„Teď je centrum Prahy v depresi a pro někoho není natolik atraktivní. To je ale signál pro oportunisty. V záloze jich je dost, čekají na zaváhání trhu a jsou schopní v určitých případech domluvit slevu. Poptávka po bytech v centru stále je. Na trh se ale dostává spousta nekvalitních bytů,“ říká v rozhovoru majitel realitní kanceláře Svoboda & Williams Prokop Svoboda.
LIDOVÉ NOVINY: Vaše společnost zprostředkovává prodej a pronájem luxusních nemovitostí. Jejich doménou je centrum Prahy. To je nyní značně ovlivněno zmrazením krátkodobých pronájmů. Jak se to projevilo na zájmu o luxusní nemovitosti?
SVOBODA: Na luxusním segmentu se to zásadně neprojevilo. V době realitního boomu před pandemií se občas za luxus vydávalo kdeco. Teď jsou všichni opatrnější. Pokud ale má nemovitost parametry luxusu, problém nemá. Drtivá většina nemovitostí, které byly využívány pro krátkodobý pronájem, totiž nespadá do luxusního segmentu.
V době realitního boomu před pandemií se občas za luxus vydávalo kdeco. Teď jsou všichni opatrnější. Pokud ale má nemovitost parametry luxusu, problém nemá. Drtivá většina nemovitostí, které byly využívány pro krátkodobý pronájem, totiž nespadá do luxusního segmentu. |
Krátkodobě byly pronajímány byty, které měly nějakou vadu na kráse a špatně se pronajímaly dlouhodobě. Turistům, pokud se dobře zařídily, udělaly se atraktivní interiéry a měly hezkou fotoprezentaci, se nabízely dobře. Pro turisty byla podstatná adresa. Po vyhlášení vládních restriktivních opatření se tyto byty ve velkém nahrnuly do nabídky realitních kanceláří na dlouhodobé pronájmy. Problém je, že za těmito nabídkami často stojí jejich nájemci.
Typicky to jsou operátoři, kteří tyto byty dříve nabízeli ke krátkodobým pronájmům. Dodnes část z nich sází na to, že se trh vrátí do původních kolejí a ten, kdo to ustojí, vydělá, protože kapacit bude méně. Někteří operátoři proto byty drží dodnes a podpronajímají je. Jenže takový vztah nemá pro podnájemce plnohodnotnou právní relevanci.
LIDOVÉ NOVINY: Vlastníci bytů vědí, že se to děje?
SVOBODA: Ano. Operátoři, kteří provozovali byty pro krátkodobé pronájmy, měli většinou ve smlouvě ujednání o možnosti podnájmu.
LIDOVÉ NOVINY: Ze statistik vyplývá, že nájemné v centru Prahy kvůli značnému množství bytů, podstatně kleslo...
Krátkodobě byly pronajímány byty, které měly nějakou vadu na kráse a špatně se pronajímaly dlouhodobě. Turistům, pokud se dobře zařídily, udělaly se atraktivní interiéry a měly hezkou fotoprezentaci, se nabízely dobře. Pro turisty byla podstatná adresa. Po vyhlášení vládních restriktivních opatření se tyto byty ve velkém nahrnuly do nabídky realitních kanceláří na dlouhodobé pronájmy. Problém je, že za těmito nabídkami často stojí jejich nájemci. |
SVOBODA: To je pravda. Je ale nutné říci, že jednotky dříve určené na krátkodobý pronájem se poměrně špatně pronajímají dlouhodobě. Jedním z důvodů je, že jde o již zmíněný podnájem. Jenže v takovém případě nemám jako nájemce záruky, že když v bytě budu chtít zůstat rok dva, že tam budu moci být.My jsme takové nabídky až na výjimky nelistovali. Navíc nabízené byty jsou často neatraktivní pro dlouhodobé pronájmy. To všechno ovlivňuje statistiky. Slevy na nájemném ale byly výrazné.
Operátoři často na byty doplácejí majitelům. Je pro ně lepší dostat alespoň něco a minimalizovat ztrátu. Centrum Prahy je teď umrtvené, z pohledu nájemního trhu prochází krizí. Na druhou stranu je velmi zajímavé, že se uzavírá hodně transakcí. Situace využívají mladí lidé. Vidím v tom šanci pro centrum města znovu získat původní a velmi atraktivní tvář. Vracejí se tam rezidenti. Spousta podniků určených pro masový turismus padne, ale mladí lidé budou třeba schopni otevřít nové kavárny a obchody.
LIDOVÉ NOVINY: A co prodeje nemovitostí? I tam se již projevilo zmrazení krátkodobých pronájmů?
SVOBODA: U pronájmů se situace odrazila okamžitě, u prodejů to má určitou setrvačnost. Zřejmě ještě nikdo úplně nekrvácí. Je pravdou, že portfolia bytů ke krátkodobému pronájmu se postupně dostávají do realitních nabídek. Ale zájem o investiční koupě je velký, proto si to trh zvládne absorbovat.
Dodnes část operátorů sází na to, že se trh vrátí do původních kolejí a ten, kdo to ustojí, vydělá, protože kapacit bude méně. Někteří operátoři proto byty drží dodnes a podpronajímají je. Jenže takový vztah nemá pro podnájemce plnohodnotnou právní relevanci. |
Pokles cen zatím nečekám. Možná že někdo vystihne určitý moment. Teď je centrum v depresi a pro někoho není natolik atraktivní. To je ale signál pro oportunisty. V záloze jich je dost, čekají na zaváhání trhu a jsou schopní v určitých případech domluvit slevu. Poptávka po bytech v centru stále je. Na trh se ale dostává spousta nekvalitních bytů.
