Když žádáte o hypotéku nebo ji již splácíte, můžete se dostat do různých situací. Vysvětlíme vám, jak postupovat v případě, že budete v průběhu splácení potřebovat další prostředky, nebo jak vyřešit problém se zástavou. A co dělat s hypotékou, chystáte-li se nemovitost, na kterou jste si ji původně brali, prodat? SITUACE Č. 1: NAVÝŠENÍ HYPOTÉKY Hypoteční úvěr řádně splácíte už několik let. Polovinu jistiny jste odmazali a nyní byste si rádi dopůjčili peníze na rekonstrukci nebo rozšíření bydlení. Jaké máte možnosti? Nejsnazší by samozřejmě bylo stávající smlouvu o hypotečním úvěru navýšit, ne každá banka však takovou operaci umožňuje. Většinou tak radí si ke stávající hypotéce vzít ještě jeden úvěr na stejnou nemovitost nebo zažádat o zcela nový úvěr a jím poté refinancovat původní hypotéku.
„Doporučili bychom klientovi vzít si další úvěr na tu samou nemovitost nebo refinancovat starý úvěr novým úvěrem,“ radí Martina Šolarová za Hypoteční banku.
Některé bankovní ústavy nabízejí specifický hypoteční produkt, který takovou situaci umožňuje poměrně jednoduše vyřešit.
Například Československá obchodní banka má ve své nabídce Půjčku na lepší bydlení, kterou lze využít právě na dodatečné investice do bydlení. „Takto získané dodatečné prostředky lze splácet až deset let,“ doplňuje mluvčí ČSOB Tomáš Kopecký.
Raiffeisenbank zase nabízí hypoteční obdobu kontokorentu, Variabilní hypotéku, která umožňuje opětovné čerpání původně schválených a mezitím splacených prostředků. „Klient má na svém účtě nastaven úvěrový rámec, takže může peníze, které již splatil, znovu použít bez jakýchkoli formalit až do původního limitu úvěru,“ vysvětluje mluvčí banky Tomáš Kofroň.
SITUACE Č. 2: KOMBINACE ZÁSTAV Častým problémem bývá zástava za hypoteční úvěr. Nemovitost ve vlastnictví, která by měla dostatečnou hodnotu, dnes nemá k dispozici každý. Banky již sice nabízejí ve většině případů hypotéku i na sto procent odhadní ceny nemovitosti, v takovém případě však budete platit o dost vyšší úroky. Na nejnižší úrokové sazby dosáhnete většinou pouze v případě, že půjčená částka nepřevýší osmdesát pět procent odhadní ceny zastavované nemovitosti.
Řešením může být spojit dvě nemovitosti a obě je za účelem získání úvěru použít k jeho zajištění. Kombinovat takto lze třeba menší byt v paneláku a rekreační chatu v přírodě nebo i dvě nemovitosti různých majitelů, kteří dají se zástavou souhlas – tedy například chatu rodičů nebo jejich domek. Vždy je třeba si dopředu uvědomit, že vás čekají i dvojí poplatky – za odhad obou nemovitostí nebo vklad zástavy do katastru nemovitostí.
Možná je i opačná situace, kdy si naopak vezmete dva úvěry na jednu nemovitost. Jsou zde ale dva háčky: Zastavujeteli jednu nemovitost u dvou úvěrů, je třeba, aby oba úvěry byly sjednané u stejné banky. Není tedy možné, aby se dvě různé banky o jedno zástavní právo dělily.
Například Česká spořitelna ale umožňuje zástavu na stejnou nemovitost ve prospěch stavební spořitelny a banky. Další potíž spočívá v tom, že zástavy se sčítají v plné výši, a to tedy i v případě, že jste první úvěr již třeba ze sedmdesáti procent splatili. Tedy například i pokud jste si první úvěr brali na 1,5 milionu korun a nyní zbývá splatit jen sto tisíc korun, banka bude pořád počítat s 1,5 milionu. SITUACE Č. 3: PŘEVEDENÍ ÚVĚRU Splácení hypotéky trvá obvykle desetiletí, s prodlužujícím se produktivním věkem nabízejí dnes již banky i splatnost hypotéky na čtyřicet let.
V průběhu splácení může tedy nastat mnoho změn. Například nemovitost, na kterou jste si hypoteční úvěr brali, se rozhodnete i s úvěrem převést na své děti, které zde nyní bydlí. Nebo se rozhodnete dům či byt prodat a nový majitel s nemovitostí převezme i splácení dluhu.
Vpřípadě, že jste pro svou nemovitost našli kupce, můžete samozřejmě za peníze z prodeje hypotéku ve zbývající výši splatit. Bez poplatků je však ve většině případů úplné splacení úvěru možné jen v momentě konce fixace a změny úrokové sazby. Můžete se proto s novým majitelem nemovitosti dohodnout na převzetí dluhu.
