* LN Letos roste poptávka po logistických nemovitostech. Čím si to vysvětlujete?
První půlrok předčil naše očekávání. Je to dáno tím, že se celý svět nachází v recesi a hledá východiska, jak ušetřit a optimalizovat. Česká republika z toho vyšla docela dobře, což dokazují čísla za první pololetí. V rámci konsolidace v západní Evropě k nám přišli noví zahraniční klienti a v Česku zase stoupl zájem expandujících firem. Tento trend je možný vypozorovat jak u logistických, tak u výrobních společností. Poměrně často se teď stává, že firmy, které už v tuzemsku měly jednu divizi, sem stěhují další divize. Za první pololetí 2010 se v České republice pronajalo přibližně 400 tisíc metrů, z čehož 300 je nová poptávka a téměř sto se rekrutovalo z expanze či prodloužení nájmů stávajících společností. Zhruba deset procent z celkové aktivity představuje přechod společností z béčkových prostor do nových, takzvaných áčkových. Přesun zahraničních firem do České republiky je do jisté míry daný snahou uspořit. Ti, co přišli z béčkových prostor, zase vycítili určitou možnost získat lepší prostory za obdobnou cenu, jako měli dosud.
* LN Stoupl zájem spíše o logistické, nebo o výrobní prostory?
Poptávka přišla převážně ze strany výrobců.
* LN Z jakého sektoru?
Jsou to převážně dodavatelé do automobilové výroby a pak takoví ti dravci z východní Asie, kteří se soustředí na elektroniku nebo na její kompletaci. To samozřejmě táhne i logistiku. Ta je dneska tak trochu v pozadí výrobního sektoru, protože logisté se potýkají s obrovskou neobsazeností ploch v rámci svých prostor. Při konjunktuře narostly výrobní prostory jejich klientů, výrobců. To mělo za následek vytlačení interních skladů nad rámec jejich vlastních prostor, takže veškeré skladování kontrahovali u logistů. Jenže v momentě, kdy došlo k recesi, společnosti ve snaze ušetřit opět skladování umístily do svých vlastních prostor, kde díky snížené výrobě pro ně opět bylo místo.
* LN Neobsazenost skladových ploch se aktuálně pohybuje mezi patnácti a šestnácti procenty, což je docela dost.
Může to být hodně, ale na konci roku 2008 to bylo kolem dvaceti procent. My v Česku nemáme moc velké zkušenosti s tím, co je zdravá míra neobsazenosti. Co se týká zkušeností třeba ze západní Evropy, tak platí, že zdravá míra začíná kolem patnácti procent. Koncem roku se má ještě snižovat, až ke čtrnácti procentům, ne-li níž. Druhá polovina roku bývá silnější než první.
* LN CTPark Hranice má ale stále dost vysokou neobsazenost. Jsou nějací noví zájemci?
V současnosti jsou zde firmy Etimex a Jyco, ale díky velkým plochám čistých místností pracujeme na několika transakcích se společnostmi, které se rekrutují z řad výrobců biotechnologií a medicínského průmyslu, například LentiKat’s. Předpokládáme však, že ti stávající klienti budou chtít ještě expandovat. Co se týká neobsazenosti, ta je stále kolem šedesáti tisíc metrů čtverečních.
* LN Kolik to je přesně procent z celkové plochy parku?
Zhruba sedmdesát pět procent.
* LN Společnost LG Philips, od které jste areál koupili, zde moc neprosperovala. Myslíte si, že je to způsobeno umístěním projektu?
Já si spíš myslím, že to je dané samotným projektem, respektive technologií, která se zde vyráběla. Již v době, kdy se továrna stavěla, klasickým obrazovkám odzvonilo a na trh pronikaly obrazovky ploché. Hranice byly postavené na klíč pro LG Philips a je to velmi specifický projekt, co se týká dimenzí budovy či vnitřního uspořádání. Veškeré haly, které se stavějí, se vyznačují jednoduchou dispozicí. V Hranicích máte patra, mnoho vestavěných technologií a existují tam určitá omezení. Takže areál si v budoucnu pronajme někdo, kdo přichází ze stejného oboru, jako byl LG Philips.
* LN A máte někoho takového v jednání?
