Úterý 25. června 2024, svátek má Ivan
  • Premium

    Získejte všechny články
    jen za 89 Kč/měsíc

  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
130 let

Lidovky.cz

Katastr: dvakrát měř, méně věř

Česko

Advokát a rozhodce upozorňuje na judikáty, podle kterých má „skutečnost přednost před katastrem“

Bývaly doby, kdy se kupec nemovitostí mohl spolehnout na zápis ve veřejné knize.

Ale ty dávno skončily; ani Ústavní soud to už nezachrání. Pro běžné fungování společnosti je nezbytné, aby se určité podstatné majetkové a právní údaje zapisovaly do veřejných knih, které jsou komukoliv přístupné. Občan se zpravidla setká se dvěma typy veřejných knih: s katastrem nemovitostí a s obchodním rejstříkem. Většina lidí si přitom myslí, že pokud je v těchto veřejných knihách něco zapsáno, tak to platí a lze se na to spolehnout, neboli - právnicky řečeno - spoléhají na to, že je chráněna jejich dobrá víra v zápisy. Ne vždy tomu tak je, zejména u katastru.

Jenže vlastníkem byl stát Pokud si někdo kupuje například rodinný domek, byt či jinou nemovitost, opatří si výpis této nemovitosti z katastru. Zjistí-li, že prodávající je na výpisu z katastru uveden jako vlastník nemovitosti, domnívá se, že vše je v pořádku a může od něj nemovitost bez obav koupit.

Takovému postoji by nasvědčovalo například i ustanovení § 11 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, podle kterého je ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věcí, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti.

Ve skutečnosti se ale - byť výjimečně - může stát, že se skutečný právní stav od stavu zapsaného v katastru odlišuje. V takovém případě má pak skutečný stav přednost před tím, co je zapsáno v katastru. Tak například Vrchní soud v Praze ve svém rozhodnutí ze dne 23. listopadu 1998 (sp. zn. 5 Cmo 646/97) dospěl k závěru, že pokud zápisy v katastru neodpovídají skutečnosti, má skutečnost převahu nad katastrem.

V dané věci šlo o to, že jistá tělovýchovná jednota užívala parcelu, jejímž vlastníkem byl stát. Tělovýchovná jednota se chovala, jako by skutečným vlastníkem byla ona, a vložila parcelu do základního kapitálu své dceřiné společnosti. Tato společnost pak parcelu dala do zástavy bance. Banka při uzavírání zástavní smlouvy vycházela ze zápisů v katastru nemovitostí, podle kterých byla vlastníkem parcely již zmíněná dceřiná společnost.

Stát se posléze začal domáhat svého vlastnického práva k parcele a soudy mu daly za pravdu. Parcela se tedy vrátila do vlastnictví státu, avšak stále byla zatížena zástavním právem banky. To se samozřejmě státu nelíbilo a podal další žalobu, kterou se domáhal určení, že je tato zástavní smlouva neplatná, protože parcelu dala do zástavy osoba, která nebyla jejím vlastníkem.

Soudy daly nakonec státu za pravdu i v tomto řízení, když rozhodly, že zástavní právo banky neexistuje. Banka tedy přišla o zajištění svého úvěru i přesto, že při uzavírání zástavní smlouvy jednala v dobré víře spoléhajíc se na zápis v katastru nemovitostí.

Pozor na nepravé vlastníky Ještě markantnější jsou situace, kdy si někdo koupí nemovitost od osoby, která je sice jako vlastník zapsána v katastru, avšak ve skutečnosti je vlastníkem někdo jiný.

K takové situaci může dojít v jakémkoliv systému evidence nemovitostí - například kvůli chybnému postupu úřadů. Nebo třeba kvůli tomu, že je někdo zapsán jako vlastník nemovitosti na základě kupní smlouvy, o níž se teprve následně zjistí, že nebyla platná.

