* LN Jaký je současný stav českého nemovitostního trhu obecně?
Nemovitostní trh můžeme rozdělit na dvě oblasti. Mluvíme o investiční oblasti, o kapitálu, tedy co se děje s fondy, bankami a podobně, a pak o obsazeném trhu, tedy o lidech, kteří používají nemovitosti jako obchody, sklady, na výrobu či kanceláře. Co se týče té první oblasti, banky nechtějí financovat nové budovy, pokud nemají určitou plochu předpronajatou. Developeři tedy nemohou stavět, protože nezískají úvěr. Banky jsou velmi opatrné v tom, jak půjčují peníze a komu je půjčují.
* LN Jak se aktuálně vyvíjí poptávka a nabídka na trhu s kancelářemi?
Na kancelářském trhu přibývá okolo 150 až 250 tisíc metrů čtverečních nově postavených ploch každý rok. Okolo 200 tisíc metrů činí každý rok poptávka. V předchozích sedmi osmi letech tu tedy byla rovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Z této skupiny poptávajících si 90 procent nájemců již kanceláře přestěhovalo. Dnes se to dramaticky změnilo. V roce 2010 očekáváme, že 40 nebo 50 procent nájemníků zůstane tam, kde jsou. Trh se ve smyslu poptávky po nových prostorách scvrkl na půlku. Je tu však hodně transakcí s pronajímateli v podobě obnovování nájemních smluv na stávající prostory.
* LN Proč se dříve firmy tak masivně stěhovaly?
Hlavním důvodem byl fakt, že firmy expandovaly a že hledaly moderní kanceláře. Nyní však již většina společností sídlí v moderních prostorách – ne všechny, ale přibližně sedmdesát procent. Za druhé, už nemají potřebu expandovat, nebo se dokonce chtějí zmenšovat. Takže je pro firmy obecně mnohem jednodušší a finančně méně náročné zůstat tam, kde jsou, než se stěhovat. A když už se stěhují ze starých kanceláří do nových prostor, hledají úsporná opatření.
* LN Jaké projekty letos tvoří novou nabídku?
V roce 2010 to bude jen 30 tisíc metrů čtverečních. Poptávka klesla, ale nabídka se propadla mnohem víc. Stalo se to, že míra neobsazenosti, která bývala zhruba 10 až 12 procent, začala znova klesat, protože letos nebyla otevřená žádná nová budova, tedy kromě budovy Filadelfie v areálu BB Centra v Praze 4. Takže trh se posunul – když se nyní chce velká společnost přestěhovat, tak nemá kam, protože nejsou nové kancelářské prostory. Novým trendem tedy je, že se velké firmy začínají zajímat o předpronájmy budoucích staveb. Vidíme mnoho plánovaných projektů, například Libeňské doky skupiny Crestyl, které se ještě ani nezačaly stavět, a společnosti už se snaží zde získat předpronájem.
* LN Je to problém jen Prahy?
I v regionálních městech čeká mnoho projektů na zahájení výstavby, ale zde byl propad poptávky ještě výraznější než v Praze. Při snižující se nabídce začnou zvláště konsolidující se společnosti bojovat o kvalitní objekty a budou také postupně zaplňovat v současnosti volné plochy. Teď je takové přechodné období, bude zajímavé sledovat, co se z toho vyvine.
* LN A co vy očekáváte, že se z toho vyvine?
Současnou situaci změní jen to, že nastane zoufalý nedostatek nabídky, a společnosti budou muset začít dělat něco jiného než jen podepisovat předpronájmy. To už se začíná dít a ovlivní to nadcházející rok. Začnou se stavět projekty, které letos nebyly zahájeny. Příští rok bude tedy největší změnou to, že začne nová výstavba. Poptávka zůstane stejná. Mnoha společnostem končí nájemní smlouvy, takže se budou muset rozhodnout, jestli zůstanou, nebo se přestěhují. Poptávka vždy trochu poroste. Například v centru Prahy se firmy stěhují ze starých budov do administrativních objektů a ty staré budovy se předělávají zpátky na rezidenční. Objem čtverečních metrů nové plochy je v Praze oproti západním městům stále docela malý. Takže to bude přirozený vývoj, že plochy porostou.
* LN O kterých konkrétních projektech víte, že se v příštím roce chystají?
