Prudký nárůst rezidenčního trhu byl prý v minulých letech způsoben několika faktory. Například nízkou sazbou hypotečních úvěrů, růstem životní úrovně, migrací, ale zejména očekávaným navýšením DPH od ledna 2008, díky němuž především poptávka po nemovitostech v minulých obdobích rostla rychlejším tempem.
„Zákazníci, kteří v minulosti zvažovali nákup nového bytu, svoje rozhodnutí vzhledem ke zvyšující se sazbě DPH uspíšili tak, aby koupě proběhla ještě podle výhodnějších podmínek,“ uvedl Ondřej Diblík, manažer oddělení průzkumu trhu společnosti LEXXUS.
Ochlazení poptávky
V důsledku „předzásobení“ z důvodu zvyšující se DPH došlo v první polovině roku 2008 k ochlazení poptávky - rozsah zájemců o nové bydlení se přibližuje úrovni dosažené v roce 2005.
Snížení cen nemovitostí nebylo doposud - ani přes snižující se poptávku - zaznamenáno a u nových rezidenčních projektů je nelze očekávat. „Na snížení poptávky se podílí částečně i nižší nabídka nových bytových projektů,“ míní odborník. Podle něj se na růstu cen nejvíce podílejí nové bytové projekty, které ve svém důsledku „táhnou“ i ceny stávajících bytů v lokalitě. „Pokračování tohoto trendu lze předpokládat i v 2. polovině roku 2008. Nicméně očekáváme mírný pokles tempa růstu cen bytů, do kterého se snížená poptávka v 1. polovině roku 2008 zatím nepromítla.“
Podle nového modelu pro odhadování cen bytů, vytvořený oddělením Consulting & Research pražské pobočky poradenské společnosti DTZ, porostou ceny bytů v krátkodobém horizontu nejvíce v Ústí nad Labem (60 %), Českých Budějovicích (50 %) a v Plzni (20 %).
Nadhodnocené ceny
Model potvrdil, že za změnu cen bytů může rostoucí hrubý domácí produkt (HDP) a snižující se nezaměstnanost. Prodejní ceny v Brně a Olomouci jsou však relativně nadhodnocené. Zásadní rozdíl je v tom, že výše prodejní ceny se zdá být více napojená na HDP než na výši mzdy. Regionální rozdílnost je tak výraznější.
Případ Prahy a Ústí nad Labem je ilustrativní: zatímco v Ústí může být pozorovaný průměrný byt (68 m2, 40% opotřebení) zakoupen za 621 000 Kč, cena za stejnou nemovitost v Praze se může vyšplhat až na 3 269 000 Kč. Rozdíl v ceně je více než pětinásobný. „Náš model poskytuje nový, zajímavý vhled do regionálních rozdílů v cenách bytů. Obecně se Praha nezdá být předražená a i v dalších letech lze očekávat pokračující nárůst cen o 10 až 15 %. V některých oblastech, především Ústí a Českých Budějovicích, se očekává rychlejší růst cen, zatímco v Brně nastane zřejmě stagnace,“ předpokládá Martijn Kanters, vedoucí Consulting & Research.
Disproporce v nájemném
Nájemní trh s byty je stále poznamenán dobíhající regulací výše nájemného u části nájemních bytů.
„Přetrvávající rozdělení nájemního trhu na tržní a regulovaný vnáší disproporce nejen do trhu nájemního, ale způsobuje ve svém důsledku i zvýšený zájem potenciálních zákazníků o koupi bytů do osobního vlastnictví,“ tvrdí specialista Diblík.
Přitom je nutné brát v potaz i rozsah nabídky. „Například v minulém roce registroval jeden jediný internetový server nabídku kolem 10 tisíc volných nájemních bytových jednotek. Poptávka sice statisticky nabídku převyšuje, ovšem vzhledem k neexistenci jednotného trhu se většinou liší představy majitelů a budoucích nájemců o výši nájemného,“ popisuje manažer.
