se opírají o obecné zvyklosti. „Češi se neradi stěhují, vlastní bydlení je pro ně psychologicky důležité. Procento lidí, kteří bydlí ve vlastním, je u nás velmi vysoké a tento trend tady bude i v budoucnu,“ tvrdí generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil. Podle jeho názoru nemají Češi trend časté migrace, který je patrný v západní Evropě či v zámoří, v nátuře.
S hypotékou na řetězu Čistě z ekonomického hlediska je pořízení bytu na hypotéku výhodnější než bydlení v nájmu. Hypotéka sice stojí více, ale po jejím splacení nemovitost zůstane majiteli. Hodnota bytu či domu navíc po dobu splácení úvěru pravděpodobně vzroste. „Pokud ale ukončíte splácení předčasně, proděláte na tom. Platí, že čím dříve hypotéku ukončíte, tím větší ztrátu můžete utrpět,“ upozorňuje Pácal. V prvních letech se totiž v hypotéce splácejí vedle jistiny hlavně úroky.
S vlastnictvím bytu jsou spojené i další náklady, například pravidelné příspěvky do fondu oprav, rekonstrukce, pojištění bytu, daň z nemovitosti či jiné neočekávané výdaje. Dále je s tím spojena nutnost společné péče všech vlastníků o dům, což mnohdy přináší problémy a skrývá rizika. „Domy, kde řádně nefunguje společenství vlastníků jednotek, mají, nebo v budoucnu mít budou, značné problémy,“ říká Pácal.
Ovšem i nájemní bydlení může být zdrojem stresu a nepříjemností, pokud nefunguje domluva s majitelem. „Majitelka nám každý rok zvedá nájemné. Přitom byt je v dezolátním stavu a nemá ani koupelnu,“ říká důchodkyně Jaroslava, která bydlí v exkluzivní části Prahy 7. „Raději začnu na stará kolena splácet hypotéku a dám do ní všechny úspory. Po mně úvěr převezmou děti, aspoň jim zůstane nějaký majetek.“ Řešením v podobné situaci by bylo najít si levnější nájem. Zde sociálně slabší lidé narážejí na další problém. V Česku je totiž nájemních bytů relativně málo a nové se nestaví. Stát také raději byty zprivatizoval, než aby se o ně musel starat, a pro soukromého investora není provozování nájemního bydlení rentabilní.
Otázkou také je, jak se bude trh vyvíjet po konečném uvolnění nájmů. „Po deregulaci bude nedostatek malých a levnějších bytů, kam by se mohli přestěhovat původní nájemci velkých bytů,“ upozorňuje Smolka. Na druhou stranu se uvolňují byty se smluvním nájmem, které si dříve pronajímali cizinci. Podle Pácala se také pronajímá značné procento z nově postavených bytů.
Ekonomika a nálada Teoreticky platí, že vzhledem ke zvyšování hodnoty nemovitostí vychází bydlení ve vlastním výhodněji. V praxi však záleží na mnoha dalších faktorech. Některé z nich, jako třeba celkový vývoj ekonomiky či nezaměstnanosti, lze pouze odhadovat. Jenže právě na nich závisí dostupnost úvěrů na bydlení a jejich úrokové sazby. Nezanedbatelnou roli rovněž hraje optimismus zájemců o bydlení ohledně vlastní ekonomické situace.
O výhodnosti té či oné formy bydlení rozhodne i bytová politika státu – zda skutečně přistoupí ke snížení příspěvků na stavební spoření, zda prodlouží deregulaci nájemného nebo zda přijde s novými podporami bydlení.
Pro toho, kdo má naspořené dostatečné finanční rezervy, slušný plat, stabilní zaměstnání, pevné nervy a chce se už na celý život usadit, je hypotéka dobrá volba. Ale pro toho, kdo chce mít pocit nezávislosti a možnost se kdykoli rozhodnout pro změnu bydlení, je v současné době rozumnější jít do podnájmu.
***
Hypotéka mě naučila řešit věci, o kterých jsem si dlouho myslel, že se jimi vzhledem ke svým příjmům nebudu muset nikdy zabývat
NÁJEMNÍ BYDLENÍ Klady: Malý počáteční kapitál; kauce ve výši jednoho až tří nájmů. Nájemce se nemusí starat o nemovitost. Dostupnější bydlení v atraktivních lokalitách, kde je koupě bytu finančně náročná. Ušetřené peníze za nemovitost může nájemce vhodně spořit či investovat. Zápory: Nájemné je z investičního pohledu v dlouhodobém horizontu nevýhodné. Nájemce je odkázán na pronajímatele, jeho přístup a odpovědnost. Chybí motivace investovat do oprav a modernizací. Nájem bývá dočasný, doby pronájmu na celý život končí. Byt nelze bez souhlasu vlastníka pronajmout.
BYDLENÍ NA HYPOTÉKU Klady: Nemovitost přejde po splacení úvěru na dlužníka. Nemovitost lze v průběhu užívání dále zhodnocovat. Ceny nemovitostí zpravidla rostou nad úroveň inflace. Prostředky vložené do pořízení bytu jsou ochráněny lépe než u jiných typů investic. Vlastnictví motivuje k lepší péči o domácnost, přináší kvalitativně jiný pocit z bydlení. Zápory: Vysoký vstupní kapitál, minimálně 20 procent ceny nemovitosti. Vlastnictví zavazuje; o majetek je nutné se starat, tedy vynakládat peníze a čas. Majitel nezná přesnou výši nákladů na své bydlení, hrozba neočekáných výdajů. Vlastník je odkázán na ostatní vlastníky jednotek v domě.
