Otázka č. 1 Jsem majitelem bytu a člen společenství vlastníků. Nemám trvalý pobyt v této jednotce a celoročně zde nebydlím, ani ji nepronajímám. Musím platit poměrnou část nákladů za elektrickou energii ze společných prostor domu? A pokud tomu tak je, proč?
Odpověď: Ze zákona jsou vlastníci povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, přičemž tyto prostředky skládají předem jako zálohu. Výši určuje usnesení ze shromáždění vlastníků.
Jedná se tedy o zákonnou povinnost pro zajištění provozu společně vlastněného majetku, přičemž otázku, v jaké míře kdo užívá tento majetek, zákonem neřeší, nejsou tu žádné úlevy.
Jediné řešení by byla dohoda vlastníků o nějakém jiném způsobu úhrady těchto zákonných povinností. Otázka č. 2 Jsme společenství vlastníků a platíme podle svých spoluvlastnických podílů do fondu oprav. Na náklady správní firmy ale přispíváme všichni stejně, což stanovil výbor společenství a toto rozpočítání nákladů zakotvil v mandátní smlouvě se správní firmou.
Jak mohu postupovat, pokud se způsobem rozpočítání nákladů nesouhlasím? Jak se mají rozpočítávat náklady na správní firmu mezi jednotlivé vlastníky?
Odpověď: Zákon o vlastnictví bytů v § 13 odst. 1 stanoví, že vlastníci jednotek se podílí na správě domu podle velikosti svých spoluvlastnických podílů ve smyslu § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, pokud není dohodnuto jinak. Slova „dohodnuto jinak“ se vykládají tak, že musí dojít k dohodě všech vlastníků a pak může být přispíváno kupříkladu stejně.
Z praktických důvodů však skutečně dochází k tomu, že zálohy na správu domu a pozemku jsou rozdělovány obdobně jako u bytového družstva na investice a provoz. Zákon toto však nestanoví. V provozních zálohách, ze kterých se hradí správa domu, bývá rozhodnuto, že ji bude hradit každý stejně bez ohledu na svůj spoluvlastnický podíl, neboť se jedná o úhradu nákladů mandátní smlouvy.
Nový návrh zákona o vlastnictví bytů již tento princip přímo zakotvuje. V současné době by ale rozhodnutí o takovém postupu mohlo být zpochybněno, pokud pro něj všichni nehlasovali.
Otázka č. 3 Jsme bytové družstvo, které již převedlo byty do osobního vlastnictví. Společenství je v rejstříku a nyní řešíme problém, zda nájemní smlouvy na nebytové prostory v suterénu domu je nutné uzavřít znovu, a to mezi nájemcem a společenstvím, či je možné původní smlouvy pouze dodatkovat s odkazem na nástupnickou organizaci. Jak to je?
Odpověď: Společenství vlastníků není nástupnickou organizací bytového družstva, nemůže navíc vykonávat žádnou činnost jako bytové družstvo a je určeno pouze s omezenou právní subjektivitou k vykonávání činností spojených s provozováním a správou společných částí domu. Nemůže vlastnit žádné bytové ani nebytové jednotky ani je pronajímat, neboť ty mají buď svého konkrétního vlastníka, nebo spoluvlastníky.
Co jsou nebytové prostory, určuje prohlášení vlastníka. Musí být vymezeny jako jednotka, stejně tak označeny, mají vlastní číslo a svůj list vlastnictví v katastru nemovitostí. Nejedná se tak o společné části domu.
***
Kde vám podají pomocnou ruku * Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR, o.s. Centrála: Těšnov 5, 110 00 Praha 1 Tel: 224 805 511 www.bytovadruzsta.cz E-mail: sdruzeni@bytovadruzsta.cz * Portál Společenství vlastníků http://spolecenstvi.okinfo.cz * Odbor bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Tel: 224 861 600 * Advokátní kanceláře specializující se na bytové právo