Vedeme jednání s takovými klienty z jiných CTParků, zda by nechtěli expandovat do Hranic, ale zatím nemáme signály, že by měli zájem.
* LN Vy jste Hranice odkoupili v roce 2006. Od té doby sháníte nájemce?
Nejdříve tam dobíhala výroba pod taktovkou CTP, pak jsme založili vlastní společnost s názvem Multidisplay. Ta tam následně udržovala výrobu v podobě kompletace plochých obrazovek, které měly odbytiště na olympiádě v Číně. Ale pak to ustalo.
* LN Továrna přece měla několikasetmilionové investiční pobídky ze strany státu, takže to mohlo být výhodné.
My s pobídkami nepočítáme, ani nechodíme do lokalit, kde jsou. Pobídka může znamenat, že tam je problém.
* LN To však LG měla…
My jsme koupili jen ten objekt, a nestojíme za LG. Já té lokalitě věřím, vzhledem k tomu, že CTP Hranice leží u dálnice, máme možnost do areálu přivést vlečku, na kterou máme územní rozhodnutí, dále zde vlastníme pozemky k expanzi a poblíž je dvacetitisícové město, kde je poměrně velká nezaměstnanost a zároveň tu žije kvalifikovaná pracovní síla. Takže jsou tu veškeré faktory, které potřebujeme k tomu, aby tento projekt byl úspěšný. Hlavně pokud jde o infrastrukturu.
* LN Stávající firmy v Hranicích využívají pobídek?
Nevím, my to neřešíme. To si řeší firmy v rámci CzechInvestu. My jdeme do lokalit, které pro nás nebo pro naše klienty z dlouhodobého hlediska dávají smysl. A to z hlediska dopravní dostupnosti, možností expanze a zároveň přístupu k pracovní síle, která není jenom levná, ale i vzdělaná. Proto jsme v Plzni, v Brně, v Ostravě, kde jsou univerzity, jež produkují mladé chytré lidi.
* LN Ve větších městech si tedy parky vedou lépe?
Nedá se to říct. Máme také drobnější parky, které velikostí odpovídají danému mikroregionu. Třeba v Humpolci máme park, který je plně obsazen. Jsou tam převážně výrobní firmy, jež jsou navázány přímo na město.
* LN Jak moc se liší výše nájmů z hlediska lokality?
Samozřejmě nájemné se teď hodně liší dle regionů, například v západních Čechách byla velká neobsazenost, ta však mimo jiné díky tomu, že zde bylo nájemné za poslední rok nižší, klesla. Dnes je nejvyšší nájemné v Brně, nominální nájem za metr čtvereční a měsíc jde přes čtyři eura. Je to dáno i tím, že tam už není ani metr volný, protože Brno jako takové vytváří ideální podmínky pro investory. Pozemky zde byly paradoxně vždycky dražší než v Praze.
* LN Proč není okolo Prahy takový rozvoj výrobních nemovitostí jako okolo Brna?
Praha je o konzumu, takže je spíš o distribuci než o výrobě. Náklady na pracovní sílu jsou vyšší a její dostupnost je horší. Sehnat v Praze například sekretářku za rozumné peníze je problém. Takže to není místo, až na pár výjimek, ani k výstavbě továren. Ale logistických center ano. Když si objedete všechny logistické parky na hlavních tazích jdoucích z Prahy a podíváte se na skladbu společností v nich sídlících, tak zjistíte, že převážně jde o distribuci spotřebitelského zboží. Například na D1 je DHL, které distribuuje Sony, Panasonic. Sídlí zde společnost JVC atd. Na D11 je to zase Lego, Globus nebo společnost Čeroz, na D8 sídlí Rossmann, Tesco nebo LG.
* LN Jak je to s vaším solárním programem? Už před dvěma lety jste deklarovali záměr umístit solární panely do CTParků v Brně, Jihlavě nebo Humpolci.
My jsme plánovali obsadit v tomto roce zhruba osmnáct budov, což představuje investici okolo třiceti milionů eur. Návratnost je fantastická, lehce pod šest let. Ve všech třech městech už jsou elektrárny v provozu, ale ještě zbývají volné plochy. Program běží a postupně panely rozšiřujeme. O dalších elektrárnách uvažujeme v Boru na Tachovsku, v Plzni nebo na Ostravsku. Pro nás je to obrovský přínos, protože jinak střechy leží ladem. Nemusíme skupovat pozemky.