LIDOVÉ NOVINY: Čím jsou nekvalitní? Vždyť jsou na skvělé adrese...
SVOBODA: Kromě lokality jsou ještě další atributy kvalitních bytů, třeba dispozice. Byty původně pro krátkodobé pronájmy měly často špatné dispozice. Někdy šlo o rozdělené velké byty, které ale pro dlouhodobé pronájmy nevyhovují. Mají třeba příliš malou kuchyň, koupelnu nebo ložnice. Když tam přijde turista s jedním kufrem, potřebuje se především někde vyspat. Byty pro turisty se dělaly velmi efektivně, pro bydlení jsou ale nepoužitelné.
Na trhu byly byty 3+kk o rozloze 55 metrů čtverečních. V tom se bydlet nedá. Přestavět takový byt je náročné a drahé, protože enormně vzrostly ceny stavebních prací. Byty pro krátkodobé pronájmy měly často málo světla. Udělaly se pěkné fotky a nevadilo to, protože turisté se tam nešli dopředu podívat. Na trh se teď dostávají tyto byty, což deformuje pohled a někdo bez znalosti situace může jednoduše tvrdit, že v centru spadly ceny nemovitostí.
LIDOVÉ NOVINY: Hodně developerů teď sází na nájemní bydlení. Doposud ale bydlet v nájmu bylo v Česku určitým znakem selhání, že si dotyčný nevydělal na vlastní byt. Změní se toto vnímání? Bude nájemní bydlení i pro dobře situované?
Jednotky dříve určené na krátkodobý pronájem se poměrně špatně pronajímají dlouhodobě. Jedním z důvodů je, že jde o již zmíněný podnájem. Jenže v takovém případě nemám jako nájemce záruky, že když v bytě budu chtít zůstat rok dva, že tam budu moci být. |
SVOBODA: To se mění zásadně. Už to pozorujeme pár let, pandemie ten trend jen urychlila. Naše kancelář vyrostla na rezidenčních pronájmech. Roky jsme měli webové stránky jen v angličtině, protože si byty pronajímali jen expati. Když se u nás před deseti lety objevil Čech, bylo to jako zjevení. Dnes už většinu nájemců tvoří Češi, zvykli si na tento způsob bydlení. Nájemní bydlení není žádná ostuda. Dává určitou flexibilitu. Člověk také žije v různých fázích, řeší rozchody nebo třeba staví dům.
Spousta lidí z mladší generace nájemní bydlení preferuje a vůbec nehledá vlastní bydlení. Je to pro ně lifestylová záležitost. A pro někoho je to ekonomická nutnost. A právě na to reaguje skupina investorů, kteří na nájemní byty pohlížejí jako na atraktivní investiční aktivum. Jde o silné zajištěné skupiny, které mají levné financování. Tito investoři budou postupně vytlačovat individuální vlastníky bytů, kteří je pronajímají.
LIDOVÉ NOVINY: Vraťme se k luxusnímu segmentu. Jaké parametry musí splňovat nemovitost, aby ji bylo možné označit za luxusní?
SVOBODA: V Praze 1 skoro žádné novostavby nejsou, takže luxus tam představují velmi kvalitně zrekonstruované historické byty s dobrou dispozicí a atraktivním výhledem. Ne každá ulice v centru je krásná. Pokud projde celý dům rekonstrukcí a jsou tam v podzemí vybudovány garáže, je to úplný top. Plusem také je, když i sousedé mají podobný náhled, jak by to mělo v domě fungovat. Takových rezidencí je v centru Prahy pár.
Byty původně pro krátkodobé pronájmy měly často špatné dispozice. Někdy šlo o rozdělené velké byty, které ale pro dlouhodobé pronájmy nevyhovují. Mají třeba příliš malou kuchyň, koupelnu nebo ložnice. Když tam přijde turista s jedním kufrem, potřebuje se především někde vyspat. Byty pro turisty se dělaly velmi efektivně, pro bydlení jsou ale nepoužitelné. |
Luxusní nemovitosti najdeme také v tradičních rezidenčních čtvrtích, jako je Ořechovka, Hanspaulka, Podolí. V roce 2008 se finanční krize dotkla luxusního segmentu opravdu hodně, vše spadlo. Bylo zajímavé, že i tenkrát si udržely cenu vily v Praze 6. Těch je skutečně málo a prahnou po nich velmi bohatí lidé. A i teď pozorujeme zvýšenou poptávku po těchto nemovitostech.
LIDOVÉ NOVINY: Jste exkluzivním partnerem pro Českou republiku společnosti Christie’s International Real Estate. Museli jste kvůli tomu upravit požadavky na luxusní nemovitosti?
SVOBODA: Ani ne. U Christie’s je luxus definován pouze cenou. Je stanoveno, že by to měly být nemovitosti s cenou nad milion dolarů. Každá nabídka, která má být přes Christie’s prezentovaná celosvětově, ale ještě podléhá schvalování v Londýně. Tam takovou nabídku mohou zarazit, i když nemovitost stojí více než milion dolarů.
LIDOVÉ NOVINY: Stává se to často?
SVOBODA: Nám ještě nikdy nic nezamítli. Je dobře, že to někdo hlídá, aby se do prezentace nedostal nějaký předražený šunt...
Prokop Svoboda
|
