Před dvěma lety, v květnu 2023, činila průměrná sazba nově poskytnutých hypoték (bez těch refinancovaných) 5,9 %, plyne z dat České bankovní asociace. Letos v dubnu klesla na 4,7 %. Za dva roky tedy odepsala jen něco málo přes jeden procentní bod. Přitom základní úroková sazba ČNB za stejnou dobu, tedy za poslední dva roky, spadla na polovinu – ze 7 % na nynějších 3,5.
Jak to, že základní úroková sazba klesla o 3,5 procentního bodu, zatímco ta průměrná hypoteční jen o 1,2 procentního bodu? Jak to, že hypoteční úroky zlevňují jen zhruba třetinovým tempem v porovnání se snižováním úroků centrální banky?
Na první pohled to vypadá, že banky svévolně brzdí zlevňování hypoték. Zatímco ČNB to se snižováním úroků vzala zhurta, ony postupují mnohem pozvolněji. Veřejnost je zmatena – vždyť jí média tradičně servírují zkratku, že snížení sazeb ČNB znamená zlevnění hypoték. Jenže pravda je taková, že tak tomu sice může být, ale také nemusí. Vazba mezi sazbou ČNB a sazbami hypoték je jen volná.
Banky poskytly loni hypotéky za 275 miliard korun. Úrokové sazby pokračují v poklesu |
Mnohem těsněji se průměrná sazba hypoték váže na jiné proměnné. Třeba na sazbu pětiletých korunových úrokových swapů (což je nástroj na snížení rizika náhlého růstu úrokové sazby) a na výnos pětiletých vládních dluhopisů. Důvodů je více. Ale ten základní spočívá v časovém hledisku. Základní sazba ČNB je sazbou čtrnáctidenní, tedy krátkodobou. Zato pětiletý swap nebo pětiletý dluhopis, resp. jejich sazby, pokrývají mnohem delší časový úsek. A proč zrovna pět let? Jde o jedno z nejobvyklejších fixačních období hypoték.
Vyšší inflace na obzoru
Swapy představují cenu zdrojů, jimiž banky hypotéky kryjí. A vládní dluhopisy zase alternativní užití zdrojů bank – alternativní k hypotékám. Jak tomu rozumět? Když se banka rozhoduje, zda půjčí Frantovi Vomáčkovi na jeho vysněný byt, anebo Zbyňku Stanjurovi prostřednictvím odkupu vládního dluhopisu, za nižší úrok půjčí pochopitelně Zbyňkovi. Franta prostě bude vždy rizikovějším dlužníkem než ministr financí, který reprezentuje celý stát a jeho rozpočet.
Uvažujete o tom, že byste v nejbližší době požádali o hypotéku?
Frantovi tedy banka vždy připočte určitou přirážku za riziko nad rámec toho, za kolik na stejný čas půjčí Zbyňkovi. Z toho plyne, že sazba hypoték těžko může být nižší než časově odpovídající výnos dluhopisů nebo než časově odpovídající sazba swapů, která se s tou dluhopisovou dlouhodobě vyvíjí v poměrně těsném tandemu. A dále, pokud mají hypotéky zlevňovat, musí nejdříve klesnout výnos dluhopisů a sazba swapů.
To se ale v posledním roce a půl prakticky neděje, přinejlepším jsme svědky velmi pozvolného poklesu. Vždyť sazba pětiletého korunového swapu nyní činí zhruba 3,5 %, stejně jako na konci roku 2023. Cena zdrojů z hlediska bank tedy už půldruhého roku v podstatě stagnuje. Proč by pak měly výrazněji zlevňovat hypotéky? Pokud by se tak dělo, šlo by o přiznání bank, že na přelomu let 2023 a 2024 uplatňovaly nehoráznou marži.
Víc, než jsou lidé ochotni zaplatit. Zájem o byty roste a s ním i ceny, vyplatí se čekat na levnější hypotéku? |
A co onen výnos pětiletých dluhopisů ČR? Koncem roku 2023 činil 3,7 %, nyní 3,8 %. Tedy Zbyněk dokonce bankám za to, že mu půjčí, nyní zaplatí o něco více než před půldruhým rokem. Tak proč by měly hypotéku Frantovi zlevnit? Správně, aby mohly hypotéky výrazněji zlevnit, musí nejprve výrazněji zlevnit například právě Zbyňkovo půjčování. Musí tedy klesnout výnos na českých dluhopisech. Jenže ten se drží nahoře, a to hned z několika příčin. Klíčovou jsou vyšší inflační očekávání.
Když investoři očekávají vyšší inflaci, žádají za své trvalejší půjčení, třeba právě na pět let a třeba právě prostřednictvím odkupu vládních dluhopisů, vyšší výnos. Takový, který by jim vyhlíženou inflaci pokryl. A proč se inflační očekávání drží nahoře, tím pádem i sazby hypoték? Opět z více důvodů. Klíčovým je zelená agenda EU a programy typu Fit for 55.
Jeden příklad za všechny. Před zhruba měsícem se bez výraznějšího zájmu médií začalo obchodovat s emisními povolenkami EU druhého typu, resp. s termínovými kontrakty na ně. Tyto povolenky, jež jsou někdy označovány jako povolenky pro domácnosti, by od roku 2027 měly zatížit například pohonné hmoty či vytápění bytů.
Univerzita v Kolíně nad Rýnem nyní publikovala studii, podle níž je nerealistické očekávat cenu povolenky druhého typu pod úrovní 250 eur za tunu emisí, mají-li být plněny cíle dekarbonizačního plánu EU Fit for 55, jenž je klíčovou součástí Green Dealu. Ceny 250 eur za tunu emisí by povolenky druhého typu měly dle studie dosáhnout nejpozději do roku 2030.
Green Deal naruby: Proč maříme přebytečnou energii? Využít se dá pro ty nejslabší |
V Česku by taková cena povolenky znamenala například výrazné zdražení pohonných hmot. Podle výpočtu České asociace petrolejářského průmyslu a obchodu by cena povolenky druhého typu ve výši zmíněného stropu, 45 eur za tunu emisí, značila zvýšení ceny pohonných hmot v ČR o 3,20 Kč/l, včetně DPH. Každých deset eur v ceně povolenky navíc pak cenu podle asociace zvedne o 0,71 Kč/l. Růst ceny povolenky na 250 eur za tunu emisí by pak tedy zdražil pohonné hmoty v ČR o dalších 14,60 Kč/l.
Dohromady by tak cena pohonných hmot v Česku narostla během prvních let fungování povolenek druhého typu o 17,80 Kč/l. O tolik dražší pohonné hmoty znamenají silné inflační tlaky napříč celou ekonomikou. I proto zůstávají nahoře inflační očekávání, tím pádem i výnos dluhopisů, tím pádem i sazby hypoték. Vskutku, drahé hypotéky jsou i důsledkem právě Green Dealu EU.