„Postup je jednoduchý. Současný klient bance oznámí, že má kupce, který by převzal jeho stávající hypotéku. Budoucí kupující běžným způsobem zažádá o hypoteční úvěr, banka jeho žádost vyřídí a následně dojde k převodu vlastnictví a dohodě o převzetí dluhu,“ popisuje Pavel Kühn, zástupce ředitele úseku rozvoje obchodu v České spořitelně.
I v tomto případě však banka standardním způsobem posuzuje bonitu nového dlužníka, který v případě schválení bankou přebírá hypotéku i s jejími parametry. Takové převzetí dluhu bývá bankami zpoplatněno.
„Poplatek činí 0,4 procenta z výše úvěru a činí minimálně 3000 a maximálně 10 000 korun,“ uvádí Marek Roll, tiskový mluvčí Poštovní spořitelny. Poplatek v obdobné výši si účtuje většina bank, liší se třeba stanovené spodní a horní hranice úvěrů.
Banky, které převzetí dluhu neumožňují, navrhují jako jediné možné řešení hypotéku splatit. Realitní agenti vám navíc potvrdí, že nemovitost zatíženou úvěrem si většina kupců nepřeje.
***
(1) Nejedná se o sazby „od“, ale o garantovanou výši sazeb pro všechny klienty (2) Úroková sazba je platná za předpokladu sjednání úrokových bonusů 0,15 % za zasílání platu na účet v ČSOB a 0,10 % při uzavření 2 ze 3 pojištění, jejichž kombinace je libovolná. (3) Jedná se o garantované sazby pro všechny klienty. U mBank sazby odpovídají splatnosti 20 let
Tabulka
Hypotéky a úrokové sazby
Banka Název produktu Min. Roční úroková sazba
(fixace 1/3/5/10 let) v %
Bawag Bank IQ hypotéka (3) 4,95/ 4,77/ 4,86/ 4,99
Hypotéka Hypoték (refinancování) 5,65/ 5,12/ 5,21/ 5,34 (1)
Americká hypotéka 6,45/ 6,27/ 6,36/ 6,49
Citibank Hypotéka 85 % 5,19/ 5,19/ 5,19/ 5,74
Hypotéka 100% 5,59/ 5,59/ 5,59/ 6,14
Hypotéka bez doložení příjmů 6,69/ 6,69/ 6,69/ 7,04
Česká spořitelna Hypotéka na bydlení 4,99/ 4,99/ 4,99/ 5,29
Hypotéka na počkání 4,99/ -/ 4,99/ -
Výhodné podmínky refinancování 4,99/ 4,99/ 4,99/ 5,29
ČSOB Hypotéka 5,14/ 5,14/ 5,14/ 5,69 (2)
GE Money bank Hypotéka 5,04 pro všechny
HypoExpres 5,04 pro všechny
Refinancování hypoték 5,04 pro všechny
Hypoteční banka Hyp. do 85 % hodnoty nemovitosti 5,14/ 5,14/ 5,14/ 5,69
Hyp. do 100% hodnoty nemovitosti 5,54/ 5,54/ 5,54/ 6,09
Předhypoteční úvěr 6,99/ -/ -/ -
Komerční banka Hypoteční úvěr 4,99 pro všechny
Flexibilní hypotéka 4,99 pro všechny
Hypotéka 2 v 1 4,99 pro všechny
Mbank mHypotéka 5,34/ 5,60/ 5,69/ - (3)
Poštovní spořitelna Klasická hypotéka 5,14/ 5,14/ 5,14/ 5,69
Hypotéka 100 5,54/ 5,54/ 5,54/ 6,09
Neúčelová hypotéka 7,54/ 7,54/ 7,54/-
Raiffeisenbank Klasik 5,29 % (1-7 let)/ 5,59 % (10 a 15 let)
Equi bez doložení příjmů 8,10%
Americká hypotéka Univerzál 7,99 % (1-7 let)/ 8,29 % (10 a 15 let)
Volksbank Standard 4,74/ 4,90/ 5,00/ ind.
Bez doložení příjmů 6,80/ 6,86/ 7,01/ ind.
Refinancování hypotéky ind./ 4,80/ 5,00/ 5,30
UniCredit Bank Individual 4,96/ 4,89/ 4,99/ 5,24
Flexi 5,26/ 5,19/ 5,29/ 5,54
HÚ neúčelový 5,96/ 5,89/ 5,99/ 6,24
Wüstenrot Hypotéka Wüstenrot 4,89/ 4,94/ 5,04/ 5,5
Hypotéka 100% 5,19/ 5,24/ 5,44/ 5,9
REFIN není/ -/ 5,04/ -
