LN Poptávka po nových bytech od jara neustále klesá. Není divu, ceny nových bytů - alespoň v Praze - jsou až nehorázně vysoké. K tomu podražily také hypotéky, takže lidem nezbývá než bydlet v nájemním bytě. Myslíte, že tato situace donutí nové byty zlevnit?
Praha je drahá již dlouho. Pokud porovnáme průměrný příjem domácností a ceny bytů, zjistíme, že ceny patří k nejvyšším v Evropě. Cenově se dařilo díky tomu, že zde byly silné ročníky, banky levně a benevolentně půjčovaly a hodně lidí investovalo s vidinou vysokých výnosů. K tomu jsme zde měli část trhu zamrzlou regulací nájmu, která zvyšovala smluvní nájmy a přitom snižovala nabídku. Ujalo se heslo: „Nevyhazujte za nájem, levnější to je ve vlastním“, které je sice nepravdivé, ale je to skvělý marketinkový tah. Dnes banky půjčování zpřísnily, silné ročníky nahradily početně až o 25 procent slabší a výnosy z pronajímání jsou nízké. Poptávka tak v Praze při stále stejné výstavbě mírně klesla. Horší projekty s napnutým financováním budou muset ceny snížit, aby se prodaly. Obecně se ale dá do budoucna očekávat spíše oslabení výstavby než výrazný pokles cen novostaveb.
LN V Praze patří k nejdražším lokalitám především Smíchov nebo Žižkov, kde se pohybuje cena za metr čtvereční až k 80 tisícům. Soudím, že kupující nejsou mladé rodiny s dětmi, ale čeští nebo zahraniční investoři.
I české rodiny s dětmi mohou být bohaté. Tito lidé spíše volí ale bydlení v rodinných domcích v suburbánním pásu Prahy. Část těchto bytů je kupována jako druhý byt, uložení prostředků pro potomky či bydlení mladých českých managerů bez závazků. Zahraničních investic do bytových jednotek je zde ve skutečnosti málo, což se dá jednoduše zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí. Myslím, že vzhledem ke specifikům fungování společenství vlastníků nebude do budoucna žádná výhra vlastnit byt v domě se zahraničními investory. Je zajímavé, že na Smíchově i Žižkově stály nové kvalitní byty 80 tisíc Kč/m2 již před deseti lety, jen se na to pozapomnělo. I přes relativně velmi vysoké ceny se kupci na kvalitní byty doposud u dobrých projektů našli. Stále jich totiž není dost, mnoho z našeho bytového fondu ještě neprošlo potřebnou modernizací. Naopak nekvalitních bytů je nadbytek.
LN O tom, že investice do nového bytu je výhodná, není pochyb. Vyplatí se dnes ale byt vůbec ještě pronajímat?
Vzhledem k cenám, mírně klesajícím smluvním nájmům a nákladům na údržbu a správu se skutečně velké výnosy očekávat nedají. Zvednou se, až dokončíme deregulaci, odstraníme deformace v občanském zákoníku a porostou příjmy. V porovnání s riziky a volatilitou u jiných investic však přesto lze tento způsob uložení prostředků doporučit. Z nájemného ale zcela jistě hypotéku a náklady na péči o nemovitost neutáhnete. Nejvíce na investicích do bytů se vydělalo růstem cen, ne výnosy z nájmů. Velmi podstatné u bytů ve vlastnictví je fungování společenství v domě. Na péči nejste sami, ale je vás mnoho. Jak se domluvíte, určí i budoucí hodnotu vaší investice.
LN Jak vypadá současná situace nových bytů mimo Prahu, v jaké míře a kde se nejvíce staví?