* LN Takže na volných pozemcích elektrárny nestavíte?
Pro nás je to zbytečné, máme svoje střechy. Navíc v momentě, kdy osadíte střechy solárními panely, zvýšíte hodnotu nemovitosti jako takové. Je to také úspora pro klienty.
* LN Co si myslíte o záborech orné půdy? Chápu, že pro developery je to levnější varianta...
My jsme už něco postavili na brownfieldu. Jeden z těchto projektů jsou brněnské škrobárny, které jsme revitalizovali a postavili tam CTBoxy. Máme čtyři základní produkty a ten nejmenší je právě CTBox o ploše 450 metrů čtverečních. Je to jednotka, kterou lze multiplikovat.
* LN Jak moc se cenově liší zástavba brownfieldu od zástavby na zelené louce?
Brownfield je dražší. Tím pádem je to dáno návratností projektu, respektive příjmem, který nemovitost následně generuje. Když půjdete do brownfieldu s logistickou halou, kde můžete požadovat nájem řekněme okolo 3,50 eura za metr čtvereční aměsíc, je to ekonomická sebevražda. Revitalizovat brownfieldy se vyplatí kupříkladu pro výstavbu výrobních hal. Již zmíněné boxy slouží pro drobné podnikatele a jejich výrobu či prodejny. Generují vyšší příjem z nájmů.
* LN Brownfield je také méně dostupný z hlediska logistiky.
Přesně tak, když si uvědomíte, že musíte něco strhnout, zajistit přístup. Na pozemcích navíc může být ekologická zátěž, kterou je potřeba zlikvidovat. Na rozdíl od greenfieldu nikdy nevíte, do čeho jdete. To je stejné, jako když se rozhodujete, zda postavíte nový dům, nebo zrekonstruujete starý.
* LN Ale protože stavíte na zelené louce, zabíráte ornou půdu. Zemědělci vám to mají za zlé.
Oni nám to sice mohou mít za zlé, ale podívejte se, kolik půdy leží ladem a kolik je dnes zemědělců, kteří ji aktivně obhospodařují. Myslím, že doba, kdy se hospodařilo na každém kousku pole, je dávno za námi. Zemědělská výroba se centralizovala. My navíc musíme jít do lokalit, které jsou dobře dopravně dostupné. Nemůžeme přece postavit halu na šumavské louce, kde se pasou krávy. Postavíme ji logicky při nejbližším sjezdu z dálnice, poblíž města.
* LN Tam ale bývá půda nejkvalitnější.
Stejně by nenalezla využití. Zemědělská výroba je prostě díky globalizaci na ústupu. Kdyby tomu tak nebylo, tak stát nebo zemědělské asociace se proti tomu budou aktivně bránit. Vytvořily by se takové podmínky, že by developeři nemohli stavět na greenfieldech.
* LN Vzhledem k tomu, že stát není ochoten zvýšit poplatky za vyjmutí půdy ze zemědělského půdního fondu, k žádným omezením v nejbližší době nejspíš nedojde.
Je to dáno nabídkou a poptávkou. Dokud bude poptávka developerů a zároveň nabídka ze strany zemědělců velká, tak se pole budou zastavovat. Já si nedovedu představit, že třeba v rámci Prahy by někomu vadilo, že developeři zabírají půdu. Mně to připadá jako klišé. Dnes je mnoho zemědělců, kteří se rádi půdy zbaví, protože je zemědělství neuživí.
***
CTP INVEST
* CTP Invest je developer logistických a výrobních nemovitostí, který působí ve střední a východní Evropě. * V České republice působí dvanáct let. * V rámci celkového portfolia má 1,7 milionu čtverečních metrů plochy. * Za kvartál postaví průměrně čtyřicet až padesát tisíc metrů. * V současnosti má 36 CTParků, jejich průměrná neobsazenost se pohybuje kolem deseti procent.
Dnes je nejvyšší nájemné v Brně. Je to dáno i tím, že tam už není ani metr volný, protože Brno vytváří ideální podmínky pro investory.
