Lidé u nás neumějí byty vlastnit. Majitelé bytů zásadně nepochopili, že se o společné prostory musí aktivně starat. A ti, kdo to chápou, pak často doplácejí na neseriózní sousedy.
Tak vidí situaci v České republice Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Není daleko od pravdy. Stále se objevují případy, kdy lidé nepřispívají do společného fondu nebo se vůbec nezajímají o hospodaření. Jde přitom o jejich majetek.
K tomu, aby dům s byty v osobním vlastnictví fungoval, tedy aby se podnikaly nezbytné opravy, revize a hradily se faktury ze společných peněz firmám za opravy a správu, vzniká takzvané Společenství vlastníků jednotek. Podle zákona o vlastnictví bytů je společenství právnickou osobou a vzniká automaticky ve všech domech s nejméně pěti byty, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých lidí. Členství v něm je povinné.
„Aby bylo ovšem takové společenství funkční i v praxi, musí se majitelé jednotek sejít na shromáždění, zvolit statutární orgán, případně přijmout stanovy a zapsat se do Rejstříku společenství. O všech podstatných záležitostech, jako je hospodaření, správa, výše úhrad, plány oprav nebo nakládání s účtem, rozhodují na shromážděních. Navenek zastupuje společenství výbor, je-li tam. Obyvatelé domu, kde to takhle nefunguje, si koledují o pořádné problémy,“ popisuje Jiří Pácal ideální fungování společenství. Praxi ovšem neulehčuje
Společenství je oprávněno:
ani zákon. Je nepřesný a málo obsažný.
Své zkušenosti s fungováním společenství má paní Věra z Prahy. Pozitivní rozhodně nejsou. „Stát podle mě přecenil hned na začátku při předání povinností na vlastníky schopnosti lidí, a to především těch starších. Bydlím v činžovním domě se čtrnácti byty, kde žijí z velké části důchodci. Sama vidím, že je zcela nad jejich možnosti sledovat a kontrolovat uzavírání smluv s různými firmami. Rezignují, neúčastní se schůzí. Je pak těžké o něčem rozhodovat, když nejsou potřebné hlasy. Na nějaké velké rekonstrukce můžeme hned zapomenout.“ Advokátka Dagmar Raupachová zná tyto případy ze své praxe. „Objevují se bohužel doslova tragické případy, kdy se objevil hlavně mezi starými lidmi, kteří jsou lehce manipulovatelní, nějaký vychytralý dravec. Pokud se takový nepoctivý člověk dostane do funkce výboru, může z ní i docela dobře žít. Dokáže si pak třeba zařídit, aby mu ze společného jmění dům proplácel nějaké účty,“ říká Raupachová.
Lidé, kteří se v podobných problémech vyznají, tvrdí, že by si nikdy nekoupili byt v domě, kde společenství vlastníků nefunguje. Jiří Pácal však upozorňuje, že ani realitní kanceláře při prodeji jednotek takové údaje vůbec neposkytují a vlastně ani nezjišťují. A řadu lidí ani nenapadne se po informacích pídit. Až pozdě zjišťují, že se jim sen o poklidném bydlení rychle rozplynul.
Stačí málo. Byty v domě koupí cizinci, které není možné kontaktovat, případně noví vlastníci společenství ignorují a nepřispívají na jednotný účet, ze kterého se hradí opravy či služby, jako je světlo na chodbách nebo ve sklepích. Situace se může dostat do fáze, kdy přestane jezdit výtah a na chodbách se sype omítka. Dodavatel elektřiny navíc může vymáhat své pohledávky, a protože společenství nic nevlastní, ale majetek mají jen jednotliví vlastníci, může problém vyústit i v to, že lidé přijdou o byty. Všichni vlastníci totiž ručí za závazky společenství až do výše ceny svého bytu.
Ladislav neplatil složenky, společenství ho zažalovalo Nepříjemnou zkušenost potvrzuje také pan Ladislav. Přiznává, že se málo informoval. „Ve starším domě jsem si koupil před několika lety byt. Nějaké schůzování, natož placení příspěvků na opravy mě vůbec nezajímaly. Výzvy k zaplacení mi občas chodily, ale myslel jsem si, že jsem si koupil svůj byt, a tím všechno hasne.“
Spletl se. Společenství se rozhodlo Ladislava zažalovat. „Advokát mi vysvětlil, že členem ve společenství jsem se stal automaticky a z toho mi plynou také určité povinnosti. Od známých jsem si nakonec vypůjčil peníze a rychle vše doplatil,“ uzavírá.
Ne všechny příběhy ale končí happy endem. Podle Jiřího Pácala je nutné provádět osvětu o tom, co to vůbec znamená vlastnit byt. „Každý chápe problémy u péče o rodinný dům, ale u bytu má pocit, že se vždy někdo postará za něj a vše zařídí. Tak to ale není.“
Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že v Česku žije v bytech v osobním vlastnictví asi 3,3 milionu lidí a v budoucnu jich bude zřejmě přibývat. Nejvíce bytů ve vlastnictví vzniklo privatizací obecních a podnikových domů a dále převody z družstev. Podle mnohých odborníků je tak na čase přijmout nový zákon o vlastnictví bytů, kterým se má letos vláda zabývat. „Situace je v rámci stávajícího platného zákona poměrně těžko řešitelná a problémy tak přetrvávají, “ uvádí advokátka Raupachová.
Pokračování na straně II
Dokončení ze strany I
Jiří Pácal, jenž na jedné z verzí zákona spolupracoval, zvedá ruku pro co nejrychlejší přijetí nových pravidel. „Zjednoduší to rozhodování soudů, zpřesní pojmy a zajistí lepší provázanost s dalšími zákony,“ poznamenává.
Finální podoba zcela nového zákona je podle ministerstva pro místní rozvoj (MMR) téměř hotová. „Víme, že starý zákon je nedokonalý. Na novém pracujeme již rok, ale docházelo k jeho přepracování. Můžeme předpokládat, že nový ministr pro místní rozvoj Cyril Svoboda se bude chtít zákonu ještě věnovat, protože je právník a problematice rozumí. Pokud ale půjde vše bez problémů, mohl by zákon platit od ledna 2010,“ sděluje Pavel Rakouš z odboru bytové politiky MMR.
Podle něj dojde k mnoha změnám, ať už ke specifikaci vlastnických podílů, práv vlastníků či k úpravě pravidel hlasování - půjde to i na dálku, elektronicky.
***
Společenství vlastníků jednotek
*Jeho hlavním úkolem je zajištění správy budovy a péče o společný majetek (společné prostory, pozemek) * Vzniká v domě s nejméně pěti bytovými jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků * Jedná se o právnickou osobu, která je oprávněna zastupovat vlastníky bytů ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, včetně zastupování případů, které se týkají pronájmu společných prostor * Vzniká automaticky v den, kdy byla poslednímu z vlastníků nemovitosti doručena listina o vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Členství je povinné a zaniká prodejem bytu. * Nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků jednotek, které se musí sejít alespoň 1x ročně. Výkonným orgánem je výbor společenství, který musí mít min. 3 členy. Jeho funkční období je 5 let.
Obrázek
Vlatník jednotky:
ručí celým vlastnickým podílem za závazky společnství
je v jeho zájmu účastnit se schůzí Společenství a dohlížet na hospodaření
je povinnen přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku
musí předem složit určené finanční prostředky jako zálohu (výši schválí shromáždění)
uzavírat smlouvy s dodavateli služeb spojených s užíváním jednotek
sjednávat pojištění domu
vést účetnictví
vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek (např. platby za energii, služby)
O autorovi| Jitka Trnková, redaktorka LN