Ani v tomto případě se kupec obvykle nestane vlastníkem nemovitosti - i přesto, že si předtím z katastrálního výpisu ověřil, že je prodávající v katastru zapsán jako vlastník parcely, a přesto, že prodávajícímu zaplatil řádně celou kupní cenu. Skutečný (v katastru nezapsaný) vlastník nemovitosti se v tomto případě domůže svého vlastnického práva k nemovitosti a kupci nezbude nic jiného než požadovat po tom, kdo mu nemovitost prodal, vrácení kupní ceny. Prodávající však mezitím může peníze spotřebovat, převést neznámo kam nebo se třeba dostane do úpadku, takže kupec nakonec nemá ani peníze, ani nemovitost.

Chrání se původní majitel Takové případy jsou sice výjimečné, ale stávají se. Poslední dobou jde o situace, kdy si někdo koupí nemovitost od osoby, s níž je nějak personálně, majetkově či organizačně propojen, a nedodrží postup požadovaný pro takové převody v ustanovení § 196a obchodního zákoníku (většinou se jedná o převody majetku větší hodnoty mezi společnostmi z jednoho koncernu, mezi společností a členy jejího vedení nebo mezi společností a jejím akcionářem či společníkem).

Katastrální úřad v rámci řízení o povolení vkladu vlastnického práva k nemovitosti nezkoumá (a ani efektivně zkoumat nemůže), zda převod podléhá již zmíněnému ustanovení § 196a obchodního zákoníku, a zapíše vlastnické právo kupujícího do katastru nemovitostí. Ten pak po nějaké době nemovitost prodá dalšímu kupci. Mezitím je ale na majetek původního vlastníka prohlášen konkurz a jeho insolvenční správce napadne platnost prvního převodu nemovitosti právě proto, že nebyl dodržen postup požadovaný v § 196a pro převody mezi propojenými osobami (tj. stanovení kupní ceny nemovitosti na základě znaleckého posudku, případně i souhlas valných hromad zúčastněných společností).

Soud dá obvykle insolvenčnímu správci za pravdu a nemovitost je prodána v rámci zpeněžování insolvenční podstaty. Poslednímu z kupujících pak nezbývá než vymáhat na tom, kdo mu nemovitost prodal, vrácení kupní ceny.

Tendence chránit vlastnické právo původního majitele nemovitosti na úkor toho, kdo nemovitost nabyl v dobré víře jako poslední, je patrná zejména z dosavadní rozhodovací praxe Nejvyššího soudu. Například v rozhodnutí velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 12. září 2009 se konstatuje, že se další nabyvatel nemovitosti převedené kupní smlouvou nestává vlastníkem nemovitosti jen na základě toho, že při uzavření v pořadí druhé kupní smlouvy jednal v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí (viz rozhodnutí sp. zn. 31 Odo 1424/2006).

Ústavní soud vstupuje do hry... Jistý průlom znamenal nález Ústavního soudu II ÚS 77/2000 z 23. ledna 2001, jenž dal v určité konkrétní situaci přece jen přednost poslednímu nabyvateli, jednajícímu v dobré víře v zápisy do katastru.

Ústavní soud řešil situaci, kdy stěžovatelka prodala nemovitost prvnímu kupujícímu - a ten ji za pár měsíců nato prodal dalšímu kupujícímu. První kupující však nakonec stěžovatelce nezaplatil celou kupní cenu nemovitosti, a stěžovatelka proto od kupní smlouvy odstoupila. Požadovala vrácení nemovitosti, resp. opětovný zápis svého vlastnického práva k nemovitosti do katastru.

Mezitím však už byla nemovitost prodána dalšímu kupujícímu, který ji od prvního kupujícího koupil v dobré víře a řádně za ni zaplatil. Kdo nakonec nemovitost získal? Byl to druhý kupující. Ústavní soud totiž dospěl k závěru, že vztah mezi smluvci (tj. mezi původní majitelkou a prvním kupujícím), včetně odstoupení od smlouvy, se může projevit opět jen mezi smluvci a nemůže mít vliv na postavení třetích osob, které v dobré víře nabyly vlastnické právo k věci.

