Nájemníka si pořádně proklepněte
Nájemníkovi svěřujete do užívání hodnotný majetek a máte plné právo důkladně prozkoumat, koho si do bytu nebo domu nastěhujete.
„Nebojte se proto klást už při prvním setkání osobní otázky a zjistěte o zájemci co nejvíce. Uvědomte si, že seriózní člověk nemá co skrývat,“ říká Robert Urban, provozovatel služby StálýNájem.cz, zaměřené na pronájmy nemovitostí. Majitelům bytů nenabízí obvyklé služby realitních kanceláří, ale zejména pomoc s vyhledáním prověřeného nájemce a garantují stálý nájem.
Měli byste zjistit, kde a jak zájemce o vaše bydlení dlouho pracuje, jak často mění zaměstnání. Požádejte o potvrzení o zaměstnání nebo výpis z účtu. Zeptejte se, kde nájemník bydlel doposud, vyžádejte si kontakt na bývalého pronajímatele. Přeptejte se finanční a rodinnou situaci, povinnost platit výživné.
Nájemník v exekuci do bytu nepatří
V jakém případě by se měla ve vaší hlavě rozblikat varovná světélka? „Dluhy, exekuce, předchozí bydliště na obecním úřadě,“ vypočítává Urban.
Z prvního setkání budete mít dostatek informací i k tomu, abyste zájemce mohli prověřit i ve veřejně přístupných databázích, jako je insolvenční rejstřík, centrální evidence exekucí či centrální registr dlužníků. K dispozici je i policejní databáze osob v pátrání.
Zvířata nezakážete, kouření možná ano
Alfou a omegou bezproblémového vztahu mezi pronajímatelem a nájemníkem je nájemní smlouva. Kromě základních práv a povinností obou stran může obsahovat i další ustanovení, která usnadní řešení případných sporů.
Zdrojem konfliktů bývá například umožnění vstupu do nemovitosti. Majitel je oprávněn svůj majetek kontrolovat, návštěvu by měl však ohlásit předem a kontroly by neměly být tak časté, aby nájemníka obtěžovaly. Není proto od věci uvést frekvenci návštěv i předstih jejich ohlášení do smlouvy.
Pronajímatelé často řeší i přítomnost zvířat nebo kouření v bytě. Chov psa nebo kočky sice zakázat nemohou, ale z uchazečů si mohou svobodně vybrat zájemce bez zvířat. Pokud si však nájemník zvíře pořídí během trvání nájmu, majitel to musí akceptovat.
S kouřením je to podle právníků podobné, nicméně někteří z nich připouštějí možnost kouření v nájemní smlouvě zakázat. Občanský zákoník přímo o zákazu kouření nehovoří, ale uvádí, že v případném sporu se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemníka nebo mu ukládají nepřiměřené povinnosti.
JUDr. Stanislav Křeček v článku v bulletinu České advokátní komory vyjadřuje přesvědčení, že zákaz kouření nelze zařadit mezi nepřiměřené povinnosti nájemníka. „Při uzavírání nájemní smlouvy je rozhodující okolností zřejmě to, že je uzavírána ze svobodné vůle nájemce, není k jejímu uzavření jakkoliv nucen a nic mu nebrání nepřiměřené povinnosti, které by mu podle jeho názoru nájemní smlouva ukládala, prostě odmítnout s tím, že takovou smlouvu neuzavře,“ objasňuje.
Náklady na drobné opravy v bytě
Domluvte se předem i na řešení údržby a oprav. Nájemce musí ze zákona hradit drobné opravy a běžnou údržbu bytu a vybavení, které je jeho součástí. Čeho se drobné opravy týkají, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Pro náklady na drobné opravy platí roční limit 100 korun na každý metr čtvereční podlahové plochy bytu. Po jeho dosažení další opravy zaplatí pronajímatel.
Uvedený výčet oprav je obsáhlý, ale nezahrnuje samozřejmě vše. Nechte proto nájemníka podepsat předávací protokol k pronájmu bytu, kde popíšete stav a hodnotu jednotlivých prvků výbavy, včetně fotografií či videa. Vyhnete se tak situaci, kdy nájemník něco poškodí a bude tvrdit, že věc v tomto stavu již převzal.
Vystěhování neplatícího nájemníka bývá zdlouhavé
Strašákem všech pronajímatelů je setkání s neplatičem. Bohužel nejsou výjimkou ani nájemníci, kteří neplní své povinnosti cíleně. Nastěhují se, dva tři měsíce platí, ale potom přestanou a vy se marně domáháte řešení. Co v takové situaci podniknout?
„Neplatiči samozřejmě můžete dát výpověď. Běžná výpovědní doba je však tři měsíce, pouze v případě hrubého porušení nájemní smlouvy lze nájem ukončit okamžitě, například když vám neplatí nájemné tři a více měsíců,“ radí Robert Urban.
Neplatící nájemník pak musí byt vyklidit nejpozději do měsíce. Když to však neudělá, zákon je bohužel na jeho straně. Vy byste totiž svévolným vystěhováním věcí, výměnou zámku, vniknutím do bytu porušili jeho domovní svobodu. Pokud se tedy nedohodnete po dobrém, zbývá už jen žaloba na vyklizení nemovitosti.
Jestliže máte smlouvu na dobu určitou a její konec se blíží, možná očekáváte, že se problém vyřeší sám. Co když se však nájemník odmítne vystěhovat? V takovém případě jej vyzvěte k opuštění nemovitosti písemně, nejlépe dopisem s dodejkou. Kdybyste spoléhali jen na domluvu, může se stát, že po třech měsících v souladu se zákonem začne znovu platit nájemní smlouva na stejnou dobu, na jakou jste ji uzavřeli dříve (nejvýše však na dva roky).
Vybrat slušného podnájemníka není vůbec jednoduché. Naštěstí existuje služba StálýNájem.cz, která vám pomůže pronajmout byt a převzít veškerá rizika. A vy budete bez starostí.