Bydlení pod cenou
Maximální nárůst regulovaného nájemného je aktuálně kalkulován na základě cílových hodnot, které budou dosaženy v roce 2010. Tyto hodnoty jsou stanoveny na základě údajů ministerstva financí, závisejících na skutečných cenách bytů. „Vzhledem k výraznému nárůstu cen bytů se, oproti předpokladům, regulované nájemné navyšuje stále výrazněji. Zvýšený nárůst nájemného oživuje dosud poměrně slabý zájem developerů o výstavbu nájemních domů,Ž dodává Peter Višňovský, obchodní ředitel společnosti LEXXUS.
Kanters k tomu dodává: „Zjistili jsme, že nájemné koreluje spíše s úrovní příjmů než s hrubým domácím produktem.“ Společnost DTZ totiž souběžně s cenovým modelem vyvinula i model analyzující výši nájmů.
„Výpočtový model zohledňuje také výšku nezaměstnanosti, průměrnou výši hypoteční splátky a samozřejmě kupní sílu v daném regionu. Přirozeně v místech, kde jsou průměrné mzdy nižší, se očekává, že nájemní trh bude pod průměrem,“ vysvětluje Kanters.
Metodika určuje jak cenově nadhodnocené, tak i podhodnocené regiony. Do první skupiny lze zařadit Brno, Ostravu a Zlín s vyššími nájmy. Na druhé straně se nájmy zdají být podceněné v Liberci a Ústí nad Labem. „Dle této metodiky jsme došli k závěru, že i Praha poskytuje určitý prostor pro další nárůst nájmů,“ říká Martijn Kanters. V závěru studie odhaluje, proč investice (koupě pro pronájem) do rezidenčního sektoru ve většině regionů České republiky, mimo Ústí nad Labem a Ostravu, nedávají při stávající výši měsíčních hypotečních splátek a nájemného ekonomický smysl.
Především v Ústí nad Labem se tak očekávané výnosy z pronájmu bytu mohou pohybovat díky nízkým prodejním cenám nemovitostí ve výši téměř 7 %. V Ostravě, která zažívá developerský boom spojený s růstem cen bytů, to může být přes 6 %. „Na druhou stranu v Praze je velmi těžké v tomto realitním sektoru vytvořit dostatečně vysoký zisk. Tato skutečnost způsobuje, že developeři projekty spíše prodávají a jen velmi malou část si ponechávají na pronájem,“ konstatuje Martijn Kanters, který zároveň upozorňuje, že výnosy v Ostravě nebo Ústí zvyšuje i míra rizika takové investice - zejména s ohledem na to, že investor nesežene nějaký čas bonitního nájemníka.
„Zákazníci, kteří v minulosti zvažovali nákup nového bytu, svoje rozhodnutí vzhledem ke zvyšující se sazbě DPH uspíšili tak, aby koupě proběhla ještě podle výhodnějších podmínek,“ uvedl Ondřej Diblík, manažer oddělení průzkumu trhu společnosti LEXXUS.
Ochlazení poptávky
V důsledku „předzásobení“ z důvodu zvyšující se DPH došlo v první polovině roku 2008 k ochlazení poptávky - rozsah zájemců o nové bydlení se přibližuje úrovni dosažené v roce 2005.
Snížení cen nemovitostí nebylo doposud - ani přes snižující se poptávku - zaznamenáno a u nových rezidenčních projektů je nelze očekávat. „Na snížení poptávky se podílí částečně i nižší nabídka nových bytových projektů,“ míní odborník. Podle něj se na růstu cen nejvíce podílejí nové bytové projekty, které ve svém důsledku „táhnou“ i ceny stávajících bytů v lokalitě. „Pokračování tohoto trendu lze předpokládat i v 2. polovině roku 2008. Nicméně očekáváme mírný pokles tempa růstu cen bytů, do kterého se snížená poptávka v 1. polovině roku 2008 zatím nepromítla.“
Podle nového modelu pro odhadování cen bytů, vytvořený oddělením Consulting & Research pražské pobočky poradenské společnosti DTZ, porostou ceny bytů v krátkodobém horizontu nejvíce v Ústí nad Labem (60 %), Českých Budějovicích (50 %) a v Plzni (20 %).
Nadhodnocené ceny
Model potvrdil, že za změnu cen bytů může rostoucí hrubý domácí produkt (HDP) a snižující se nezaměstnanost. Prodejní ceny v Brně a Olomouci jsou však relativně nadhodnocené. Zásadní rozdíl je v tom, že výše prodejní ceny se zdá být více napojená na HDP než na výši mzdy. Regionální rozdílnost je tak výraznější.