Libeňské doky nebo Copa centrum. Je tu hodně projektů, které se pohnou kupředu, i když většina z nich je závislých na předpronájmech, a tak je těžké předpovědět, které to přesně budou. Přesto jsme již letos zaznamenali, že několik developerů zahájilo výstavbu kancelářských objektů v populárních lokalitách z vlastních zdrojů, např. Budějovická 3 s 23 tisícim2, a začali tak reagovat na klesající nabídku.
* LN Co je nového na maloobchodním trhu?
Když se podíváme na obchody podél hlavních tříd, nákupní centra či retail parky, maloobchodní prodeje klesly. Například metropole Zličín, centrum Chodov, Letňany, Nový Smíchov nebo Palladium – tento typ nákupních center si stojí docela dobře, mají stálý výkon. Ale druhořadějším obchodním domům, ať už v Praze, nebo v regionech, klesla návštěvnost i tržby. To je dvojitý negativní efekt. Navíc je tu tlak na výši nájemného. Takže pronajímatelé musí soustavně jednat s nájemci a snažit se jim nabídnout co nejlepší služby. A nájemci se pak snaží nabídnout nejlepší služby zákazníkům.
* LN Jaký je nyní nejdůležitější faktor v retailu?
Je jím zákazník. A ten je o něco opatrnější na to, jak peníze utratí. Hlavně Češi šetří více. Obecně lidé stále utrácejí, ale jsou vybíravější. Chtějí lepší kvalitu, služby. Maloobchodníci se proto musí více soustředit na péči o zákazníky, na to, jak zaplnit prodejnu zbožím, o které bude zájem. V souvislosti s tím musí měnit strukturu svých dodavatelů. Největším dopadem slabé poptávky na maloobchodní trh je to, že obchodníci méně expandují. Ti velcí, ať už lokální, nebo mezinárodní, otevírali vždy tak deset obchodů za rok, v současnosti zhruba jen tři obchody za rok. Takže stále expandují, ale více si vybírají, kam půjdou. Především chtějí být v těch nejlepších nemovitostech. Méně kvalitní, sekundární, je nezajímají a do terciárních by nikdy nešli.
* LN Terciárními myslíte malá města?
Ano. Praha je takové ohnisko zájmu, v Brně je atraktivní Galerie Vaňkovka, Olympia Brno a hlavní ulice, takže tak tři místa. Menší města zajímají velké řetězce jen ve výjimečných případech. Tím myslím, že by to muselo být velmi dobré nákupní centrum s malou konkurencí. Tím, že maloobchodníci expandují méně, množství nových obchodních center kleslo ze čtyř až pěti za rok na jedno za rok. V České republice to letos bude jen Galerie Harfa. Mnoho budoucích projektů bylo odloženo o dva až tři roky. V blízké budoucnosti se budou stavět jen výjimečné projekty. Když se například podíváme na Karolinu Ostrava, banky požadovaly velmi vysokou míru předpronájmů.
* LN Karolina má prý okolo 80 procent ploch předpronajatých. Je to dostačující?
V minulosti byla zapotřebí předpronajatost běžně okolo 30 až 40 procent, než se začalo se stavbou. Projekt se z velké části pronajímal, teprve až když budova stála. Nyní musíte mít 70procentní předpronajatost, než vůbec začnete stavět. Takže v případě Karoliny je to dostačující. Je to zrovna typ projektu, po kterém je poptávka vysoká. Důvodem je, že Ostrava je velké město, skvělá lokalita a v rámci centra jde o dominantní projekt. Jako jeden z mála má šanci být úspěšný, protože je postaven na základě poptávky maloobchodníků. Dalším příkladem úspěšného projektu je Forum Ústí nad Labem, které bylo otevřeno minulý rok. Opět jde o dominantní projekt v centru města, s dobrou infrastrukturou.
* LN Co si myslíte o budoucí úspěšnosti pražské Galerie Harfa, která má být otevřena letos na podzim?
