Krátkodobé pronájmy lze omezit, ale nevím, je-li to správné

Radim Rezek, zakladatel a šéf internetové platformy Flatio, jež cílí na pronájmy bytů od jednoho do 12 měsíců, v rozhovoru mimo jiné říká: „Ať města a stát regulérně vybírají nějaké poplatky, pokud to dává smysl a není v tom příliš byrokracie. Přál bych si ale, aby vše bylo ustálené a pevné. My bychom pak mohli veškerou byrokracii vyřídit za majitele. Byrokracie vše prodražuje, a trh se nikam neposunuje. Zbytečná regulace není správný směr.“

LIDOVÉ NOVINY: Dnes se v souvislosti s krátkodobými pronájmy zmiňuje nutnost regulace. Dotkne se to i majitelů, kteří byty pronajímají přes Flatio?

REZEK: Hovoří se o zavedení místních poplatků (takzvané vzdušné – pozn. red.) u pronájmů do 60 dnů. Většina našich smluv přesahuje dva měsíce. U těch na kratší dobu budou muset majitelé vybrat od nájemníků poplatek za každý den. Naše platforma vybírá od nájemníků nájemné a peníze pak posílá majitelům, takže dokážeme tyto poplatky přímo strhnout z nájemného a odeslat je úřadu. Můžeme to vyřešit za majitele.

LIDOVÉ NOVINY: Poplatky tedy Flatio nijak neovlivní?

REZEK: Chceme se zaměřovat na delší pronájmy, protože u nás je stále víc dlouhodobých pronajímatelů. Pro ně je ideální jednou dvakrát za rok předat byt – a my za ně vše vyřídíme. Poplatky nás nijak neovlivňují. Naopak, já v tom vidím příležitost, že někteří krátkodobí pronajímatelé přejdou k nám.

LIDOVÉ NOVINY: Hovoří se ale i o další regulaci. Například ti, kdo pronajímají víc bytů v jednom domě, by měli mít živnostenský list. Jak se díváte na toto opatření?

REZEK: Mně se taková regulace nelíbí. Ať města a stát regulérně vybírají nějaké poplatky, pokud to dává smysl a není v tom příliš byrokracie. Přál bych si ale, aby vše bylo ustálené a pevné. My bychom pak mohli veškerou byrokracii vyřídit za majitele. Byrokracie vše prodražuje, a trh se nikam neposunuje. Zbytečná regulace není správný směr.

LIDOVÉ NOVINY: Stát se snaží část lidí od krátkodobého pronajímání odradit. Stěžují si sousedé v domech, kde se stále střídají nájemníci, a kritizují to i hotely...

REZEK: Je možné krátkodobé pronájmy omezit jako třeba v Amsterodamu, ale nevím, jestli je to správné. Mně se líbí volná ruka. Krátkodobé pronajímání je náročný byznys. Hotelová lobby nechce přijít o své peníze. Na druhou stranu je důležitá pestrost nabídky. Snažíme se vytvářet něco jiného – zprostředkovávat lidem dostupnější bydlení na pár měsíců.

LIDOVÉ NOVINY: Co bylo vaší inspirací, když jste Flatio zakládali?

REZEK: Než jsme založili firmu Flatio, dělali jsme správu bytů. Po roce fungování jsme ubytovávali asi dvě stě lidí. Veškerou agendu jsme měli v tabulce v Excelu. Bylo ale strašně složité kontrolovat, jestli všichni zaplatili, jestli mají podepsané smlouvy. Proto jsme vyvinuli vlastní systém a vše zautomatizovali. A pak jsme tento systém chtěli spojit s nějakým portálem a doplnit ho o virtuální prohlídky.

Chtěli jsme změnit způsob, jak lidé hledají dlouhodobé pronájmy. Vše online, bez nutnosti skládat kauce – nájemce měsíčně platí nájemné nám a my ho po odečtení provize převedeme na účet majitele bytu. Jenže jsme neměli žádné reference a dlouhodobí pronajímatelé nás nepřijali, před třemi lety na nás trh nebyl připraven. Krátkodobí pronajímatelé ale byli otevření, věděli, že systém funguje. Proto jsme změnili zaměření na střednědobé pronájmy. Trh dlouhodobých pronajímatelů je víc konzervativní.

