Největší zájem je a bude o malé startovací byty, shodují se odborníci. „V Praze se jedná o byty do tří milionů korun. V tomto tržním segmentu poptávka stále výrazně převyšuje nabídku. Letošní nárůsty cen u těchto nemovitostí jsou místy i na dvaceti procentech,“ tvrdí Petr Illetško, ředitel realitní kanceláře AAABYTY. CZ Jeho slova potvrzuje i Petr Novotný, ředitel ostravské pobočky realitní kanceláře Nejlepší Bydlení:
„Malé byty jsou čím dál tím oblíbenější, poslední dobou poptávka po nich výrazně převyšuje nabídku. Ostravsko zažívá to, čím jiná větší města už prošla - výrazně zde vzrostla poptávka po menších bytech. Zájem o větší byty stagnuje,“ popisuje Novotný situaci v severomoravské metropoli.
Zájem je i o domy a pozemky Ostrava ale není jediné město, kde roste poptávka po menších bytech. „Jde o jeden z mála trendů, který platí bez výjimky v průřezu pro celou Českou republiku. Například na Plzeňsku se proti loňskému únoru zhodnotila cena u malých bytů až o třicet procent,“ říká Petr Illetško.
Mezi další dva trendy, které platí pro celé Česko, patří podle Illetška stoupající zájem o rodinné domky a především o stavební parcely.
„Například na Brněnsku, Královéhradecku, Plzeňsku či Zlínsku stouply meziročně ceny stavebních parcel až o pětinu. V případě klasických rodinných domků - například 5+1 s pozemkem kolem 700 metrů čtverečních - byly nárůsty nejdramatičtější na Brněnsku, Jihlavsku, Pardubicku a Liberecku. Od výstavby satelitních městeček se sice pozvolna upouští, ale zajímavě se rozvíjejí stávající celky. Zájem stoupá, ale opravdový boom Česko teprve čeká,“ míní ředitel AAABYTY. CZ.
Paneláky na okrajích měst nevynášejí Naopak typickým příkladem málo výhodné investice jsou prý staré panelové domy na okrajích velkých měst s komplikovanou dostupností do centra. Ještě před rokem a půl byla i jejich cena na vzestupu.
„Dosáhla ovšem své hranice a poptávající za inzerované částky už nakupovat nechtějí. U panelových bytů jsme po stagnaci v druhé půli loňského roku zaznamenali sestupný trend. V průběhu roku očekáváme pokles až o pětinu. Až na drobné výjimky jde o všechna významná města. Regionů, kterých se sestup cen nedotkl, je jen několik - například sídliště Tuhnice v Karlových Varech nebo Ústí nad Labem,“ vyjmenovává Illetško.
Ceny tržních nájmů v posledních měsících stagnují, někde i dokonce mírně klesly. Ceny bytů přitom pozvolna rostou. Vyplatí se dnes tedy pronajímat?
„Zcela nepochybně vyplatí. Pokud už byt někdo vlastní, je jeho pronájem jednou z možností, jak pobírat výnosy z nemovitosti,“ říká Jiří Pácal, odborník na trh s nemovitostmi ze společnosti Central Europe Holding.
Prim bude podle Illetška vždy hrát starší cihlová zástavba v centru a širším centru s nekomplikovanou dopravní dostupností.
„Pokles cen či nulové meziroční zhodnocení tady asi nebude hrozit nikdy. Poptávka výrazně převyšuje nabídku - a vzhledem k omezenému počtu stavebních parcel se tento trend v budoucnu rozhodně nezmění. Novostavby se proto v centrech měst příliš nestaví,“ upozorňuje Illetško.
Pokračování na straně III
Dokončení ze strany I
Naopak peníze se prý dnes už nedají výrazně vydělat na pronájmu velkých, luxusních bytů nebo rodinných domků. „Cena pronájmů nekvalitních bytů či na druhé straně příliš velkých a luxusních bytů meziročně klesla - dokonce až o deset procent. Co se týče rodinných domků, největší zájem je o pronájmy do 20 tisíc korun měsíčně. Po dražších domcích je už poptávka nevelká.“ Cena nemovitosti musí odpovídat lokalitě Jak ale poznat dobrou investici? „Důležité je, jestli cena nemovitosti odpovídá lokalitě. Pokud někdo chce investovat do nemovitosti, dovedu si představit, že koupí byt i v nějaké okrajové části Prahy, kde se dobře bydlí. Zde bude cena bytu nižší. Výnos z nájemného bude také nižší,“ popisuje Jiří Pácal. V porovnání k ceně bytu to vyjde velmi podobně jako v jiné, řekněme lukrativnější lokalitě.
„Když investujete do nemovitosti blíže do centra, dosáhnete lepších výnosů z nájemného, ale byt zde pořídíte daleko dráž. Když budu mluvit sám za sebe, umím si představit, že raději koupím dva byty na okraji Prahy než jeden v centru. Říká se, že v centru byty nikdy neztratí na hodnotě. Ovšem v případě rozumné investice na okraji města se ztráty hodnoty nemovitosti také nemusím obávat. Je to velmi podobné,“ vysvětluje Pácal.