Z hlediska pronájmů je teď těžká doba, na druhou stranu je na trhu stále hodně nájemníků, kteří potřebují rozšiřovat svoji značku. Maloobchodníci potřebují ukázat, že rostou, jinak to bude pro ně vyznívat negativně. V době otevření musí být tento projekt velmi dobře obsazen, protože v této lokalitě má a bude mít konkurenci, například v podobě Galerie Fénix. Bude zajímavé sledovat, jak bude Galerie Harfa fungovat. Jde o poměrně velké nákupní centrum a lokalita Vysočan se teď hodně mění. Ale nevěřím, že bude konkurovat na stejné úrovni centrům typu Chodov, Letňany, Nový Smíchov. Bude o úroveň níž v tom smyslu, že nejde o dominantní centrum v regionu.
* LN Je ještě v Praze nějaké místo pro nové nákupní centrum?
Z mého pohledu jsou tu dvě místa, která by vyhovovala potenciální výstavbě, ale v budoucnu jich bude víc, protože Praha se mění a rozvíjí. Vzhledem k tomu, že se mnoho lidí stěhuje z města na předměstí, mění se pohyb dopravy. Zhruba v příštích pěti letech je tu několik mezer na trhu. Například okolo Vítězného náměstí v Dejvicích není v současnosti nic, takže podle mého by tu jednou mohlo být úspěšné obchodní centrum. Pak na Žižkově, kde je konkurence v okolních oblastech, ale existuje zde silná lokální poptávka. Další prostor by byl na Vinohradech. Tam je sice už Palác Flora, který nabízí hodně butiků, ale chybí tam oblíbené značky jako H&M, New Yorker nebo C&A. Takže na to, jaká je v této oblasti poptávka, je zde velký nedostatek nabídky. Pak jsou zde lokality, kde je prostor pro menší centra.
* LN Myslím, že třeba sever Prahy, například Bohnice, by uvítal menší centrum.
Ano, i v Holešovicích by mohlo vyrůst menší středisko. Nebo na jihu, v Modřanech, Komořanech, na Zbraslavi. V Praze je pořád hodně prostoru pro menší střediska. Může to být supermarket o pěti tisících metrech, který poskytne základní servis místním zákazníkům.
* LN Mají šanci na uplatnění jiné typy nákupních center, například outlety?
Máte tu Outlet Štěrboholy Fashion Arenu nebo Outlet Airport Praha v blízkosti letiště. Nevěřím, že je v České republice ještě prostor pro více outletů. Obyčejně se uživí jeden outlet na třímilionovou populaci. Jestliže v Praze máte zhruba jeden a půl milionu obyvatel, dvě až tři outlet centra je až dost.
* LN A jak je to s maloobchodním trhem v západní Evropě?
Je mnohem více rozvinutý a výběr je širší. Mají také větší cenový rozptyl, od těch nejlevnějších věcí po nejdražší. U nás je menší trh, je levnější fungovat v retail parcích než v nákupních centrech, protože jsou zde nižší nájmy i poplatky za služby. V retail parcích tedy nemusí být obrat tak velký. Množství zákazníků je také menší a čeští zákazníci jdou většinou nakupovat jen za nějakým účelem. Takže český trh má ještě hodně prostoru se rozvíjet.
* LN Kdybyste měl shrnout trendy na investičním trhu...
Na investičním trhu je tedy obecně větší poptávka po kancelářích. Vyžadují menší objem investic než velká nákupní centra za stovky milionů korun. Není nemožné postavit velké centrum, můžete to udělat jako společný podnik s dalšími investory. Ale je to drahé a není tu dostatečná poptávka.
***
Objem čtverečních metrů nové plochy je v Praze oproti západním městům stále docela malý. Takže to bude přirozený vývoj, že plochy porostou.
REALITNÍ JEDNIČKA
* Cushman & Wakefield je největší soukromá firma poskytující služby v oboru komerčních nemovitostí na světě. Byla založena v roce 1917, má 231 kanceláří v 58 zemích a více než 13 tisíc zaměstnanců.
* Nabízí transakční služby včetně zastupování nájemců a pronajímatelů kancelářských, průmyslových a maloobchodních prostor, prodej nemovitostí, správu investic či klientská řešení a realitní poradenství. * Na český trh vstoupila společnost Cushman & Wakefield v roce 1993 a dnes ve své pražské a bratislavské kanceláři zaměstnává 128 lidí.
* Jonathan Hallett je výkonným ředitelem české a slovenské pobočky od roku 1994. Jeho předchozí kariéra byla rovněž spojená s Cushman & Wakefield, dříve působil na jejích pobočkách v Belgii a ve Velké Británii.
