Developer Luděk Sekyra hodlá v příštích letech zastavět část Prahy. Krize se nebojí, poptávkou si je jistý, na stavbu si půjčí a politici ho podpoří. „Naším cílem je zvýšit kvalitu života lidí, to musí podpořit každá strana,“ říká.
* LN Jak jste jako developer přežili krizi? Byla to vůbec krize?
Krize postihla region střední a východní Evropy relativně výrazně, pokles investic do komerčních nemovitostí mezi léty 2008 a 2009 zde byl 93 procent. Na druhé straně byl český trh relativně stabilní a řekl bych, že společně s polským trhem byl krizí postižen nejméně.
* LN Čím byste to vysvětlil?
Je to dané tím, že naše ekonomika je relativně stabilní a že je zde vytvořena silná vrstva zahraničních investorů a Praha je investičně dlouhodobě atraktivním městem a svojí strukturou se blíží spíše západoevropským trhům. Pokud se podíváme na německy mluvící země, tam byla cenová úroveň, zejména ve velkých městech, relativně stabilní. Samozřejmě něco jiného je britský, irský a španělský trh, ten krize zasáhla nejvýrazněji. Na druhou stranu, jestli ceny bytů klesly o 20 až 25 procent, v Bratislavě o 35 až 40 procent, v jihovýchodní Evropě až o 50 procent.
* LN Slovenský trh je ale podobně stabilní jako u nás. Proč by v Česku neměly ceny klesat na slovenskou úroveň?
Slovenský trh byl krizí postižen výrazněji než český. Investice se tam koncentrují hlavně do Bratislavy, to je jediné město, kde se dá hovořit o realitním trhu. Co se týká dalšího propadu cen, my si myslíme, že ceny dosáhly svého dna a v posledních šesti měsících cítíme určitou cenovou stabilitu. Naopak očekáváme mírný růst. Problém je v poptávce. Ta je zhruba o 60, možná i více procent nižší než před krizí.
* LN Jak ale mohou ceny růst, když není poptávka? Když se podíváte, jak se vyvíjí ekonomická situace rodin a roste nezaměstnanost, tak tomu lze těžko věřit.
Nezapomínejte na to, že ceny bytů jsou dnes o čtvrtinu nižší, než tomu bylo před krizí.
* LN Já už několik let nabídky developerů sleduji a takto velkého poklesu jsem si rozhodně nevšimla. Spíš to byly jen takové kosmetické úpravy.
Je pravda, že řada developerů dává individuální slevy, takže se to neprojevuje ve statistikách. Na webu jsou určité ceny, ale reálné prodejní ceny se mohou vzhledem k individuálním slevám lišit. V centru, v tom nejvyšším segmentu, se ceny nehýbaly. V širším centru města pak byly poklesy 10 až 15 procent. Pokud půjdeme ještě dál, v řadě okrajových lokalit šly ceny dolů výrazně.
* LN Vy jste nedávno prohlásil, že už nechcete tříštit svoje síly a že se hodláte soustředit na několik hlavních projektů - Rohan City, Smíchov City a Žižkov City.
Ano, jsou to tyto tři projekty v širším centru města. Je to více než milion metrů čtverečních komerčních a rezidenčních ploch. Jejich výstavbou zásadně změníme tvář Prahy.
* LN Zejména projektem na Rohanském ostrově. Máte už na něj potřebný kapitál? Chcete tam prý prostavět 15 miliard korun.
Ten projekt samozřejmě budeme etapizovat. Počítáme, že jedna etapa by měla stát zhruba 1,5 miliardy korun. Budeme to financovat kombinací bankovních a vlastních zdrojů.
* LN V jakém poměru?
My do takových projektů vkládáme 25 až 30 procent vlastních zdrojů. U některých velkých retailových projektů, multifunkčních obchodních center, například na Vítězném náměstí nebo na Smíchově, předpokládáme kooperaci se strategickými partnery.
* LN A na Rohanský ostrov vám opět půjčí Česká spořitelna?
Ano, předpokládáme s ní spolupráci.
* LN Pokud vím, tak jste sháněli kapitál také rozprodejem některých nemovitostí. Naposledy jste prodali centrálu Nestlé v Modřanech.
To je naše standardní strategie, která nesouvisí s krizí. Když postavíme projekty, tak je hned prodáváme. A zisky investujeme do nových.
* LN Co se týče vašeho projektu Žižkov City, tam jsou spory o to, že jde o historicky cennou památku a že se vám podařilo prosadit územní změnu jen díky napojení na pražskou radnici.
Chráněná památka nesouvisí s rozvojem Žižkova. Ten se může rozvíjet i s variantou chráněné památky. Pokud by však bylo nádraží prohlášeno za chráněnou památku, nelze vybudovat páteřní komunikaci, tedy protažení ulice Olšanské. Propojení Prahy 3 a Prahy 10 díky tomuto protažení je strategický zájem města. My si myslíme, že zájem na vybudování této páteřní komunikace je silnější než na ochraně nějaké budovy, neboť její architektonická hodnota je velmi sporná.
* LN Kdy chcete začít se stavbou?
Stejně jako u Rohan City a Smíchov City chceme začít stavět v roce 2012. V případě Žižkova máme připravena určitá variantní řešení, ale věříme, že zde památka nebude a že zvítězí veřejný zájem Prahy.