LIDOVÉ NOVINY: Kolik klientů, kteří dnes pronajímají byt přes Flatio, jej dřív pronajímalo krátkodobě?

REZEK: Asi 80 procent majitelů, které dnes v Praze máme, dřív pronajímalo svůj byt krátkodobě. Po čase je to ale unavilo. Každé dva tři dny si musejí s někým dopisovat, řešit spoustu věcí, musejí byt připravit pro další nájemníky...

Část z nich se domluvila s nějakou agenturou, která jim byt za poplatek spravuje, aby to měli bez starostí. Druhá část majitelů si chce věci řešit sama – a ti přešli k Flatiu. Nechtějí byty pronajímat dlouhodobě, protože se namlsali příjmy na Airbnb. Střednědobé pronájmy vidí jako alternativu. Mohou si stále zajímavě vydělat, ale nemají tolik starostí a nákladů jako u krátkodobých pronájmů.

LIDOVÉ NOVINY: Jaký je poměr mezi výdělkem v případě krátkodobého, střednědobého a dlouhodobého pronájmu?

REZEK: V průměru je střednědobé nájemné o 20 procent vyšší než dlouhodobé a o 30 procent nižší než krátkodobé. Je ale nutné dodat, že v horizontu jednoho roku jsou náklady na střednědobé pronájmy o 90 procent nižší než na krátkodobé. Neplatí to ovšem pro všechny lokality.

Nedokážeme konkurovat v drahém historickém centru Prahy, kde je obrovská poptávka, ceny jsou vysoké a majitelé bytů si tam přes Airbnb vydělají skutečně hodně. Pravdou je, že Flatio na historické centrum Prahy ani necílí. V širším centru, v lokalitách, jako je Karlín či Smíchov, je ale možné v horizontu jednoho roku po odečtení všech nákladů vydělat na střednědobém pronájmu víc než na krátkodobém.

LIDOVÉ NOVINY: Kdo je typickým klientem Flatia?

REZEK: Pokud jde o pronajímatele, jde většinou o lidi kolem 40 až 50 let, kteří mají jeden dva byty pořízené jako investici. Mezi nájemníky převládají expati nebo digitální nomádi. Jsou to lidé, kteří se stěhují za prací na pár měsíců. Máme ale i spoustu lokálních zákazníků, třeba Pražany, kteří rekonstruují byt a nechtějí na přechodnou dobu do hotelu. Nebo kupují dům, ale transakce se protáhla. A pak jsou to ti, kteří do Česka přijíždějí na různé studijní pobyty.

LIDOVÉ NOVINY: Máte stanoveny nějaké požadavky na byty, které se přes vás pronajímají?

REZEK: Musejí být plně vybavené – musejí tam být peřiny, ručníky, příbory. Klient si vezme své prádlo a může se nastěhovat. Majitelé si uvědomují, že čím jsou pohostinnější, tím lepší získají hodnocení a následně i víc zájemců. Vytvářejí si jakýsi online kredit, který funguje. Časem plánujeme zavést i různé pečetě kvality, které budou signalizovat, že jde o ověřený byt, kam není třeba předem chodit.

LIDOVÉ NOVINY: Kolik klienti za vaše služby zaplatí?

REZEK: Strháváme si z měsíčního nájmu 7,5 procenta. O tuto částku posíláme majiteli bytu nižší nájemné. Od nájemce si účtujeme pět až deset procent dle délky pronájmu. To zaplatí při podpisu smlouvy jednorázově.

LIDOVÉ NOVINY: Působíte v šesti zemích: v Česku, Německu, Polsku, na Slovensku, v Rakousku a v Maďarsku. Jak se jednotlivé lokality podílejí na vašem byznysu?

REZEK: Když vezmeme jednotlivá města, Praha generuje 75 procent tržeb. Jsme tu místní, podařilo se nám firmu dobře představit. To se nám zatím v dalších zemích nepovedlo. Tamní lidé nemají pocit, že jsme „jejich“ firmou. Ale na Praze jsme se, myslím, naučili, jak lidi přesvědčit. Musíme vysvětlovat, jak fungují střednědobé pronájmy. Teď se chceme zaměřit především na Budapešť.