Rozdíl úrovně výstavby mezi Prahou a místy mimo ni je obrovský. Pouze Praha, její nejbližší okolí a částečně Brno staví bytové domy ve větším množství. Jinak se staví hlavně rodinné domy individuální výstavbou. O bytové výstavbě se jako o boomu píše chybně. Vyjma Prahy a okolí se staví málo. Například Jesenice u Prahy, nedávno vesnice, postavila za 10 let více bytů než mnohá krajská města. Za první čtvrtletí letošního roku se tu dokončilo téměř 16,5 tisíce jednotek, z nichž 38 procent domů bytových. Zatímco Praha dokončila v bytové výstavbě 3242 jednotek, třeba kraje Karlovarský, Ústecký a Liberecký se nedostaly přes 500 jednotek. Nejvíce se staví ve Středočeském kraji, který dominuje s rodinnými domy a tvoří tak třetinu tuzemské výstavby. Ovšem i v bytových domech je hned druhý za Prahou. Často uváděný Moravskoslezský kraj v údajném boomu pak za půl roku vybudoval pouhých 901 jednotek, z toho ale jen 70 jednotek v bytových domech.
LN Jak moc se tedy liší ceny bytů mimo hlavní město?
V cenách jsou rozdíly u bytů ve vlastnictví značné. Ve většině regionů se pohybují v průměru do 30 tisíc Kč/m2 a ve větší míře se zde stále nevyplatí stavět nové. Trh tvoří hlavně byty z privatizace či družstevní. Praha je cenově výrazně nad zbytkem republiky. U srovnatelných bytů v Brně jsou ceny asi o 35 procent nižší, jinak v průměru až o 50 procent. Nejnižší ceny jsou v severních Čechách, Pošumaví, na Chebsku, Jesenicku, kde jsou levnější oproti Praze až o 70 procent.
LN Ještě stále pokračuje trend, že se prodávají byty, jejichž výstavba ani nezačala, nebo už si zákazníci mohou vybírat mezi hotovými byty, na místě se rozhodnout pro konkrétní byt a nastěhovat se do něj prakticky ihned?
Doba prodeje většiny bytů „z papíru“ je pryč. Prodávají se byty během výstavby, ale doba prodeje se prodloužila a mnoho projektů se doprodává dlouho po kolaudaci. Není-li projekt či chování developera kvalitní, nebo dojde k souběhu více projektů v jedné lokalitě, jsou s prodejem potíže. Podmínky pro koupi se pro zájemce zlepšily. Vedle možnosti bydlet ihned si dnes může své bydlení řádně prohlédnout, a to nejen uvnitř, ale i vně.
LN O jaké byty je největší zájem?
Největší zájem je stále o byty 2+1, ale posouvá se k větším bytům, tzv. rodinného typu. V poloze jsou nejdůležitějšími aspekty dopravní napojení, možnost relaxace, sportu a dobrá občanská vybavenost. Některé z projektů prodaných v minulosti, by dnes již velký úspěch nesklidily. Z hlediska ceny jde o soulad její výše a kvality bytu. Více než dříve se na první místo v rozhodování dostává užitná hodnota bytu. V Praze se dobře prodávají novostavby v ceně okolo 60 tisíc Kč za metr čtverečný, v regionech to je rozdílné. Ceny nad 35 tisíc Kč se však objevují málo.
LN Při nákupu nového bytu se často stává, že majitelé přicházejí na stavební chyby či nedostatky. Jak se dá takový byt reklamovat?
Nejlepší variantou je byt nepřevzít a hlavně neuhradit celou kupní cenu do doby úplného odstranění závad. Bohužel mnoho lidí naivně podepíše velmi nevýhodnou smlouvu, uhradí drtivou část ceny předem, a přitom finální stav bytu, domu a okolí ani není smluvně upraven a zajištěn. Není-li možnost pozdržení úhrady či seriózní domluvy s prodávajícím, je potřeba závady popsat v předávacím protokolu a k tomu přizvat znalce k popsání stavu. Poté, není-li možná dohoda, je třeba řešit věc soudní cestou. To je ale zdlouhavá záležitost s nejasným koncem. Tento typ problémů je daní za uspěchání koupě. I kvůli tomuto je vedle nemovitosti důležitá i kvalita prodávajícího.
