V tomto ochutnávkovém dílu se dozvíte, na co všechno si při koupi nemovitosti dát pozor a proč nespěchat s podpisem rezervační smlouvy.
Při koupi bytu nebo domu nejde o malé peníze. Často je nutné investovat celoživotní úspory, nebo se s hypotékou zadlužit na dalších 30 let, začíná to už rezervační smlouvou. Jak se vyvarovat chyb?
Při prodeji nemovitosti nás právníky vždy zajímá v prvé řadě právní stav kupované nemovitosti. Komu patří, jestli na bytě neváznou věcná břemena, nájem nebo zástavní právo. Rozhodně se vyplatí důkladně si to ověřit a vyhnout se cizí hypotéce či jinému úvěru. Právní problémy však mohou být i „sofistikovanější“.
Například pan Petr si v inzerci vyhlédl nezvykle levný byt v širším centru Prahy. V katastru se ale objevilo několik překážek. Na pozemku totiž vázlo víc věcných břemen, než bývá zvykem. Jednalo se jak o klasická břemena vodáren a plynáren, břemeno měli ale zapsáni i rodiče prodávajícího a to k trvalému užívání. Navíc pozemek pod domem nebyl částečně ve vlastnictví prodávajícího a musel by se zdlouhavě řešit.
Kromě právního stavu je však potřeba vždy pečlivě řešit i faktický stav věci. Ostatně smlouva většinou udává, že si ho je kupující dobře vědom. Častá formulace, že se věc převádí „jak stojí a leží“ sice nemá účinek, který si od něj prodávající slibují, tedy, že nebude možné v budoucnu uplatnit žádné, ani skryté vady.
To však neznamená, že nelze z právního hlediska takového důsledku docílit. Prodávajícím doporučujeme, aby ve smlouvě uvedli, že se kupující výslovně vzdává jakýchkoliv svých práv na náhradu za vady věci a že si je vad vědom. Je tak přitom nutné učinit v písemné formě. U spotřebitelských smluv se ale ke vzdání se práv spotřebitele z vadného plnění nepřihlíží, nefunguje to tedy při koupi od developera.
Pokud stojíme naopak na straně kupující a kupujeme třeba byt, je vhodné se dobře seznámit i s celkovým stavem domu, tedy ostatních částí jako výtahu, stoupaček, rozvodů, sklepů a dalších společných prostor. Potřeba je také zjistit, co všechno s bytem kupujeme a v jakém je to stavu.
Často jde třeba o garáž, která ale může být samostatnou nemovitostí (t. j. nebytový prostor). Je vhodné si vyžádat tzv. prohlášení vlastníka, stanovy společenství vlastníků, je-li v domě ustaveno (měly by být dostupné i ve sbírce listin v obchodním rejstříku) a samozřejmostí je obstarání výpisu z katastru nemovitostí. Ten však lze získat i bez prodávajícího na jakémkoliv Czechpoint (např. na poště nebo na městském úřadě) nebo prostřednictvím webové stránky Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
U převodů nemovitostí by kupující měl také trvat na předání tzv. průkazu energetické náročnosti budovy a dobré je mít v ruce i původní titul – tedy například smlouvu, na základě které byt či dům nabyl do vlastnictví prodávající. Toto vše slouží mimo jiné k přesnému označení nemovitosti, vyloučení kostlivců ve skříni, ale i jasnému vymezení statusu balkónů, teras apod. Ty jsou většinou společnými částmi domu, ale mohou být svěřeny do výlučného užívání ke konkrétnímu bytu.
Mnohdy se také zapomíná na finanční situaci společenství vlastníků. Příspěvek na jeho činnost se může diametrálně lišit a tím i měnit hodnotu bytu. Podklady k tomu všemu si může kupující od prodávajícího vyžádat ještě před podpisem jakékoliv smlouvy. V dnešní době je to sice často zanedbatelné, ale z dlouhodobého hlediska se vyplatí být v obraze.
Podívejte se také, kdo vlastní ostatní byty v domě. Pokud všechny patří jednomu člověku, je tady velké riziko, že vás na schůzích přehlasuje a prosadí si, co se mu hodí.
Nemile překvapit vás můžou také dluhy na daních nebo exekuce na majitele. Tyto informace se můžete dozvědět přímo od prodávajícího, neformálním oslovením jiného obyvatele domu nebo od členů výboru, případně orgánu družstva nebo prostřednictvím webové stránky Centrálního registru exekucí.
Stejně tak je užitečné vědět, jaké jsou plány na výstavbu v okolí domu (například plány developerských spolčeností na výstavbu velkých komplexů apod.). Pokud vám za pár let pojedou pod okny vlaky nebo tisíce aut, moc radosti vám to neudělá.
Jak je to s rezervací?
Mít jen informace nestačí. V naší praxi jsme se setkali již s mnoha případy klientů, kteří nám vyprávěli stále stejný příběh. Přišli na prohlídku bytu, který se jim opravdu hodně líbil, a se vším byli spokojeni. Nechali průchod svým emocím a okamžitě řekli “ten chci”. Nelze ale spoléhat na první návrhy dokumentace od realitního makléře.
Podstatné je to, že makléř či zprostředkovatel hájí většinou v prvé řadě své vlastní zájmy. To se projevuje i v textu většiny rezervačních smluv. Na venek sice vystupuje jako objektivní prostředník, ale ve skutečnosti rozhodně nehájí zájmy kupujícího a v mnohých případech bohužel ani prodávajícího.
Pokud makléř zjistí, že vás byt zaujal, většinou okamžitě následuje informace o tom, že je o něj obrovský zájem, že po vás jdou ještě tři vážní zájemci nebo že pokud byt opravdu chcete, musíte co nejrychleji podepsat rezervační smlouvu.
