* LN Co se vlivem vládní reformy od 1. 1. 2008 změní?
Prvně je to výše zvýhodněné sazby DPH. Ta je nyní 5 % a spadá do ní například i veškerá bytová výstavba. Od ledna se však tato sazba zvyšuje na 9 %. Druhou změnou, která nás může se začátkem příštího roku potkat, je konec výjimky EU na zvýhodněnou DPH na veškerou bytovou výstavbu. To ale ještě není definitivně rozhodnuto. Pro takový případ zavádí vládní reforma definici tzv. „sociálního bydlení“, které by v každém případě zůstalo se sníženou DPH 9 %. Jde o byty s maximální plochou 120 m2 a rodinné domy do 350 m2.
* LN Kdy by mělo být definitivně jasno, zda nám bude výjimka na zvýhodněnou DPH na veškerou bytovou výstavbu ponechána?
Toto nejsem schopen odhadnout. Evropská komise předložila Evropské radě návrh na prodloužení výjimek aplikovat sníženou sazbu DPH a tento návrh byl na pracovní úrovni prvně projednán začátkem září 2007. Výsledek vyjednávání zatím nejsem schopen předjímat.
* LN Jak se reforma dotkne klientů, kteří již zakoupili byt, zaplatili část ceny a zbytek prostředků hodlají doplatit po 1. 1. 2008?
Pokud jde o nemovitost, která splňuje definici sociálního bydlení, měli by klienti u té části ceny, kterou hodlají zaplatit až v roce 2008, zaplatit o 4 % více. Jde-li o nemovitost, která nespadá do kategorie sociálního bydlení a pokud výjimka EU nebude prodloužena, pak se doplatek těchto cen navýší o 14 %. Pro lepší ilustraci dám příklad: klient koupil v novém bytovém projektu byt 100 m2 za čtyři miliony korun. Zatím zaplatil dva miliony a zbytek - dle splátkového kalendáře - má uhradit po 1. 1. 2008. Pak by takový člověk měl standardně doplatit nikoliv dva miliony, ale 2 080 000 korun. Kdyby daný byt měl více než 120 m2, pak by musel doplatit dokonce 2 280 000 korun.
* LN Pak je tedy jasné, že je pro klienty maximálně výhodné zaplatit co nejvyšší částku ještě letos, je to tak?
Přesně tak. Čím vyšší částku klient převede na účet developera ještě letos, tím více na DPH ušetří. Dřívější „dobrovolné“ zaplacení je ale potřeba důkladně zvážit, protože když klient čerpá hypotéku, musí počítat s tím, že bance začne platit úroky z vyčerpané částky úvěru. Banky navíc před čerpáním úvěru požadují, aby klient developerovi doplatil celou část kupní ceny, která je financovaná z vlastních prostředků. Zaplatit z hypotéky dříve se tak vyplatí jen tam, kde předpokládáme dokončení projektu v průběhu první poloviny příštího roku.
* LN Mnozí developeři ale mají splátkový kalendář, který počítá s čerpáním v roce 2008. A pak i banky, u kterých mají lidé sjednány hypoteční smlouvy, jsou vázány těmito termíny. Lze se splátkovými kalendáři vůbec hýbat?
V mnoha případech ano, některé banky jsou schopné udělat výjimku. Většinou jde o banky, které financují výstavbu projektu, a také ty, u kterých jsou hypotéky dopředu předjednány včetně veškerých výhod.
Pokračování na straně III
Dokončení ze strany I
* LN Odborníci ale také varují, že daň z ceny bytu se platí až v momentě, kdy je nemovitost dokončena a zapsána do katastru nemovitostí. Klient tedy bude platit tu daň, která bude aktuální k datu zápisu do katastru, přičemž katastrální úřad má na zápis (ode dne podání návrhu) ze zákona tři měsíce. Znamená to tedy, že i kdyby byl návrh na vklad podán například v září tohoto roku, může katastr nemovitostí zapsat byt až v lednu 2008 a zákazník tak bude platit daň vyšší?