Toto své stanovisko Ústavní soud potvrdil i v pozdějších případech, ve kterých posuzoval situaci, kdy první ze smluv o převodu nemovitosti pozbyla účinnosti nebo byla neplatná (například v důsledku odstoupení, naplnění rozvazovací podmínky nebo pro rozpor se zákonem) a kdy následně došlo k převodu nemovitosti na kupce jednajícího v dobré víře. I v těchto případech se Ústavní soud postavil na stranu posledního kupce, když uvedl, že vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře dříve, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a nezaniká (viz zejména nález pléna Ústavního soudu Pl. ÚS 78/06 ze dne 16. října 2007).

... ale má to své meze Přesto však byl i Ústavní soud v jiné kauze nucen konstatovat, že katastr nemovitostí není založen na takových zásadách, které by umožňovaly jednat s plnou důvěrou v jeho obsah. Není tak naplněna jedna z jeho základních funkcí, jež občané od katastru právem očekávají. Právní subjekty jsou podle Ústavního soudu při jednání s důvěrou ve správnost zápisu v katastru vystaveny neodůvodněnému riziku, což považuje soud za závažný problém (viz nález Ústavního soudu II ÚS 349/03 ze dne 1. srpna 2006). Výpis z listu vlastnictví je podle zmíněného rozhodnutí Ústavního soudu jen dokladem o stavu zápisu v katastru nemovitostí, který však nemusí odpovídat skutečně existujícím právním vztahům.

Když skončily pozemkové knihy Bývaly doby, kdy se kupec nemovitosti mohl na zápis ve veřejné knize skutečně spolehnout. Až do 1. ledna 1951 u nás platil obecný zákoník občanský z roku 1811, který chránil dobrou víru v pravdivost zápisů do tehdejší pozemkové knihy.

V té době se osoba jednající v dobré víře (až na nečetné výjimky) stala vlastníkem nemovitosti, kterou koupila od prodávajícího zapsaného v pozemkové knize jako její vlastník - i když se později třeba ukázalo, že prodávající vlastníkem nemovitosti nebyl. Pozemková kniha byla v Československu sice vedena určitou dobu i poté, co 1. ledna 1951 nabyl účinnosti nový občanský zákoník, avšak od roku 1951 už k nabytí vlastnického práva k nemovitosti nebylo třeba zápisu do pozemkové knihy (byl tedy opuštěn tzv. intabulační princip), a význam pozemkové knihy tak značně poklesl.

Současný katastr nemovitostí, který funguje od 1. ledna 1993, se k principu ochrany dobré víry v zápisy do veřejné knihy vrátil již jen částečně. To asi nelze současným zákonodárcům vyčítat, protože nynější katastr převzal bývalou evidenci nemovitostí vedenou od roku 1964, která zdaleka nedosahovala kvalit bývalé pozemkové knihy a v níž měla evidence reálných uživatelů nemovitostí přednost před evidencí vlastnických vztahů, jež byly v éře komunismu druhořadé. Jak se ochránit Je třeba říci, že prodávající si v některých z výše popsaných případů počínali poněkud lehkomyslně, když dopustili, aby byl první kupující zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník ještě dříve, než jim zaplatil celou kupní cenu.

Obezřetný prodávající obvykle postupuje tak, že podepíše smlouvu o převodu nemovitosti až poté, co je do úschovy u notáře či advokáta složena celá kupní cena a mezi prodávajícím, kupujícím a notářem (či advokátem) je uzavřena smlouva, podle které správce peněz vyplatí kupní cenu prodávajícímu ihned po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru.

Jak by se mohl kupující ještě chránit? Je dobré nespoléhat se jen na výpis z katastru, ale prověřit i doklad o nabývacím titulu, tj. listinu, na základě které osoba zapsaná v katastru jako vlastník nemovitost nabyla, jako je např. kupní či darovací smlouva nebo rozhodnutí soudu o dědictví. Důkladnější kupci si mohou na katastrálním úřadě opatřit i doklad o nabývacím titulu předchozích vlastníků.

O autorovi| JOSEF ČERNOHLÁVEK, Autor (* 1970) je advokát a rozhodce. Provozuje advokátní kancelář Ürge & Černohlávek

Autor:

Akční letáky
Akční letáky

Prohlédněte si akční letáky všech obchodů hezky na jednom místě!