Paní Janě Novotné je 60 let, žije ve stotřicetimetrovém bytě s majitelem. Nájem ji měsíčně vyjde na 8500 korun. Byt je pro ni zbytečně velký a nájem vysoký. Za dva roky (po deregulaci) bude ještě vyšší, z platu vědecké pracovnice ho nikdy nezaplatí. Je ochotná se vystěhovat. Jenomže směna za menší nepadá v úvahu. Majitel ji nechce povolit. Pronájem menšího bytu za tržní nájem si nemůže dovolit. Navíc s ohledem na blížící se důchod je prognóza takového bydlení velice nejistá.
Koupě menšího bytu by se dala realizovat jedině s pomocí hypotéky. Tu však paní Novotné s ohledem na její příjmy a věk nikdo nedá. Patová situace, která nemá řešení? Co si má tedy počít? O radu jsme poprosili odborníky.
„V současnosti mají některé obce či městské části vyčleněny malometrážní byty pro nájemníky, pro něž by placení nadměrného bytu bylo neúnosné,“ radí místopředseda Občanského sdružení majitelů domů Libor Dellin a dodává, že informace o konkrétních podmínkách by měla podat obec, případně městská část.
Příkladně městská část Praha 6 nabízela jistý počet malometrážních bytů i nájemníkům soukromých domů. „Situace v souvislosti se zvyšováním nájemného zřejmě není tak kritická, když dle sdělení vedoucího bytového odboru magistrátu Vladislava Dykasta počet zájemců o větší byt zhruba desetkrát převyšuje počet žadatelů o menší byt,“ míní Dellin.
Jediné východisko: domluva Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí to tak optimisticky nevidí.
„Kdyby se obce chovaly tak, že by poskytovaly sociální bydlení potřebným lidem, problém s deregulací by nemusel vzniknout. Jenže obce se chovají komerčně, případně se bytového fondu zbavují privatizací a pak jim budou pro plnění sociálních funkcí byty chybět,“ tvrdí Pácal.
Pokud majitel odmítne dát souhlas k výměně bytů bez udání vážných důvodů, může se nájemce obrátit na soud, který o výměně rozhodne. „To je ale z časových důvodů prakticky nereálná varianta,“ upozorňuje Pácal.
Podle Pácala je tak jediným možným východiskem domluva mezi nájemcem a majitelem domu. „Domluvit se na odstupném za uvolnění bytu, nájem ukončit a z odstupného dotovat tržní nájemné v malém bytě, kterému se postižený nejspíše stejně nevyhne,“ míní odborník.
Zákonné řešení situace, do níž se dostala paní Novotná, v podstatě neexistuje. „Škoda že tuto věc nezačala řešit dříve. Podoba zákona je známa už dva a půl roku a paní Novotná musela i před tím předpokládat, že v tak velkém bytě sama dožije velmi obtížně. Její příběh je smutný, ale lidé se do takové situace většinou nedostávají ze dne na den,“ říká Jiří Pácal.
Libor Dellin i Jiří Pácal se navíc shodují, že výměny nájemních bytů jsou přežitek z dob minulých. Proto je lepší na takové řešení nespoléhat.
Pokračování na straně III
Vyměnit velký byt za menší může být problém
Dokončení ze strany I
„Výměny bytů již nejsou příliš reálné a jsou určitým anachronismem našeho bytového trhu,“ míní Pácal. Podobného názoru je i místopředseda Občanského sdružení majitelů domů.
„Takzvané výměny bytů, organizované a inkasované regulovanými nájemníky, jsou socialistickým reliktem, který u normálních -tedy smluvních - nájmů neexistuje. Možnost rozhodnout, komu svůj byt pronajmou, patří k základním vlastnickým právům majitelů bytů. Výměny bytů proto podléhají souhlasu jejich majitelů,“ říká Dellin.
Zejména soukromí majitelé bytů přitom poskytují souhlas s výměnou bytů jen výjimečně - a mají k tomu dobré důvody.
