Proč původně liberální myšlení vkládá všechny bariéry do bytové politiky, když je v mezinárodním obchodu prakticky vymýtilo? Některé příklady ze světa poukazují na to, že krizi lze částečně řešit, nebo alespoň zjemnit.
Globální kapitál versus lokální politika
Je to vlastně paradox: Generace, která zbohatla na globalizaci, nechce liberalizaci tam, kde by to mohlo ohrozit cenu jejího vlastního bydlení. Nemovitosti jsou jejím největším aktivem a jakýkoli nový projekt v okolí vnímá jako riziko. Společně s tradičním bojem za „charakter čtvrti“, odporem k hustší zástavbě a obecně slabou ochotou stavět tak vzniká učebnicový NIMBY efekt (not in my backyard, tedy ne na mém dvorku) v celé své nahé kráse.
Generace, která bohatla na otevřenosti světa, dnes bojuje za to, aby se okolí jejích domů už neotevřelo ani o milimetr. Neúmyslně, všichni vlivní aktéři jen přirozeně sledují svůj zájem, na jehož konci je ovšem nedostupné bydlení. Jak se to stalo?
Dostupnost vlastního bydlení zůstává v Česku špatná. A na změnu to zatím nevypadá |
Volný obchod neustále přitahuje kapitál. Peníze tečou do ekonomik, které jsou stabilní a otevřené. Jenže pozemky a byty se nedají dovážet z Číny jako třeba elektronika. Nabídka je pevná, pomalá a pod kontrolou místních voličů. V otevřené globální ekonomice investoři se svým převisem kapitálu hledají vhodné úložiště. Nemovitosti v bezpečných a stabilních místech na to fungují jako jackpot, právě proto zdražují.
Místní obyvatelé ovšem začnou panikařit, že se staví moc, i když se staví málo. Takže dál regulují výstavbu, čímž ještě více rostou ceny, což však představuje ideální podmínky pro zahraniční kapitál, který pak vykoupí část trhu, a ještě utuží vysoké ceny. Kruh se uzavírá. Výsledkem je rovnice: globalizace plus lokální demokracie rovná se drahé bydlení. To téměř nikdo v devadesátých letech nepředvídal. A přesně to je jednou z největších slepých skvrn tradiční ekonomie.
Ekonomické teorie předpokládají, že trhy jsou oddělené. Až na to, že nejsou. V poučkách máme: trh práce, trh kapitálu, trh služeb, trh nemovitostí atd. Jenže ve skutečnosti to jsou spojené nádoby. Když velmi zliberalizujeme globální kapitál, ale necháme lokální pozemky rigidní, vznikne popsané podloží pro krizi. Teorie zůstane na praxi vykuleně koukat, protože počítala s izolovanými trhy.
Levné peníze způsobují drahé byty
Když úroky klesnou, lidé si mohou půjčit více. To by teoreticky mělo zlepšit dostupnost. V praxi to jen zvyšuje poptávku, a proto ceny rostou ještě rychleji. A když úroky zpátky stoupnou? Ceny neklesnou, protože majitelé odmítají prodávat „pod cenou“. Už je to jejich vlastnictví. Pár chytrých zemí tento cyklus otočilo.
Nový Zéland či Singapur dokonce zaznamenávají dílčí změny k lepšímu v dostupnosti bydlení díky použití proticyklických hypotečních limitů. Parametr LTV (Loan to Value) znamená, kolik procent z ceny nemovitosti nám banka půjčí a kolik musíme zaplatit z vlastních peněz. Čím nižší LTV, tím víc vlastních peněz potřebujeme. Čím vyšší LTV, tím víc nám banka může půjčit, respektive jí to stát prostřednictvím regulace dovolí.
Krize bydlení. Když se vzdáte budoucnosti, začnete se chovat jinak |
Proticykličnost hypotečních limitů spočívá v následujícím:
nízké úroky → nižší LTV (zájemci o hypotéku musejí přihodit více ze svého)
vysoké úroky → vyšší LTV (zájemcům o hypotéku stát na začátku umožní půjčit si víc)
Jinak se děje to, že při nižších úrocích ceny realit explodují, kdežto při vyšších úrocích trh zamrzne, výstavba se zastaví a mladí končí ve slepé uličce. Proticyklické limity tak tlumí oba extrémy. Je to chytrý prvek makro-obezřetnostní politiky, vhodný však spíše pro odvážlivce, neboť tato taktika jde proti všem nejvlivnějším skupinám – majetní vlastníci chtějí, aby ceny rostly, developeři také a banky chtějí půjčovat co nejvíc.
Stále však platí, že proticyklické limity nejsou náhradou za růst nabídky, ale jen způsobem, jak zabránit, aby trh během cyklů explodoval nebo zamrzl.
Stavíš, stavím, stavíme…
Více stavět je stále ucházející radou, jak z toho ven. Tam, kde se staví vcelku hodně jako v Tokiu, Helsinkách, Vídni nebo v Texasu (Houston), existují společné prvky: rychlá povolení, vysoké povolené hustoty zástavby, minimum lokálních vet, stabilní systém pravidel. Realitní trh tam funguje jako trh i dle základních mikroekonomických pouček. To zní samozřejmě, ale ve většině zemí neplatí.
Paradox volného trhu a drahého bydlení není chyba trhu, ale kombinace globalizace, místních zájmů a přepjaté politiky pozemků. Dokud budou voliči bránit výstavbě, zatímco kapitál proudí dovnitř, bude bydlení na Západě dál fungovat jako uzamčený klub, ne jako standardní trh. Hořce ironicky tak působí poznámka, že kdybychom v roce 1990 tehdejší mladé generaci řekli „za 30 let se stanete hlavní překážkou dostupnosti bydlení“, vysmála by se nám. Ale přesně to se stalo.
Autor je studentem Národohospodářské fakulty Vysoké školy ekonomické v Praze