Máte pravdu, i s tímto názorem se lze setkat. Já se však přikláním k výkladu prezentovanému (mimo jiné) ministerstvem financí. Vycházím z toho, že povinnost developera přiznat a odvést státu DPH vzniká už při přijetí záloh, které kupující platí jako první splátky kupní ceny. A to často ještě před dokončením bytové jednotky. Developer tedy ze získaných zálohových plateb odvádí DPH v aktuálně platné výši - do konce roku ve výši 5 %. Vyšší sazba DPH by pak byla pouze z rozdílu mezi přijatými zálohami a doplatkem kupní ceny.
* LN Jak má ale postupovat klient, kterému se kupní cena navýší, ale on nemá příslušnou hotovost, aby tento rozdíl v ceně doplatil? Dá se to vyřešit dodatkem ke smlouvě o hypotečním úvěru?
Bohužel, ke stávající smlouvě dodatek o navýšení úvěru vypracovat nelze. Daný klient může tuto situaci vyřešit buď novým účelovým úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření.
* LN Ještě zpět k tzv. sociálnímu bydlení. Co vše se počítá do celkové podlahové plochy? Je třeba do ní zahrnout například i sklep, balkon či komoru?
Podlahová plocha bytu je definována jako „součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně těch, které tvoří příslušenství bytu“. A to i když je toto příslušenství mimo daný byt. Započítávají se tedy spíže, šatny, komory, sklepy atd., které tvoří příslušenství bytu. Nezapočítávají se společné prostory domu. U rodinných domů jde o „součet podlahových ploch všech místností“. Místností přitom není například balkon či terasa, proto se jejich velikost nezapočítává.
* LN Jak se bude řešit situace, kdy v jednom bytovém domě vybuduje developer byty jak do 120 metrů čtverečních, tak i nad 120 metrů čtverečních. Budou se pak menší byty danit 9procentní sazbou a větší 19procentní, nebo se všech bytů bude týkat sazba daně z přidané hodnoty ve výši 19 procent?
Při prodeji bytů, které splňují definici sociálního bydlení, bude aplikována sazba nižší. Avšak bytový dům, který v sobě skrývá byť jen jeden jediný byt nad 120 m2, by se například při výstavbě nebo třeba při převodu - jakožto celku - danil základní devatenáctiprocentní sazbou.
* LN Promítne se u nově prodávaných bytů nad 120 metrů čtverečních postavených v rámci jednoho bytového domu zdražení o 14 procent v plné výši? Nebo se toto navýšení částečně rozmělní mezi všechny byty, a zdražení tak nebude o celé navýšení daně?
Cílem developera je prodat všechny byty určené k prodeji, a proto musí brát v úvahu prodejnost (a tedy i cenu) všech bytů. Je proto přirozené, že při tvorbě cen bude přihlížet i k výši DPH jednotlitých bytů a bude se snažit o vyváženost konečných cen. Přiměřené „rozmělnění“ bych proto očekával.
* LN Mohou klienti velkých a silných developerských společností doufat například v to, že v rámci konkurenčního boje někteří developeři nezdraží o celé navýšení daně? Že zdražení částečně pokryjí ze svých marží?
V tomto případě bych ani tolik nerozlišoval, půjde-li o velkého, nebo malého developera. Developer podniká kvůli zisku, a proto bude chtít prodat za takovou cenu, aby se mu vyplatilo projekt realizovat. Ceny pak vznikají na trhu střetáváním nabídky developerů a poptávky kupujících. Pokud budou budoucí kupující daného projektu ochotni zaplatit cenu včetně devítiprocentní (devatenáctiprocentní) daně z přidané hodnoty, není důvod, aby developer krátil svoji marži. Pokud ale v daný čas nebude za tuto cenu dostatek koupěchtivých zájemců (například kvůli velké konkurenci), dokážu si představit marketingovou kampaň ve smyslu „my jsme nezdražili“, případně pomalejší růst cen daného projektu. V posledních letech jsme totiž svědky rostoucích cen nemovitostí, a to i bez vlivu zvýšení sazby DPH.
Od 1. 1. 2008 se zvýhodněná pětiprocentní sazba DPH zvyšuje na devět procent
O autorovi| Silvie Králová, redaktorka LN