Největší perspektivu (z hlediska investice) mají momentálně krajská města, protože na české poměry jsou to velkoměsta. Ceny bytů jsou zde zpravidla poloviční oproti Praze, přitom rozdíl mezi příjmy a životní úrovní není tak veliký. „Určitě by také nebyla špatná investice do menších lázeňských měst. Držel bych se toho, že k místu, v němž hodlám investovat do nemovitosti, bych měl mít nějaký vztah. Jinak se ale domnívám, že potenciál na růst cen bytů - vyjma Prahy - má celá Česká republika,“ míní Pácal, ale zároveň upozorňuje, že vlastnit nemovitost je také velice konzervativní investice. Nepodléhá sice výrazným výkyvům, ale na druhou stranu není možné očekávat, že z pronájmu zbohatnete nebo si budete žít nad poměry. Výnos z pronájmu z nikoho boháče neudělá „Momentálně lze v České republice výnos z pronájmu reálně odhadovat mezi čtyřmi až šesti procenty ročně z ceny pronajímané nemovitosti,“ popisuje. Většího výnosu je možné dosáhnout prakticky jen tehdy, pokud byt pořídíte za velice výhodnou cenu, anebo pokud získáte nájemce, jenž bude platit dobrý nájem, a udržíte si ho po mnoho let.
„Je ale třeba připomenout, že z nájmu vlastník bytu ještě spoustu dalších částek odvede v nákladech. Například v příspěvcích do fondu oprav nebo na údržbu bytu. Je třeba rovněž počítat se ztrátami spojenými se změnou nájemce. Pak může být majitel jeden dva měsíce bez zisku z pronájmu. Před nastěhováním nového nájemce je navíc nutné byt upravit, tedy alespoň vymalovat, vyčistit koberce, přebrousit parkety a tak podobně. A to jsou další výdaje,“ upozorňuje realitní expert Jiří Pácal.
Tabulka
Ceny bytů a nájemné v krajích
A B C
Jindřichův Hradec 895 000 66
Klatovy 1 154 000 80
Domažlice 937 000 70
Rokycany 1 354 000 90
Prachatice 709 000 56
Semily 709 000 57
Český Krumlov 1 077 000 78
Nymburk 1 664 000 106
Znojmo 1 296 000 85
Rakovník 1 594 000 104
Břeclav 1 034 000 73
Náchod 1 071 000 74
Zlín 1 763 000 108
Písek 1 172 000 80
Jihlava 1 598 000 92
Hradec Králové 2 052 000 108
Tachov 993 000 71
Mladá Boleslav 1 987 000 131
Jablonec n. Nisou 1 414 000 93
Litoměřice 1 160 000 77
Benešov 1 779 000 112
Brno 2 212 000 117
Pardubice 1 857 000 100
Liberec 1 722 000 91
Pelhřimov 1 250 000 85
Chrudim 1 533 000 99
Blansko 1 483 000 94
Vsetín 1 340 000 95
Hodonín 1 208 000 81
Opava 1 424 000 91
Olomouc 1 895 000 89
Frýdek-Místek 1 292 000 119
Havlíčkův Brod 1 335 000 89
Praha 3 282 000 153
Tábor 1 298 000 79
Přerov 1 380 000 89
A B C
Svitavy 1 096 000 76
Třebíč 1 166 000 81
Prostějov 1 419 000 92
Cheb 948 000 72
Česká Lípa 801 000 68
Karlovy Vary 1 614 000 103
Kladno 2 062 000 133
Kolín 1 673 000 109
Mělník 1 596 000 104
Uherské Hradiště 1 626 000 98
Nový Jičín 1 167 000 82
Plzeň 1 873 000 105
České Budějovice 1 481 000 100
Ústí nad Orlicí 965 000 71
Kroměříž 1 419 000 94
Louny 950 000 75
Příbram 1 385 000 104
Jeseník 773 000 60
Sokolov 880 000 65
Beroun 2 116 000 126
Vyškov 1 512 000 94
Děčín 803 000 59
Ostrava 1 429 000 124
Šumperk 1 135 000 79
Strakonice 1 409 000 92
Trutnov 1 202 000 82
Bruntál 898 000 67
Jičín 1 708 000 107
Kutná Hora 1 749 000 109
Žďár nad Sázavou 1 325 000 89
Rychnov n. K. 1 285 000 87
Teplice 466 000 59
Most 554 000 50
Karviná 1 285 000 97
Chomutov 575 000 52
Ústí nad Labem 809 000 78
Havířov 1 139 000 81
Pozn. A: krajská a bývalá okresní města B: tržní ceny standardních bytů v Kč C: tržní nájemné standardních bytů v Kč/m2 a měsíc
Zdroj: Institut regionálních informací
O autorovi| Silvie Králová, redaktorka LN
