Roste totiž nová výstavba, která je levnější než před čtyřmi lety. Ceny se nakonec ustálí v intervalu čtyřicet až pětačtyřicet tisíc korun za čtvereční metr, tvrdí Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol. Jeho firma patří mezi nejvýznamnější hráče na trhu dokončených bytů.
* LN Zvýšená sazba DPH a zrušení podpory hypoték motivuje lidi k tomu, aby si urychleně kupovali byty. Oživily vládní reformy trh vlastnického bydlení?
Je pravda, že zvýšení DPH, naštěstí jen o čtyři procenta, ne o deset, jak se původně plánovalo, zvedne významně zájem o byty. Ale jen do konce tohoto roku. Jako developeři to nevítáme. Je to krátkodobý stimul. Navíc jen pro byty, které lze zaplatit ještě letos. Každé zvýšení ceny zmenší trh. Naštěstí vláda zmírnila původní návrh, který by byl pro developerský trh doslova smrtící, zvednout o deset procent jednorázově.
* LN Příští rok má být nižší sazba DPH 14 procent, o rok později se mají sazby sjednotit na 17,5 procenta, takže stejně k růstu daně dojde. Znamená to, že pak se prodej nových bytů zastaví?
Příští rok se v prvních měsících bude prodávat méně bytů, protože dojde k předzásobení. Dovolím si ale spekulaci. Nepovažuji za jisté, že nižší sazba DPH bude zvýšena až na 17,5 procenta. Ne jen u bytů, ale i u dalších komodit. Když vidíte to pnutí v současné vládní koalici, já těm 17,5 procenta úplně nevěřím. Po 14 procentech přijde jeden velký otazník.
* LN Vláda ale potřebuje peníze, kde je má vzít?
Nejsem politik. Je otázka, jaké nepopulární kroky se politici odváží provádět při vědomí toho, že se budou přibližovat volby.
* LN Je česká nižší sazba DPH na byty ojedinělá, nebo existuje i v jiných státech?
Řada států v Evropské unii výrazně podporuje vlastnické bydlení sníženou sazbou DPH. Osm států, Belgie, Francie, Itálie, Lucembursko, Polsko, Rumunsko, Slovinsko a Španělsko, uplatňuje na takzvané sociální byty sníženou sazbu DPH v rozsahu tři až osm a půl procenta.
* LN Jsou developeři schopni dát na trh rychle další projekty?
My jsme s touto situací trochu počítali a připravili jsme do prodeje mnohem více bytů, než bychom nabízeli při standardním vývoji trhu. Celkem jde o šest set bytů.
* LN Lze během letoška zahájit nepřipravený projekt, tedy koupit pozemek, vypracovat projekt, sehnat povolení a stavební firmu?
To určitě ne. Já mluvím za Ekospol, který je jedním z největších vlastníků pozemků, v Praze máme cca 200 tisíc čtverečních metrů, v nedalekých Roztokách dalších zhruba 300 tisíc čtverečních metrů. My máme některé projekty připravené, máme potřebná povolení a jen čekáme na vhodnou dobu, kdy začít stavět.
* LN Teď je vhodná doba?
Ano. Příkladem může být projekt Viladomy Uhříněves. První etapa, kterou dokončíme v létě, je prakticky vyprodaná. Proto na konci dubna zahájíme druhou etapu. Impulzem je zájem, vyvolaný ohlášeným zvýšením DPH. Dlouhodobě to ale dobré není.
* LN Proč? Letos vyděláte a tři roky z toho budete žít, ne?
Tak to není. Sice letos budeme mít vyšší obrat, ale my prodáváme za ceny okolo čtyřiceti tisíc korun za čtvereční metr. Naše zisky, po odpočtu režie, se pohybují kolem deseti procent. To nejsou žádné horentní sumy. Abychom si udrželi podíl na trhu, museli jsme míru zisku redukovat.
* LN Mohou ještě zlevnit stavbaři?
Náklady výstavby se oproti období boomu před čtyřmi lety snížily o patnáct až dvacet procent. Teď jsme vypsali výběrové řízení na výstavbu projektu zhruba sedmi set bytů v šesti etapách za tři čtvrtě miliardy korun. Přihlásily se všechny významné stavební firmy, ale i menší firmy, které slibují jít hluboko pod očekávané náklady. Takovým firmám ale zakázku nedáme.
