1. Jak získat nájemní byt?
Obecní nájemní byt lze získat po podání žádosti u obce podle zásad přidělování volných obecních bytů. Žadatel musí být občanem ČR, být plnoletý a nesmí být vlastníkem nebo nájemcem jiného bytu (nezáleží přitom, zda jde o byt v nájmu, ve vlastnictví nebo byt družstevní). Tyto zásady jsou schvalovány na základě usnesení volených orgánů obcí.
Ostatní nájemní byty (za tržní -smluvní nájemné) lze získat na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené s pronajímatelem - vlastníkem bytu nebo domu. Byt může být ve společném nájmu více osob, manželům vzniká ze zákona společný nájem bytu.
2. Kdy nájem končí?
Nájem bytu zaniká písemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem nebo písemnou výpovědí. Pokud byl nájem bytu sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby.
V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Ta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně (167] 711 a 711a občanského zákoníku), nájemce i bez udání důvodů.
3. Kdy nájem přechází na někoho jiného?
Pokud nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci bytu (či společnými nájemci) jeho děti, registrovaný partner, rodiče, sourozenci či zeť a snacha, kteří prokážou, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a že nemají vlastní byt.
Nájemci (nebo společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a osoby, které pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou - pokud ovšem prokážou, že s ním žili ve společné domácnosti alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o osoby, které nájemce přijal do bytu až po sjednání nájemní smlouvy, může nájem bytu na tyto osoby přejít jen tehdy, když se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli (to neplatí, jde-li o vnuky nájemce). Když zemře jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem bytu pozůstalý manžel. Zemře-li jeden ze společných nájemců, kteří nebyli manželi, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce.
Stejné podmínky pro přechod nájmu musí být splněny i v situaci, kdy nájemce trvale opustí společnou domácnost.
4. Co se stane s nájemním bytem po rozvodu?
Pokud se rozvedení manželé nemohou na podmínkách budoucího užívání bytu dohodnout, po rozvodu o tom rozhodne na žádost jednoho z nich místně příslušný soud. Ten zruší právo společného nájmu bytu manželi a zároveň určí, kdo z rozvedených manželů se stane individuálním nájemcem bytu.
5. Za jakých podmínek lze nájemní byt dále pronajmout?
Pronajatý byt nebo jeho část je možné přenechat někomu jinému do podnájmu (dále pronajmout) pouze s písemným souhlasem pronajímatele. A to jak při podnájmu na omezenou dobu, určenou ve smlouvě o podnájmu, tak i bez časového určení. Smlouva o podnájmu musí být uzavřena písemně. Není-li splněna tato podmínka, je smlouva o podnájmu neplatná. Jiný postup je závažným porušením povinností nájemce, které může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu bez rozhodnutí soudu.
Smlouvu o podnájmu lze ukončit výpovědí s nejméně tříměsíční výpovědní dobou,
která musí skončit ke konci kalendářního měsíce.
6. Jak se může majitel bytu zbavit nechtěného nájemníka?
Výpovědí z nájmu bytu. Ovšem jen za předpokladu, že existuje zákonný důvod k výpovědi z nájmu -musí jednat v souladu se zákonem. Může se obrátit na soud a domáhat se toho, aby soud přivolil k jeho výpovědi z nájmu bytu a de facto přestěhování nájemníkovi nařídil. Uspěje zpravidla jen v případě, že „najde“ výpovědní důvod (například, že byt potřebuje pro sebe nebo své blízké či pokud hodlá zahájit větší rekonstrukci bytu či domu).
To, že by chtěl majitel svůj byt pronajmout za vyšší, neregulované nájemné, důvodem k vystěhování nájemníka, který nechce platit víc, než musí, rozhodně není.
Není přitom třeba dodávat, že soudní spor je v Česku zpravidla během na dlouhou trať s nejistým výsledkem. Další možností je nabídnout uživateli bytu odstupné jako náhradu za to, že nebude dělat obtíže a byt rychle uvolní. Je-li přístup obou stran korektní, to znamená, že nájemník nemá přemrštěné požadavky a majitel bytu naopak nechce přespříliš ušetřit, vše může proběhnout zcela hladce.
