Čtvrtek 18. července 2024, svátek má Drahomíra
  • Premium

    Získejte všechny články
    jen za 89 Kč/měsíc

  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
130 let

Lidovky.cz

Tři největší mýty o cenách nemovitostí

Česko

Ceny nemovitostí v České republice pouze rostou. Hlavním faktorem je lokalita, lokalita, a ještě jednou lokalita. O cenách rezidenčních nemovitostí rozhodují náklady developerských firem navýšené o adekvátní obchodní marži. To jsou podle ředitele strategie společnosti Partners Pavla Kohouta největší mýty, které má vžité česká společnost.

Až donedávna byl trh nemovitostí považován za cosi speciálního, co se vymyká běžným ekonomickým zákonitostem. Nejen laická veřejnost, ale i většina profesionálů podléhala předsudkům a mýtům. Tyto mýty byly živé zejména na trhu České republiky a ostatních postkomunistických zemí, které neměly dlouhou zkušenost s tržní ekonomikou. Ale i ve vyspělých zemích investoři rádi věřili, že trh nemovitostí je zvláštní případ ve srovnání s trhy jiných typů zboží či aktiv.

Rok 2008 ovšem monumentálním způsobem ukázal, že trh nemovitostí závisí na finančních a makroekonomických ukazatelích stejně jako například akciová burza nebo trh s automobily. Trh je zkrátka trh: mýty zde nemají místo.

Rok 2009 bude ve znamení dalšího potvrzení standardních ekonomických závislostí a vyvracení mýtů. O jaké mýty ale vlastně jde? Mýtus č. 1: Ceny nemovitostí pouze rostou Nejpádnějším argumentem realitních makléřů býval poukaz na neustálý růst cen: „Zdá se vám tento byt drahý? Na vašem místě bych podepsal rezervační nebo kupní smlouvu co nejdříve. Zájem je obrovský, a za týden už tenhle byt bude pryč! Pospěšte si, protože za pár měsíců už si za podobný byt připlatíte pár stovek tisíc navíc! Nelitujte, ceny bytů rostou ročně nejméně o deset procent, buďte si jisti, že jde o dobrou investici, a hlavně podepište. Honem, honem!“ Kdo se někdy s podobnou argumentací nesetkal? Agenti v Americe, Asii, stejně jako v západní či východní Evropě používali podobné přesvědčovací techniky. Legrační ovšem bylo, že po jistou dobu měli pravdu. Západoevropské a americké trhy neměly za posledních několik desítek let zkušenost s plošně klesajícím cenami rezidenčních nemovitostí. Zhruba v letech 1997 – 1998 se začala nafukovat bublina způsobená poklesem úrokových sazeb a zvýšenou dostupností hypoték širokým vrstvám.

Tato bublina praskla v průběhu let 2007–2008, přičemž na různých trzích se tak stalo v různou dobu. Fascinující je ovšem rozsah: bublina praskla v USA, v západní Evropě i v postkomunistických státech současně. To je nový jev: když v 90. letech praskly cenové bubliny u bytů v Japonsku či v Hongkongu, šlo jen o událost lokálního významu. Nynější prasknutí bubliny je globálním jevem.

Mýtus č. 2: Rozhodujícím faktorem je lokalita, lokalita, a ještě jednou lokalita Generace realitních makléřů se učily, že lokalita je univerzální a dominantní cenotvorný faktor. Kdysi to mohla být i pravda: koneckonců i dnes je byt na pražském Žižkově dražší než srovnatelný byt například v Chomutově. Jenomže jak je možné, že pražský byt přijde mnohdy dráže než srovnatelný byt v Berlíně či Bruselu? Je snad Praha o tolik lukrativnější lokalitou než hlavní město Německa, respektive Evropy? A jak to, že byt v Rize či Tallinu je dražší než byt v Kodani – když přitom příjmy obyvatelstva v Lotyšsku či v Estonsku jsou zlomkem příjmů v Dánsku?

Teorie o lokalitě selhává při vysvětlování těchto do očí bijících anomálií. Ale jaký faktor tedy skutečně rozhoduje?

Analýzou ekonomických veličin lze dojít k pozoruhodnému závěru. Cenová úroveň v dané lokalitě je dána rovnicí, kde figurují dvě proměnné: aktuální objem úvěrů a změna objemu úvěrů. Jde zejména o hypoteční úvěry, ale kupodivu se ukazuje, že i celkový objem úvěrů v ekonomice má značnou vysvětlovací sílu.