* LN Proč?
V současnosti, kdy je málo stavebních zakázek, řada firem staví i v případě, že na zakázce prodělá, jen aby měla práci. Pokud je firma v pozici, že sama prodělává, tak je riziko, že nebude platit subdodavatelům, že ošidí kvalitu. Chceme, aby naši dodavatelé nebyli ztrátoví, aby dosahovali optimálního zisku. Musíme mít jistotu, že naše byty budou postavené kvalitně, že firma během výstavby nezkrachuje a že bude včas a s maximální péčí uznávat a řešit všechny případné reklamace klientů.
* LN Někteří developeři nyní nabízejí nové byty v Praze za třicet tisíc korun za čtvereční metr včetně DPH. Znamená to, že dokázali sehnat nejlevnější stavbaře?
Ta nabídka se objevila v jednom projektu, ale nebudu komentovat slabiny konkurence. Ekospol dlouhodobě nabízí záruku nejnižší ceny. Každému, kdo najde stejně kvalitní byt, jaký nabízíme my, ale za výhodnější cenu, cenu srovnáme na tu konkurenční a ještě mu přidáme bonus padesát tisíc korun.
* LN Kolik bonusů jste vyplatili?
Desítky. Lidé k nám přicházejí se stovkami nabídek, z nich jsou měsíčně tři, někdy až pět, srovnatelné, zhruba polovinu z nich uznáme a bonus vyplatíme. Je přirozené, že mezi tisícovkami bytů se najdou některé podobné.
* LN Loni v létě byly průměrné ceny nových bytů v Praze kolem 58 tisíc korun za čtvereční metr, nyní vy prodáváte za čtyřicet tisíc, jiné nabídky jsou ještě nižší. Budou ceny dále klesat?
Ceny, které se v závislosti na lokalitě pohybují od 40 do 45 tisíc korun za čtvereční metr, neklesají zhruba od poloviny roku 2009. Občas nějaký developer dá výhodnější nabídku. Musíme vzít ale v úvahu, kolik bytů se na trhu prodává. Jestli je devadesát procent bytů za čtyřiačtyřicet tisíc korun za metr čtvereční a nějaká tři procenta za šestatřicet, tak to neznamená, že celý trh klesá. Samozřejmě klesají ceny bytů, které se prodávaly za sto, pak za osmdesát, sedmdesát tisíc korun za metr čtvereční.
* LN Ovlivní zájem o byty i zrušení odpočtu úroků z hypoték, což je součástí daňové reformy?
Bude to stejný stimul jako zvýšení DPH. Z dlouhodobého hlediska to je špatně. Stát by měl podporovat vlastnické bydlení.
* LN Není ale taková podpora diskriminací těch, kdo bydlí v nájemních bytech?
Problém je v tom, že cena bytu se odrazí i ve výši nájmu. Pronajímají se i byty koupené na hypotéku. Podpora hypoték umožňuje poskytovat i nižší nájemné.
* LN Co vlastně dělá developer?
Jde o proces rozvoje území. Od vyhlédnutí pozemku přes návrh projektu přes povolování, zajištění výstavby bytů i okolí, sadové úpravy, chodníky, propojení na stávající komunikace až po prodej bytů. Developer není stavební firma, není ani pouze investorem. Je organizátorem, který propojuje architekta, projektanta, investora a stavební firmu, aby vytvořil nové využití určitého území, které má být přínosem pro jeho budoucí obyvatele.
* LN Jak jste se stal developerem?
Vystudoval jsem Univerzitu Karlovu, obor molekulární biologie a genetika, moje kandidatura je z onkologie, původně jsem začínal jako vědecký pracovník v Akademii věd v lékařském výzkumu. Pak jsem odešel pracovat do několika evropských zemí, dlouhodobě jsem působil hlavně na univerzitě v Göttingenu od roku 1986.
* LN Jestliže jste za socialismu mohl odjet na Západ, musel jste být kádrově prověřený...
Systém v Akademii věd ve druhé polovině osmdesátých let, kdy už ten socialismus nebyl tak tuhý, fungoval tak, že pokud si někdo z mladých vědeckých pracovníků zajistil práci venku, akademie to umožnila. Byly tam dvě podmínky. Zajistit citovanost Akademie věd a přivážet chemikálie a know-how.