Výměna družstevních bytů je jednodušší K výměnám nájemních bytů typu „jeden za dva“ proto dochází čím dál méně často.
„Kromě souhlasu všech majitelů dotyčných bytů je jejich realizace stále obtížnější proto, že se obce za malý zlomek jejich ceny zbavily více než dvou třetin svých nájemních bytů a dále v tom pokračují.“ dodává Dellin.
„Zbavit se“ velkého družstevního bytu je oproti tomu daleko snazší. „Členové bytových družstev, užívající velký nebo malý byt, vyřeší výměnu většího bytu za menší vzájemným převodem členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu. Mezi tato práva totiž patří i právo nájmu bytu. Stačí přitom písemná dohoda, která nepodléhá souhlasu orgánů bytového družstva,“ vysvětluje místopředseda Sdružení nájemníků Milan Taraba. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele předložením smlouvy příslušnému družstvu. „Nebo jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství,“ doplňuje Taraba.
V případě výměny družstevního bytu za nedružstevní převede člen družstva práva na nájemce druhého nájemního bytu, jak je uvedeno výše. „Současně ale musejí účastníci výměny uzavřít písemně dohodu o výměně bytů a nájemce nedružstevního bytu si vyžádá písemný souhlas svého pronajímatele s výměnou,“ říká místopředseda Sdružení nájemníků.
Jeden velký za dva menší Také výměna jednoho velkého bytu za dva menší je možná. „Postup je podobný, vyžaduje to jen více dokumentů. Například souhlas s výměnou musí v písemné podobě dát oba pronajímatelé menších bytů,“ vyjmenovává Milan Taraba. Nejjednodušší způsob, jak se zbavit velkého družstevního bytu, je podle něj úplatný převod členství. „Tento akt je daleko jednodušší než prodej nemovitosti. Za peníze získané převodem členství lze získat jiné bydlení,“ radí Taraba.
Výjimkou nejsou ani směny velkých bytů ve vlastnictví. „Babička zůstala po dědečkově smrti sama ve čtyřpokojovém bytě, kde se cítila opuštěná. Tak se rozhodla, že ho prodá a poblíž si koupí menší. Pak se ale naskytla příležitost vyměnit její byt za dva malé. Do jednoho se nastěhovala ona, do druhého můj bratr,“ popisuje Veronika Ježková.
Druhou variantou je výměna většího bytu za menší plus doplatek rozdílu ceny.
Hledání jehly v kupce sena K realizaci obou případů je ale potřeba mít i dostatek štěstí. „V praxi se jen těžko hledá někdo, kdo chce právě v tu chvíli udělat stejnou směnu v opačném gardu,“ vysvětluje Vladimír Veselský, jednatel společnosti Nejlepší bydlení. Podle Petra Illetška, ředitele realitní kanceláře AAABYTY. CZ, je přímá výměna jako hledání jehly v kupce sena.
„Nejen že musí nalézt byt, který se jim líbí, ale zároveň se majitelům menšího bytu musí líbit jejich větší,“ vysvětluje Petr Illetško.
A jak velký musí být vlastně velký byt, aby za něj mohl majitel poptávat dva menší? „Například za velký cihlový byt se dají většinou pořídit dva panelové byty. Nebo také pokud je velký byt po rekonstrukci a je velmi pěkný, lze za utržené peníze získat dva malé běžně vybydlené byty,“ míní Vladimír Veselský.
„Zhruba za 1,5 milionu korun je reálné sehnat v Praze například garsoniéru na sídlišti. Pokud by měl prodávající zájem o dva menší byty, musela by cena původního bytu být vyšší než tři miliony korun. Prim tedy hraje lokalita a cena bytu,“ míní Illetško.
Kolik stojí nájem v ČR?