* LN Primátor Pavel Bém a část ODS, s nimiž máte dobré vztahy, teď opustí radnici. Jak vycházíte s politiky z TOP 09 a ČSSD?
* LN Jaká očekávání máte vy?
Čekáme, že ještě výrazněji podpoří soukromé investice v hlavním městě. Neboť je to pravicová strana. My si myslíme, že komunální politika není o politických stranách, ale o konkrétních lidech, kteří mají zájem na rozvoji města. Naším jediným cílem je vybudovat tyto projekty, zvýšit kvalitu života lidí, a to musí podpořit každá politická strana.
* LN Jednali jste už s konkrétními lidmi z jiných stran?
Ještě ne, čekáme, jak se utvoří koalice. Pak jim ale ty projekty rádi představíme.
* LNV Praze ale máte ještě další lukrativní pozemky.
Máme velké rozvojové pozemky na Opatově nebo velký projekt ve Vinoři. Pokud jsme se některých projektů zbavili, tak to byly ty menší. Nechceme se zabývat stavbami s investičním objemem menším než půl miliardy korun.
* LN Jsou ještě nějaké pozemky, které byste chtěli koupit?
Těch velkých pozemků už moc není.
* LN Chcete tím říct, že všechny velké pozemky už vlastníte vy?
To jste řekla vy. Ale ano, zajímá nás, pokud se objeví nějaký lukrativní pozemek v blízkosti centra.
* LN Konkrétně?
Teď bych to nechtěl konkretizovat. Jsou to spíše pozemky, které jsou v sousedství našich rozvojových ploch. Zejména okolo Smíchova a Rohanského ostrova. Chceme mít naše aktivity koncentrované do celistvých území tak, abychom mohli stavět v etapách a neměli další akviziční rizika. Myslíme, že teď máme zásobu projektů na několik příštích let.
* LN Jak to vnímají ostatní developeři, že jste jim zabrali ty největší a nejlepší plochy?
Každý má jiné strategie. Jsou developeři, kteří se koncentrují na rodinné domky na okraji Prahy. Další se koncentrují na malé luxusní projekty v centru Prahy. Jiní dělají čistě administrativní rozvoj, zejména na Praze 4. My jsme se koncentrovali na rozvoj těch velkých rozvojových území. Každý si prostě hledá svůj segment trhu.
* LN Nejste ale jediní, kdo by měl zájem o ten váš segment. Ale už jste je vyšachovali.
My jsme to vysoutěžili. Tento segment jsme asi objevili jako první, a proto jsme získali pozici, kterou máme.
* LN Co když ale přijde druhá vlna krize? Každá pozice se dá ztratit.
Já si myslím, že druhá vlna krize nepřijde. My na našich projektech v podstatě nepracujeme s bankovními úvěry. Navíc náš horizont investic je v Praze velmi dlouhý.
* LN Vy ale pracujete s úvěry, takže jste závislí na bankách.
Ne, na těchto územích nemáme žádné dluhy, neboť dluhové financování používáme pouze v průběhu výstavby.
* LN Takže když první fázi projektu neprodáte, nebudete moct stavět další fázi?
Jistě. Omezujeme rizika tím, že stavíme pro konkrétního nájemce.
* LN Jenže půjčit si tři čtvrtiny hodnoty investice je přece jen riziko.
Záleží, jaká je struktura projektu. V případě, že máme šedesát procent bytů předprodaných, tak se nám riziko minimalizuje. Když máme kancelářskou budovu pronajatou konkrétnímu nájemci, tak se riziko blíží nule. Do financování s bankou jdeme až v momentě, kdy máme ta rizika pokrytá.
* LN U bytů ale zahajujete prodej se zahájením výstavby. Co když začnete stavět Rohan City a zjistíte, že o byty nebude zájem?
Jakmile máme stavební povolení, můžeme začít dělat rezervace. Vlastní prodej pak začíná v průběhu stavby. Pokud nebudeme mít předprodeje, tak budeme zvažovat, jestli tu investici vůbec zahájíme.
* LN Dříve hodně poptávali byty cizinci, ale to se změnilo. A Češi nemají takový kupní potenciál na takhle obrovský projekt.
My věříme té lokalitě, kde poptávka vždycky bude. Je pravda, že je daleko menší poptávka, na druhou stranu je daleko menší konkurence. Během krize řada našich zahraničních konkurentů odešla, zejména britské a irské firmy. My jsme tady doma a my tady zůstaneme. Řada mezinárodních investorů se už nevrátí, i když krize skončí.
* LN Proč si to myslíte?
Protože oni mění své strategie, prodávají byznys v tomto regionu a opouštějí region.
Zbavili jsme se jen menších projektů. Nechceme se zabývat stavbami s investičním objemem menším než půl miliardy korun.
***
PRAŽSKÝ DEVELOPER
Luděk Sekyra Vystudoval Právnickou fakultu UK. V roce 1995 založil akciovou společnost JURE, kterou o čtyři roky později přejmenoval na Sekyra Group. O rok později se stal předsedou představenstva společnosti České nemovitosti. Největšími projekty Sekyra Group jsou Rohan City, Smíchov City a Žižkov City, které se mají začít stavět v roce 2012. První fáze přestavby Rohanského ostrova by měla být dokončena v roce 2014. Sekyra je považován za šikovného lobbistu, na své straně měl i bývalého ministra vnitra Ivana Langera.