* LN Vy jste vozil třeba síru?
Síru ne. Za socialismu bylo omezené množství deviz. Lékařský výzkum v oblasti molekulární podstaty viru hepatitidy B, přípravy detekce toho viru a příprava vakcíny vyžadovaly speciálně připravené chemikálie, které tady nebyly dostupné. Pokud byl někdo v zahraniční laboratoři a získal tam grant, mohl poskytnout část takových chemikálií pro laboratoř v Československu.
* LN Stát vás nekontroloval?
Vždycky když se člověk vrátil, dělalo se speciální prověření, s kým se kdo setkal.
* LN Jak se z vědce stal developer?
Souhra náhod. Na německé univerzitě jsem se seznámil s lidmi, kteří v developmentu dělali. Umožnili mi jednak získat know-how, jednak si to vyzkoušet.
* LN Jaký projekt jste dělal?
Výstavba nízkopodlažních bytů v Göttingenu, které se stavěly kolem univerzity. Nic velkého, byly to projekty řádově desítek bytů, také v oblasti kolem Hannoveru.
* LN Kdy jste přenesl své zkušenosti do Česka?
V roce 1992 jsem se rozhodl zůstat v Praze a založit firmu. Tak vznikl Ekospol.
* LN Co bylo prvním projektem Ekospolu v Česku?
Pokud je developer zároveň investorem, musí být kapitálově silný. Potřebné jsou finance v řádu stovek milionů korun. To nemůžete dělat z cizích peněz, development nejde dělat na dluh. Řada lidí to zkoušela a někteří dopadli tak, že jejich klienti nebydlí. Ze začátku jsme byli developerem parcel a hlavně stavební firmou.
* LN Co jste stavěli?
S vlastními lidmi jsme dělali inženýrské sítě. První významný developerský projekt jsme realizovali v devadesátých letech v Šestajovicích, kde jsme postupně kupovali parcely, zasíťovali je a prodávali pro výstavbu rodinných domů. Bylo to několik stovek parcel. Bytové domy jsme tehdy stavěli jako vyšší dodavatel pro jiné investory.
* LN Pak jste začali kupovat pozemky ve velkém?
Abychom mohli koupit pozemky, museli jsme získat finance. První princip podnikání, který řada Čechů neuznává, je, že veškeré finance, které firma vydělá, se nedělí, ale reinvestují. Člověk musí vydělat prvních sto milionů a ty musí zůstat ve firmě. Veškeré zisky, které jsme měli jako stavební firma, jsme investovali do pozemků.
* LN Úspěch firmy závisí na lidech. Kolik svým lidem platíte?
Průměrný plat v Česku je asi 25 tisíc. Průměrný plat v Ekospolu je přes 53 tisíc korun měsíčně.
* LN Vyplatí se vám vysoké platy?
Lidi, kteří jsou přínosem, chceme zaplatit opravdu dobře. Pro lidi, kteří jsou špičkoví, není u nás roční příjem nad milion výjimkou. V souběhu základního platu a přesně cílených odměn. Na vyšší finance u nás dosáhnou i mladší lidé, odměny se neřídí věkem, ale odvedenou prací. Pro ty nejschopnější je motivací možnost realizovat své schopnosti v pozici, na které jsou.
***
První princip podnikání, který řada Čechů neuznává, je, že veškeré finance, které firma vydělá, se nedělí, ale reinvestují. Prostě první milion se nedělí.
Vědec-developer Evžen Korec (55) Zakladatel a majoritní vlastník developerské firmy Ekospol vystudoval molekulární biologii a genetiku na Univerzitě Karlově v Praze. V letech 1983-86 byl vědeckým aspirantem v Československé akademii věd. Od roku 1986 pracoval na univerzitách v Göttingenu, Londýně a Paříži. Je držitelem 11 patentů z oblasti lékařské diagnostiky. V Německu získal zkušenosti z oblasti developmentu a v roce 1992 v Praze založil společnost Ekospol. Je ženatý, má jednoho syna a jeho koníčkem je pěstování japonských koi kaprů.
Nepovažuji za jisté, že nižší sazba DPH bude zvýšena až na 17,5 procenta. Když vidím to pnutí ve vládní koalici, já těm 17,5 procenta úplně nevěřím. Čtrnáct procent se schválí, ale pak přijde jeden velký otazník.