Město Ceny bytů
Benešov 1 779 000
Beroun 2 116 000
Blansko 1 483 000
Brno 2 212 000
Bruntál 898 000
Břeclav 1 034 000
Česká Lípa 801 000
České Budějovice 1 481 000
Český Krumlov 1 077 000
Děčín 803 000
Domažlice 937 000
Frýdek-Místek 1 292 000
Havlíčkův Brod 1 335 000
Hodonín 1 208 000
Hradec Králové 2 052 000
Cheb 948 000
Chomutov 575 000
Chrudim 1 533 000
Jablonec nad Nisou 1 414 000
Jeseník 773 000
Jičín 1 708 000
Jihlava 1 598 000
Jindřichův Hradec 895 000
Karlovy Vary 1 614 000
Karviná 1 285 000
Kladno 2 062 000
Klatovy 1 154 000
Kolín 1 673 000
Kroměříž 1 419 000
Kutná Hora 1 749 000
Liberec 1 722 000
Litoměřice 1 160 000
Louny 950 000
Mělník 1 596 000
Mladá Boleslav 1 987 000
Most 554 000
Tržní nájemné Regulované nájemné
112 29
126 29
94 26
117 41
67 18
73 26
68 21
100 31
78 25
59 20
70 24
119 26
89 25
81 26
108 38
72 23
52 18
99 25
93 23
60 25
107 25
92 31
66 26
103 33
97 23
133 35
80 24
109 29
94 27
109 28
91 30
77 18
75 18
104 30
131 29
50 18
Zdroj: Institut regionálních informací. Ceny odpovídají třípokojovému bytu. Nájmy jsou za 1 m2.
Město Ceny bytů
Náchod 1 071 000
Nový Jičín 1 167 000
Nymburk 1 664 000
Olomouc 1 895 000
Opava 1 424 000
Ostrava 1 429 000
Pardubice 1 857 000
Pelhřimov 1 250 000
Písek 1 172 000
Plzeň 1 873 000
Praha 3 282 000
Prachatice 709 000
Prostějov 1 419 000
Přerov 1 380 000
Příbram 1 385 000
Rakovník 1 594 000
Rokycany 1 354 000
Rychnov nad Kněžnou 1 285 000
Semily 709 000
Sokolov 880 000
Strakonice 1 409 000
Svitavy 1 096 000
Šumperk 1 135 000
Tábor 1 298 000
Tachov 993 000
Teplice 466 000
Trutnov 1 202 000
Třebíč 1 166 000
Uherské Hradiště 1 626 000
Ústí nad Labem 809 000
Ústí nad Orlicí 965 000
Vsetín 1 340 000
Vyškov 1 512 000
Zlín 1 763 000
Znojmo 1 296 000
Žďár nad Sázavou 1 325 000
Tržní nájemné Regulované nájemné
74 25
82 20
106 30
89 39
91 26
124 29
100 28
85 25
80 25
105 39
153 58
56 25
92 25
89 25
104 28
104 29
90 24
87 25
57 18
65 24
92 26
76 25
79 24
79 26
71 24
59 21
82 25
81 25
98 28
78 20
71 25
95 26
94 26
108 34
85 26
89 26
Jak měnit
Družstevní byt Výměnu většího bytu za menší lze vyřešit vzájemným převodem členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu. Souhlas orgánů družstva není nutný. V případě výměny družstevního bytu za nedružstevní převede
člen družstva práva na nájemce druhého nájemního bytu, současně musejí účastníci výměny uzavřít písemně dohodu o výměně bytů a nájemce nedružstevního bytu si vyžádá písemný souhlas svého pronajímatele s výměnou.
Nájemní byt K výměně nájemních bytů musí dát souhlas majitelé domů/bytů. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může se nájemník obrátit na soud.
Byt ve vlastnictví Jednou z možností je vyměnit větší byt za menší a rozdíl v ceně doplatit. Druhým řešením je vyměnit jeden velký byt za dva malé.
O autorovi| Silvie Králová, redaktorka LN