Praktický důsledek: největší pokles cen nemovitostí zaznamenají ty lokality, kde dojde k největšímu zpomalení úvěrové a investiční činnosti. Během roku 2008 šlo zejména o USA (celonárodně) a o Velkou Británii – tedy dvě země, které byly nejvíce postiženy hypoteční krizí.

Týká se to i českého trhu, kterému se finanční krize vyhnula? Ano, a to ze dvou důvodů. Jedním z nich je postupné nasycování hypotečního trhu. Během let 2002–2007 bylo železným pravidlem, že objem hypoték meziročně rostl o 33 až 35 procent. Tento růst byl tak pravidelný a robustní, že jej mnozí začali vnímat jako danost.

V roce 2008 jsme však byli svědky výrazného zpomalení tempa růstu. V listopadu rostl objem úvěrů na bydlení tempem „pouhých“ 24,6 procenta meziročně. I tento stále robustní růst hypoték však dokázal výrazně změnit situaci na trhu. Podle některých údajů klesaly ceny bytů až o desítky procent. Přesnější vyjádření bohužel není možné, protože v České republice neexistuje systematické a spolehlivé sledování cen.

Druhým důvodem budou sekundární dopady finanční krize. Již během roku 2008 se projevovalo ochabnutí zájmu ze strany zahraničních investorů, zejména z Británie, Ruska, Itálie a některých jiných zemí.

Mýtus č. 3: O cenách rezidenčních nemovitostí rozhodují náklady developerských firem navýšené o adekvátní obchodní marži Mnozí manažeři developerských firem zřejmě nikdy neabsolvovali základní kurs ekonomie. Kdyby ano, věděli by, že tržní ceny se neurčují metodou náklady + přirážka. Tržní cena je určena střetem nabídky a poptávky. Dokud je poptávka díky úvěrové expanzi dostatečně robustní, developeři mají snadný život – snadno mohou diktovat ceny na základě svých nákladů a představ o přirážkách.

Situace se však rázem obrátí, jakmile poptávka ochabne. Prodávající se musí časem chtě nechtě smířit s realitou a redukovat své představy o cenách. Tento proces není samozřejmě okamžitý, což má za následek, že vlny poklesů trvají na trzích nemovitostí dlouho – zpravidla mnohem déle než „medvědí trhy“ na akciových burzách.

V Japonsku trval pokles cen bytů od roku 1990 do roku 2003, přičemž jeho míra dosáhla podle lokality 40 až 60 procent. V Hongkongu klesaly ceny od roku 1997 zhruba osm let, přičemž míra poklesu byla podobná. Britský index cen nových bytů a domů Halifax začal klesat v listopadu 2007 a k prosinci 2008 poklesl o 19,1 procenta (bez známek obratu). Index Halifax pro existující byty a domy poklesl o 22,3 %. Americký index Case Shiller Composite 10 kulminoval již v červnu 2006, přičemž pokles k listopadu 2008 činil 25 procent. Opět žádná známka obratu.

Praktické závěry pro český trh: Trh nemovitostí není uzavřeným světem. O cenách rozhoduje vývoj na finančních trzích. Mezinárodní ekonomické dění bude mít na český trh rozhodující vliv i v roce 2009. Tento vliv bude tlačit ceny směrem dolů. Psychologie běžného českého investora již není ochotna věřit heslu o „neustále rostoucích cenách“.

Český trh reaguje se zpožděním na mezinárodní vlivy. Pokles cen na trzích od San Franciska po Tallin se nevyhnutelně projeví i ve zdánlivě izolovaných regionech České republiky.

Objem hypoték poroste i během roku 2009, ovšem tempo růstu se zpomalí na 14 až 18 procent meziročně. Stále robustní růst, ovšem ne dostatečně silný, aby dokázal udržet dosavadní ceny.

***

„Rok 2008 monumentálním způsobem ukázal, že trh nemovitostí závisí na finančních a makroekonomických ukazatelích stejně jako například akciová burza nebo trh s automobily. Mýty zde nemají místo.“

„Jak je možné, že pražský byt přijde mnohdy dráž než srovnatelný byt v Berlíně či Bruselu? Je snad Praha o tolik lukrativnější lokalitou než hlavní město Německa, respektive Evropy?“

O autorovi| Pavel Kohout, ředitel pro strategii, Partners

Autor: