Silný odraz ode dna lze přitom pozorovat nejen v tradičních baštách zdražování, jako je Praha nebo Brno, ale napříč republikou. Rostou jak ceny novostaveb, tak i starších bytů.
Toužebné přání mladších ročníků pořídit si vlastní nemovitost se tak v mnoha případech nenaplnila. Cenová korekce činila v letech 2022-2023 pouhé tři procenta navzdory prudkému poklesu reálných mezd a skokovému nárůstu úrokových sazeb. Výrazně tak zaostala za devítiprocentním poklesem v letech po finanční krizi 2009-2013.
Z jakého důvodu? Tím hlavním je, že tentokrát nedošlo k razantnímu nárůstu míry nezaměstnanosti, čemuž odpovídá i historicky nejnižší podíl nesplacených úvěrů na bydlení.
Odložená poptávka a nižší sazby
Aktuálně dochází k realizaci tzv. odložené poptávky, ke které přispívá obnovený růst reálných mezd společně s postupným poklesem ceny peněz. Ten ale zatím není nikterak závratný. Průměrná sazba u nově poskytnutých hypoték se snížila k pěti procentům, celkový objem se však již vyšplhal na úrovně z let 2017-2019. Nižší ceny zdrojů, za které si banky půjčují – tzv. úrokové swapy – signalizují prostor pro ještě levnější hypotéky. Návrat pod dvě procenta, za které se stále financuje nemalá část tuzemských domácností, ale pravděpodobný není a rozumné je počítat spíše s hypotečními sazbami okolo čtyř procent.
Na pražský trh se dostalo rekordní množství bytů. Cena mírně klesla |
Dražší peníze by měly brzdit euforické vlny dvouciferného růstu cen nemovitostí. To ale neznamená, že nemovitosti nebudou dále zdražovat. Budou – primárně proto, že se u nás málo staví. Přetlak poptávky nad nabídkou je viditelný zejména ve velkých ekonomických centrech, tedy atraktivních lokalitách, kde chce bydlet velké množství lidí. Jeden příklad za všechny – ve Varšavě se za poslední dekádu postavilo o více než 100 tisíc bytů více než ve srovnatelně velké Praze.
Složité povolovací procesy, přísné normy a NIMBY
Důvodů zabržděné výstavby je hned několik. Tím hlavním jsou extrémně pomalé a byrokraticky náročné povolovací procesy. Suverénně nejdelší část výstavby zabere úřednický ping pong – projednání úředních rozhodnutí, čekání na stanoviska dotčených orgánů, řešení odvolání, přezkumy stanovisek apod. To vede mimo jiné ke koncentraci na developerském trhu a vysokým bariérám vstupu pro menší kapitálově ne tak silné subjekty, jejichž zájmem je typicky stavět a prodávat co nejrychleji.
I proto je důležité zjednodušit a digitalizovat stavební řízení. To ale nyní čelí nemalým porodním bolestem a je otázkou, jak bude celý proces po vládní krizi přenastaven. Vyhlídky každopádně nejsou zrovna růžové.
Podobně škodlivé jsou i zbytečně přísně nastavené normy ve výstavbě, jak ve svých doporučeních upozorňuje NERV. Ty jsou oproti našim sousedním zemím často nastaveny zbytečně excesivně, ať již jde o regulaci osvětlení vnitřních prostor, požární předpisy nebo parkovací minima.
Ceny nemovitostí se zhouply a opět rostou. Nové byty skupují bohatší a mladší |
A zmínit je potřeba i zesilující fenomén NIMBY, který odkazuje na snahu lidí bránit výstavbě v lokalitě, kde žijí nebo podnikají. Jen ať se staví, ale rozhodně ne v mém okolí, nebo dokonce na mém dvorku (“Not In My Back Yard“). Tento přístup ale zásadním způsobem blokuje novou výstavbu a brání dalšímu rozvoji. Vede vlastně ke skanzenizaci.
A to v širokém slova smyslu. NIMBYsmus totiž negativně nedopadá jen na trh s bydlením, ale také na budování klíčové infrastruktury státu, jako je například plánovaná výstavba vysokorychlostních tratí.
Na straně poptávky hraje v dlouhodobém horizontu zásadní roli vývoj příjmů, (ne)zaměstnanosti a demografie. Tuzemské specifikum tkví v investičním dopingu – nemalá část poptávky neslouží k uspokojení potřeby vlastního bydlení, ale jako investice. Přestože nemáme konkrétní data, zprávy z trhu naznačují, že investorský apetit přetrvává i v prostředí vyšších sazeb.
Češi totiž s lehkou nadsázkou znají jen dva typy investic – spořící účet a cihlu. V investičně konzervativním prostředí, kde chybí alternativa v podobě rozvinutého kapitálového trhu, se tak z nemovitostí stalo jediné aktivum, kde chtějí lidi investovat. Při relativně nízkém výnosu z nájmu v největších ekonomických centrech se přitom jedná hlavně o sázku na pokračující cenový růst neboli kapitálový výnos.
Tahle země není pro mladý
Výsledek střetu zabržděné nabídky a nadopované poptávky je mizerná – dokonce nejhorší v Evropě – dostupnost vlastnického bydlení, která dopadá především na mladší ročníky. A nic nenasvědčuje tomu, že by se v nejbližších letech měla tato situace změnit.
Na významu proto bude dále nabývat nájemní bydlení. Ani ne tak kvůli odlišným preferencím mladých (touha vlastnit je stále silně zakořeněná), jak často slýcháme od developerů, ale jednoduše proto, že mnohdy půjde o jedinou alternativu.
Současný téměř 80procentní podíl vlastnického bydlení v Česku se tak bude pozvolna snižovat, podobným směrem jako v Německu a Rakousku, kde bydlí ve vlastním přibližně polovina obyvatel (v Berlíně a ve Vídni pouze okolo 20 procent). O to důležitější je přenastavení zákonného vztahu mezi nájemci a pronajímateli. Tak aby na jedné straně vzrostla jistota spojená s dlouhodobým pronájmem a na druhé, aby měli pronajímatelé efektivnější nástroje, jak se zbavit neplatícího nebo problémového nájemníka.