LIDOVÉ NOVINY: Proč právě na ni?

REZEK: Tam vidíme největší podobnost s Prahou. Krátkodobé pronájmy tam jsou hodně úspěšné. Dlouhodobým pronajímatelům bude ještě nějakou dobu trvat, než přijmou to, že je možné dělat vše online. Věřím, že se časem prodlouží průměrná doba u střednědobých pronájmů, která je dnes v Praze zhruba dva a půl měsíce. Chceme se postupně dostat ke dvanácti měsícům. Pak dokážeme změnit způsob, jakým si lidé hledají dlouhodobé pronájmy.

LIDOVÉ NOVINY: Chystáte se i na mimoevropské trhy. Proč?

REZEK: Slyšíme od zahraničních nájemníků, že službu chválí. Líbí se jim, že si vše mohli předem zařídit online. Byt viděli ve virtuální prohlídce. Radí nám, abychom rozjeli střednědobé pronájmy i v dalších městech. Nám to připadá zajímavé. Věřím, že za tím najmout si byt na několik měsíců nemusí být jen práce. Jsem přesvědčený, že pokud pokryjeme širší spektrum měst, budeme motivovat lidi, aby jeli třeba na dva měsíce do Japonska.

LIDOVÉ NOVINY: Jak velkou firmou dnes Flatio je?

REZEK: Zaměstnáváme deset lidí. Loni jsme utržili sto milionů. Pro letošní rok odhadujeme 250 milionů. Do deseti let chceme jen v Praze dělat 2,5 miliardy korun.

LIDOVÉ NOVINY: Sháníte dalšího investora?

REZEK: Díváme se na trhu, je to pro nás zajímavé. Dnes máme české investory Incomming Ventures Michala Mičky a investiční skupinu Enern. Hledáme výrazně většího partnera v zahraničí. Máme zájem o investice v řádu desítek milionů korun. To nám zatím bohatě stačí. Nejde jen o kapitál, podstatné je pro nás i know-how. Chceme někoho zkušeného.

LIDOVÉ NOVINY: Jak realitní byznys ovlivní v budoucnu technologie? Vytlačí zcela člověka?

REZEK: Díky technologiím jsme zcela odstranili prostředníky, vše probíhá online. Snižujeme tak náklady. Lidský faktor ale stále hraje roli. Máme například linku podpory pro majitele a nájemníky, kam nám mohou zavolat, když potřebují poradit nebo něco vysvětlit. Díky technologiím se změní to, co lidé dělají, technologie je ale zcela nenahradí.

LIDOVÉ NOVINY: Fungoval by stejný koncept u dlouhodobých pronájmů, tedy vše online a bez prostředníka? Nejsou lidé v případě nájmu bytu na několik měsíců ochotni dělat určité kompromisy spíš než v případě, že si hledají dlouhodobý pronájem? Nebudou stále chtít vidět byt na vlastní oči?

REZEK: Představte si, že se na několik měsíců nebo na rok stěhujete do Berlína. Dopředu nevíte, jaká lokalita je pro vás optimální. Proč si tedy nepronajmout byt na dva měsíce s tím, že si s majitelem sjednáte případné prodloužení? Dnes fungují platformy pro střednědobé pronájmy v Indii, Brazílii. V Berlíně se přes ně pronajímají nemovitosti v průměru na sedm měsíců.

LIDOVÉ NOVINY: Většina makléřů tvrdí, že virtuální prohlídky slouží k předvýběru. Pro finální rozhodnutí je ale nutné byt vidět. Vy s tím tedy nesouhlasíte?

REZEK: Když si na internetu přečtete hodnocení bytu od ostatních klientů a vidíte ho ve virtuální prohlídce, myslím, že to k podepsání nájemní smlouvy stačí. Pokud má někdo obavy, může napsat majiteli bytu a jít na prohlídku. Není ale nutné, aby u toho byl makléř. Je jasné, že vždy bude část klientů, kteří budou chtít, aby je doprovázel makléř. Ten se ale vždy snaží byt prodat či pronajmout, a bude ho tedy vychvalovat. Pro mě má proto větší hodnotu hodnocení klientů, kteří v bytě bydleli. Navíc od nich mohu snadno zjistit, kde v okolí je zubař nebo školka.