S podpisem rezervační smlouvy počkejte
„Je to standardní smlouva, takovou tu podepisují všichni“, uslyšíte od realitních makléřů. V praxi se tato smlouva nazývá různě - dohoda o rezervaci, blokovací dohoda nebo třeba smlouva o složení blokovacího depozita. Dané depozitum většinou reprezentuje provizi makléře či jeho část. Pohybuje se v jednotkách procent ceny předmětu převodu, většinou v rozmezí 50 000 až 3 000 000 Kč. V určitých případech však může být i vyšší.
Podpis rezervační smlouvy hned při prohlídce nemovitosti patří k jedněm z největších chyb, kterou kupující může udělat. Rezervační smlouvou si totiž nejen rezervujete byt, ale především se zavazujete, že takovou nemovitost i koupíte nebo zaplatíte smluvní pokutu, pokud si to rozmyslíte. Obvykle je smlouva nastavena nevýhodně tak, že pokutu platí jen kupující. Pokud si koupi rozmyslí prodávající nebo ji ukončí makléř, tak jen vrátí složenou zálohu.
Panu Tomášovi jsme však pomohli prosadit i smluvní pokutu pro zprostředkovatele a prodávajícího s argumentem, že vyřízení hypotéky je značně nákladná záležitost. Z převodu pak skutečně sešlo chybou makléře, který omylem „prodal“ nemovitost dvakrát, a musel uhradit sankci 100 000 Kč.
Platí tedy, že na místě podepsaná rezervační smlouva je rozšířený, i když z lidského hlediska pochopitelný omyl. Kromě právních vad, jako jsou zástavní práva, věcná břemena či nevýhodný nájem, není při okamžité rezervaci možnost ani ověřit, zda nemovitost netrpí i faktickými vadami, tzn. zda-li nemovitost nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti.
Zástavní právo – součást každé hypotékyVětšina lidí nemá při současných cenách dostatek prostředků v hotovosti, aby je mohla ze dne na den složit a koupit byt nebo dům. Proto se u většiny transakcí hned od počátku neřeší jen rezervace dané nemovitosti, ale i její financování prostřednictvím hypotečního úvěru. Vždy klientům doporučujeme financování řešit jako jednu z prvních záležitostí, protože je potřeba splnit věcné i administrativní podmínky konkrétní banky a úrokové sazby se mohou velmi měnit. Především jsou to dostatečné příjmy, prokazující schopnost půjčku splácet. Zde mají problém zejména lidé, kteří sice reálně vydělávají hodně, ale neodpovídá to jejich daňovému přiznání. Kromě těchto věcných náležitostí je pak potřeba se obrnit proti zdlouhavému úřednímu postupu většiny bank. Jak říká jeden kolega, finanční poradce, kdo je naprosto spokojený se servisem své banky, není u ní ještě dostatečně dlouho. Z právního hlediska je však nejpodstatnější to, co se s hypotékou pojí, tedy zástavní právo na nemovitost. To je pro banku zárukou, že dostane svoje peníze zpátky. Například pan Pavel prodával dům po rodičích a chtěl ušetřit za papírování. Domluvil se tedy s kamarádem, který chtěl dům koupit. Ten ale nemovitost se souhlasem Pavla zastavil ještě před samotným prodejem a za peníze od banky si koupil nové auto. Pavel nakonec o dům přišel, protože ho banka nechala prodat v dražbě, aby se jí peníze vrátily. Zástavní právo je jedním z takzvaných věcných práv. To znamená, že nejde obejít, protože se zapisuje do katastru nemovitostí, stejně jako samotné vlastnictví. Slouží k zajištění dluhu pro případ, že by dlužník nebyl schopen včas a řádně splácet své závazky vůči věřiteli. Pokud by k tomu skutečně došlo, proběhlo by exekuční řízení a zástava by mohla změnit majitele ve veřejné dražbě dle zvláštního zákona, stejně jako se to stalo u domu po rodičích pana Pavla. Z dražby se pak přednostně hradí pohledávky zástavního věřitele, tedy banky. V praxi je bohužel velmi těžké si v zástavní smlouvě s bankou dojednat jakékoliv úpravy, jelikož se jedná především o smlouvy adhezní, tedy vlastně jen „formulář“. V několika případech se nám to však přeci jen podařilo a ani tuto smlouvu tedy nedoporučujeme bez rozmyslu a přesného vysvětlení podepsat. Zástavní právo je pevně spjaté se zastavenou věcí, v tomto případě s bytem nebo domem, a s daným úvěrem. Před koupí nemovitosti proto důkladně zkontrolujte, jestli na ní nějaké zástavní právo nevázne. Případným převodem dluhu se totiž do katastru nemovitostí zavkladované zástavní právo nepřesune, ale zůstane vázané na byt nebo dom. Dopady, které by nesplácení mělo, si tak kupujete společně s nemovitostí. Při převodu je tedy vždy potřeba vyřešit staré zástavy a například je přednostně z kupní ceny uhradit. U prodeje nemovitosti, na kterou si předchozí vlastník vzal hypotéku, kterou ještě nesplatil, musí příslušná banka souhlasit s převzetím dluhu nebo se častěji řeší novou hypotékou a předčasným splacením původního dluhu. Taková transakce je však problematická pro kupujícího, který musí vlastně uhradit stávající dluh na nemovitosti ještě před tím, než se daná nemovitost přepíše v katastru do jeho vlastnictví. Jiná řešení jsou však administrativně příliš náročná nebo i nemožná. Jakmile je úvěr zaplacen, zanikne i zástava, pokud se nejedná o tzv. uvolněnou zástavu, na což by kupujícího měla upozornit realitní kancelář a určitě by ho na to upozornil jeho upozornil advokát. |