7. Dá se nájemní byt vyměnit?
Se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Pronajímatel může výměnu odmítnout jen pro vážné důvody. Například kvůli podezření na fiktivní výměnu. Souhlas pronajímatele s výměnou bytu může na návrh nájemce nahradit soud svým rozhodnutím.
Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být u soudu uplatněno do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas, jinak zanikne.
Pokud u některého z nájemníků dodatečně dojde k takové závažné okolnosti, že není možné splnění dohody (a tedy výměny) požadovat, může od dohody odstoupit. Musí to ale udělat bez zbytečného odkladu. Ten, kdo byl odstoupením od dohody poškozen, má nárok na přiměřenou náhradu škody.
| CO JE/KDO JE smlouva o pronájmu - smlouva o přenechání věci (bytu) do nájmu za úplatu jinému, aby ji užíval; věc v nájmu je pak věcí pronajatou smlouva o podnájmu - smlouva, jejímž předmětem je věc již pronajatá, kterou do podnájmu přenechá nájemce podnájemci nájem/pronájem - přenechání věci za úplatu jinému, aby ji užíval nebo z ní bral užitky podnájem - přenechání věci nájemcem podnájemci za úplatu, aby ji užíval nájemník/nájemce - nositel práv a povinností vyplývajících ze smlouvy o pronájmu; ten, jemuž pronajímatel věc k užívání přenechává podnájemník/podnájemce -nositel práv a povinností vyplývajících ze smlouvy o podnájmu, jemuž nájemce, který má věc v nájmu, dále přenechal věc k užívání |
8. Kdy musí majitel poskytnout náhradní byt nebo náhradní ubytování?
Jestliže nájem skončí výpovědí ze strany pronajímatele bytu, k níž je třeba přivolení soudu, má nájemce vždy právo na přiměřený náhradní byt. Tím se rozumí byt podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit. Za určitých podmínek nemusí jít o byt stejné velikosti a za stejné nájemné, musí to však být byt ve stejné obci.
9. Co je to náhradní ubytování?
O náhradním ubytování může soud rozhodnout třeba v případě, kdy zruší společný nájem bytu manželi (například po rozvodu). Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně či podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.
10. Za jakých okolností může bydlet v obecním bytě (na dekret) člověk, který zde není hlášený, ale je členem rodiny - například manželka nájemcova vnuka? Jde v takovém případě o černého nájemníka, nebo má právo zde bydlet?
Pojem „dekret“ je přežitý, lze jím fakticky rozumět právní důvod užívání bytu, zpravidla nájemní smlouvu, popřípadě rozhodnutí o přidělení bytu ve spojení s dohodou o užívání bytu.
Člen domácnosti - tedy třeba manželka vnuka, která není v bytě přihlášena k trvalému pobytu, není „černý nájemník“. Může zde bydlet - odvozuje toto své právo napřílad z rodinněprávního vztahu. Nájemce je však povinen ohlásit skutečnost, že v bytě bydlí tato osoba, pronajímateli, jinak by hrubým způsobem porušil své povinnosti a vystavil se nebezpečí výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu.
11. Přejde na mou vnučku (po mé smrti) dekret k bytu, kde se mnou žila jeden a půl roku a byla zde po tuto dobu také hlášena?
Přejde - byla-li vnučka v bytě přihlášena již před 31. 3. 2006 (kdy nabyla účinnost novelizace příslušného ustanovení zákona). Za podmínky, že byla v bytě nejen hlášena, ale prokáže, že žila s prarodičem ve společné domácnosti alespoň v den smrti a nemá vlastní byt.
Pokud se vnučka přihlásila do bytu po 31. 3. 2006, přejde na ni nájem bytu v případě smrti prarodiče, jen když prokáže, že žila s prarodičem ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemá vlastní byt (bez ohledu na to, zda jde o byt nájemní, družstevní nebo ve vlastnictví). V odůvodněných případech však může soud rozhodnout, že se vnučka stane nájemcem bytu, i když soužití s prarodičem netrvalo tři roky.
V obou případech je jen nepřímým důkazem společného soužití v bytě skutečnost, že vnučka byla v bytě přihlášena. Podmínkou přechodu nájmu bytu je, že vnučka prokáže, že žila s prarodičem ve společné domácnosti po zákonem stanovenou dobu.
