30. července 2018 7:00 Lidovky.cz > PR > PR sdělení komerční

Realitní krize nebude, přijde jen korekce trhu, říká developer Spodniak

  • Poslat
  • Tisk
  • Redakce
Realitní krize nebude, přijde jen korekce trhu, říká developer Spodniak | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Realitní krize nebude, přijde jen korekce trhu, říká developer Spodniak | foto: dluhopisy.cz

„Ceny bytů i nájmů v Praze jsou přehřáté. Mohou za to levné hypotéky a neschopnost města stavět nové byty,“ říká majitel společnosti Europa Investment Property Ondrej Spodniak, jenž má s developerskou činností zkušenosti z Velké Británie i Asie.

Až bublina za tři roky splaskne, ceny podle něj klesnou jen o pět až deset procent. Žádná krize prý nepřijde. V rozhovoru se Spodniak rozpovídal také o zadluženosti českého obyvatelstva, možnostech financování a o tom, v čem bychom si měli vzít z Velké Británie příklad.

Kdo je Ondrej Spodniak?

První peníze vydělal na přelomu tisíciletí prodejem mobilních telefonů. Koupil za ně dům, sám ho zrekonstruoval a prodal za dvojnásobek. Následně založil stavební firmu a tento proces s ní opakoval až do doby, než potkal investory, s nimiž se začal specializovat na opuštěné budovy bývalého JZD a přidal k tomu advokátní a poradenskou činnost.

Nejvíc peněz a zkušeností získal v roce 2008, když začal skupovat studentské apartmány v Anglii. „Domluvili jsme se s developery a naráz jsme koupili třeba dvacet ještě nepostavených garsonek v kampusech, které si tam univerzity pronajímají na dlouhodobé smlouvy,“ vzpomíná.

O dva roky později získala jím založená skupina REMDOX kontrakt od thajského hotelového řetězce Dusit na výhradní zastoupení na Maledivách, Srí Lance a v Indii, kam se Spodniak na následující tři roky přestěhoval a řídil zde development hotelů.

V roce 2014 se ale rozhodl usadit a s kapitálem 52 milionů korun založil společnost Premiot Group, která se v současné době soustředí na maximálně pět developerských projektů ročně a na území Česka, Slovenska, Maďarska a Velké Británie spravuje nemovitosti za více než miliardu korun.

Mohl byste stručně shrnout současný stav realitního trhu v Praze?
Myslím si, že ten střední segment, což jsou byty 1+kk, 2+kk do 80 m2, je hodně přehodnocený a bude to dobíhat ještě tak dva tři roky, mohou za to levné hypotéky a fakt, že město nestaví nové byty. V Praze chybí nějakých šest až osm tisíc bytů a nic moc se s tím nedělá. Zatímco ve Vídni město postaví každý rok šest tisíc startovacích bytů, které pronajímá za regulované tržní ceny, v Praze se za posledních pár let postavilo jen pár stovek bytů. Na druhou stranu v porovnání s Bratislavou to není až tak špatné, ta za posledních patnáct let postavila bytů asi jen třicet pět.

A proč Praha nestaví víc?
Je to politika a já si myslím, že na tom nikdo nemá zájem. Na účtu Prahy je neproinvestovaných asi jednapadesát miliard a sahá se na něj jen před volbami, kdy se všechno zběsile opravuje a Prahou se pak ani nedá pořádně projet. Problém je také v tom, že tady není připravená legislativa. Třeba Vídeň developery motivuje, říká jim „pojďte to stavět pro nás, pro město, my to zaplatíme, vydáme státní garance, můžete si sehnat levné financování od bank“ a tak dále. Město dává své pozemky, developeři na nich staví a tenhle systém skvěle funguje.

Služby nabízející krátkodobé pronájmy na růst cen vliv nemají? Třeba Airbnb označují politici za hlavního viníka…
Je to jen o nabídce a poptávce. Kdyby bylo více bytů, tak jsou ty ceny zase úplně někde jinde. Airbnb není problém, tím je jen nedostatek bytů, způsobený přílišnou byrokracií a nejednoznačností při udělování stavebních povolení, které se mohou táhnout i několik let. V Německu to trvá maximálně šest týdnů. Já třeba Airbnb plně podporuji, ale chtělo by ho lépe nastavit, aby nepoškozovalo město a hoteliéry. To znamená rozdat manuály, jak se registrovat, jak danit a jak přihlašovat hosty, a majitelé to budou dělat. A také to chce dávat pozor na centrum, které se nesmí úplně vylidnit. V centru města musí zůstat původní život – babička, která jde ráno do pekárny, pán, který jde ráno vyvenčit pejska a tak dále.

Říkal jste, že ceny bytů podle vás budou růst ještě dva tři roky. Co se stane pak?
Splaskne bublina. Nebude to ale žádná krize, jen klasická korekce trhu, jak říkají bankéři. Ceny nemovitostí určitě dramaticky nespadnou, sníží se třeba jen o pět nebo deset procent. Rozhodně to nebude nic dramatického.

Vedle růstu cen nemovitostí hýbe českou společností také téma zadluženosti. Jaký je rozdíl ve zbavování se exekucí mezi Českem a Velkou Británií, kde jste skupoval pohledávky?
Obrovský. V Anglii je jednak sto let staré směnečné právo, které se nemění, takže v tom není zmatek jako v Česku, a také tam existuje spousta forem státních podpor finanční gramotnosti. To znamená, že když tam někdo udělá nějaký problém, tak se ho nesnaží zničit zapsáním do všech možných registrů, ale řeknou mu: „Nevadí, pojď to řešit. Najdi si práci a my tě podpoříme, ale musíš makat“ a ono to funguje. Ten sociální rozměr je tam na prvním místě. V Česku máme nějakých 890 tisíc exekucí, mezi nimi jsou i policisté, lékaři, sestřičky nebo hasiči, což je jedna desetina obyvatelstva… To mi přijde opravdu hodně, problém je v nedostatečné edukaci lidí.