Případ Prahy a Ústí nad Labem je ilustrativní: zatímco v Ústí může být pozorovaný průměrný byt (68 m2, 40% opotřebení) zakoupen za 621 000 Kč, cena za stejnou nemovitost v Praze se může vyšplhat až na 3 269 000 Kč. Rozdíl v ceně je více než pětinásobný. „Náš model poskytuje nový, zajímavý vhled do regionálních rozdílů v cenách bytů. Obecně se Praha nezdá být předražená a i v dalších letech lze očekávat pokračující nárůst cen o 10 až 15 %. V některých oblastech, především Ústí a Českých Budějovicích, se očekává rychlejší růst cen, zatímco v Brně nastane zřejmě stagnace,“ předpokládá Martijn Kanters, vedoucí Consulting & Research.
Disproporce v nájemném
Nájemní trh s byty je stále poznamenán dobíhající regulací výše nájemného u části nájemních bytů.
„Přetrvávající rozdělení nájemního trhu na tržní a regulovaný vnáší disproporce nejen do trhu nájemního, ale způsobuje ve svém důsledku i zvýšený zájem potenciálních zákazníků o koupi bytů do osobního vlastnictví,“ tvrdí specialista Diblík.
Přitom je nutné brát v potaz i rozsah nabídky. „Například v minulém roce registroval jeden jediný internetový server nabídku kolem 10 tisíc volných nájemních bytových jednotek. Poptávka sice statisticky nabídku převyšuje, ovšem vzhledem k neexistenci jednotného trhu se většinou liší představy majitelů a budoucích nájemců o výši nájemného,“ popisuje manažer.
Bydlení pod cenou
Maximální nárůst regulovaného nájemného je aktuálně kalkulován na základě cílových hodnot, které budou dosaženy v roce 2010. Tyto hodnoty jsou stanoveny na základě údajů ministerstva financí, závisejících na skutečných cenách bytů. „Vzhledem k výraznému nárůstu cen bytů se, oproti předpokladům, regulované nájemné navyšuje stále výrazněji. Zvýšený nárůst nájemného oživuje dosud poměrně slabý zájem developerů o výstavbu nájemních domů,Ž dodává Peter Višňovský, obchodní ředitel společnosti LEXXUS.
Kanters k tomu dodává: „Zjistili jsme, že nájemné koreluje spíše s úrovní příjmů než s hrubým domácím produktem.“ Společnost DTZ totiž souběžně s cenovým modelem vyvinula i model analyzující výši nájmů.
|
Ceny veškerých bytů porostou zřejmě nejvíce v Ústí nad Labem, Českých Budějovicích a v Plzni.
Metodika určuje jak cenově nadhodnocené, tak i podhodnocené regiony. Do první skupiny lze zařadit Brno, Ostravu a Zlín s vyššími nájmy. Na druhé straně se nájmy zdají být podceněné v Liberci a Ústí nad Labem. „Dle této metodiky jsme došli k závěru, že i Praha poskytuje určitý prostor pro další nárůst nájmů,“ říká Martijn Kanters. V závěru studie odhaluje, proč investice (koupě pro pronájem) do rezidenčního sektoru ve většině regionů České republiky, mimo Ústí nad Labem a Ostravu, nedávají při stávající výši měsíčních hypotečních splátek a nájemného ekonomický smysl.
Především v Ústí nad Labem se tak očekávané výnosy z pronájmu bytu mohou pohybovat díky nízkým prodejním cenám nemovitostí ve výši téměř 7 %. V Ostravě, která zažívá developerský boom spojený s růstem cen bytů, to může být přes 6 %. „Na druhou stranu v Praze je velmi těžké v tomto realitním sektoru vytvořit dostatečně vysoký zisk. Tato skutečnost způsobuje, že developeři projekty spíše prodávají a jen velmi malou část si ponechávají na pronájem,“ konstatuje Martijn Kanters, který zároveň upozorňuje, že výnosy v Ostravě nebo Ústí zvyšuje i míra rizika takové investice - zejména s ohledem na to, že investor nesežene nějaký čas bonitního nájemníka.