Spodniakova firma se specializuje na nejlevnější a naopak úplně nejluxusnější byty.

Jak tedy řeší odkup pohledávek v Anglii?
Na exekuce tam nahlíží jako na problém bank, nikoliv lidí, protože banka těm lidem půjčila. Řekne vám tedy, že tu pohledávku můžete koupit, ale musíte se postarat o to, co bude ten člověk (dlužník) dělat. Nemůžete ho jen tak vyhodit na ulici. Když se podíváte na Premiot na justice.cz, tak uvidíte, že má v činnostech také zapsané poskytování spotřebitelských úvěrů, což jsme původně zamýšleli, ale když jsem nad tím pak přemýšlel, tak jsem si uvědomil, že to vlastně nechci dělat. Půjčovat podnikatelům je určitě dobře. Umím si představit, že potřebují peníze třeba na nákup nějakého kontejneru z Číny, zboží pak prodají, mají na tom nějakou marži, vydělají si a peníze z toho vrátí – win-win. Ale půjčovat peníze lidem na dovolenou nebo na Vánoce? To mi přijde jako zvěrstvo.

Napadá vás ještě něco, čemu bychom se od Anglie mohli přiučit?
Spousta věcí, Angličané jsou vážně géniové. Třeba když jsme tam začínali s těmi pohledávkami, někdy okolo roku 2008, kdy se do Evropy valila krize, tak finanční úřad řekl, že si firmy i fyzické osoby mohou snížit daňový základ, tuším až o 200 tisíc liber, když budou investovat do start-upů. Vláda tam pro to vytvořila vhodné mechanismy, vznikly k tomu určené fondy a najednou bylo na trhu hrozně moc peněz na rozvoj podnikání. A k čemu to vedlo? Lidé, hlavně ti mladí, se přestali bát podnikat a dodnes to tam naprosto úžasně funguje. Právě ta odvaha podnikat mi v Česku vedle nějaké státní podpory start-upů hodně chybí.

V Česku dnes firmy k rozvoji podnikání hodně využívají dluhopisy. Vaše firma Europa Investment Property nyní sama jedny inzeruje na portále Dluhopisy.cz. Pamatujete si, jak jste se o nich dozvěděl a co vás přimělo je vyzkoušet?
V Anglii jsem je ještě neřešil, protože jsem měl investory a skvěle tam fungují i banky, takže jsem se na ten zákon pořádně podíval až tady v Česku, probral jsem ho s našimi právníky a přišlo mi to celkem zajímavé. A pokud jde o to, co mě přimělo dát přednost dluhopisům před bankovním úvěrem, tak je to jednoznačně nekompetentnost lidí v bankách, na kterou jsem z Anglie nebyl zvyklý. Tam přijde člověk z oddělení real estate, podívá se na váš projekt, vezme kalkulačku a přesně vám řekne, co se bude dít, protože stejných projektů viděl už padesát. A ta banka na něj dá. V tomhle ohledu je Česko pořád nějakých pět let pozadu.

Spodniakova firma se specializuje na nejlevnější a naopak úplně nejluxusnější byty.

Takže je to jen o lidech?
Na jedné straně o lidech a na druhé si myslím, že banku třeba projekty do 50 milionů ani nezajímají, protože jsou moc malé, ale mají s nimi stejně práce jako s těmi velkými. A ty budovy, ředitele a stovky sekretářek je třeba z něčeho živit. V tom může být také velká výhoda dluhopisů, vedle administrativní náročnosti z pohledu žádající firmy. Navíc, pokud nemáte desetiletou historii a každý rok nejste deset milionů v plusu, tak máte většinou stejně smůlu. Ale ta banka vám to neřekne, raději vás dva měsíce tahá za nos.

Dluhopisy Europa Investment Property XII/2020

Spodniakova firma Europa Investment Property letos v Česku vydala 2,5leté dluhopisy. Inzeruje je na portále Dluhopisy.cz, kde si je může kdokoliv objednat a zhodnotit své úspory o 9,2 % ročně. Jmenovitá hodnota dluhopisů je 50 tisíc korun a jejich účelem je financování developerských projektů v Česku. „Specializujeme se na nejlevnější a pak ty úplně nejluxusnější byty. Ten střed pro nás není zajímavý, protože není o kvalitě, ale o množství,“ říká Spodniak, jenž si k emisi nechal Českou národní bankou schválit také dluhopisový prospekt. Co to znamená?

„Prospekt dluhopisů přináší veškeré informace o fungování společnosti, aby si o ní potenciální investoři mohli udělat co nejlepší obrázek. To, že jsou všechny údaje zpracované správně, pak kontroluje a stvrzuje Česká národní banka,“ vysvětluje jednatel společnosti Centrum Dluhopisů, která provozuje portál Dluhopisy.cz, Jiří Mesároš a dodává, že v současné době si prospekt nechává schvalovat jen pár firem ročně. „U emisí malých a středních firem je prospekt spíše luxusem, ale pracujeme na tom, aby do budoucna byl samozřejmostí. Jen do konce roku chystáme další dvě až tři emise se schváleným prospektem,“ slibuje Mesároš.



Najdete na Lidovky.cz