Rozhodně by vždy měla zahrnovat označení smluvních stran, detailně také popište předmět a dobu nájmu, výši a splatnost nájemného i záloh za služby.
„Obvykle se nájemní smlouva uzavírá na dobu jednoho roku s tím, že v této době si pronajímatel ověří serióznost nájemce,“ říká Jiří Lemberka, ředitel právního oddělení Maxima Reality.
Následně lze nájem prodlužovat formou dodatků k nájemní smlouvě. Nájem na dobu neurčitou se s ohledem na omezené možnosti výpovědi, které nám dává občanský zákoník, příliš nevyužívá.
Od věci není ani zanést do smlouvy souhlas pronajímatele s případnými změnami bytu provedenými nájemcem na jeho náklad. A to včetně dohody, zda bude tato změna při skončení nájmu ponechána, či zda se musí byt uvést do původního stavu.
Vhodné je také uvést počet členů domácnosti a výhradu souhlasu s přijetím nového člena domácnosti. Naopak třeba zákaz chovu zvířat, kouření, návštěv či podnikání v bytě ze zákona uvést do nájemní smlouvy nelze.
Bydlení v Česku se změní. Lidé nemají na vlastní, budou se přesouvat do nájmů |
Důležitým bodem je i výše kauce. „Obvyklá je ve výši jednoho nájmu. Výjimkou ale nejsou ani dva měsíční nájmy v případě, že je byt plně vybaven nebo se například jedná o novostavbu,“ říká František Šudřich, analytik společnosti Trikaya.
Často diskutovaná je také problematika trvalého pobytu. Přestože se jedná o čistě evidenční úkon, z něhož nevyplývají žádná práva vůči pronajímateli ani vůči bytu či domu, vlastníci nemovitostí se jej stále bojí. „Zákon o evidenci obyvatel ale k přihlášení k trvalému pobytu souhlas majitele bytu či domu nevyžaduje,“ říká advokátka Barbora Israeljan Mokrošová. Na ohlašovně tedy stačí předložit jen nájemní smlouvu.
„Dodejme, že tato skutečnost nemůže být důvodem k výpovědi nájmu, neboť by tím došlo ke krácení práv nájemce, což nový občanský zákoník zakazuje,“ upozorňuje Jiří Lemberka.
Podnájem zákon neřeší
Jinak je tomu ale u družstevních bytů. Jejich majitelem je totiž bytové družstvo. Člen družstva je zde v nájmu. V případě přenechání k užívání někomu dalšímu půjde o podnájem. A s tím musí vždy souhlasit majitel, tedy družstvo.
„Konkrétní podmínky pro podnájmy si družstvo může upravit ve stanovách. Může je zakázat či výrazně omezit,“ říká Mokrošová. Třeba v nich může být, že nelze byt podnajmout cizincům, nebo povinnost zaplatit za souhlas s podnájmem administrativní poplatek, jednorázový i pravidelný.
  |
„Jiná situace je u nových družstevních bytů, které postavili v posledních letech developeři. Ti naopak investory zařadili mezi cílové skupiny své družstevní výstavby, a tedy jim překážky v tomto směru nekladou,“ zdůrazňuje David Jirušek z Finepu.
Jednu nespornou výhodu ale podnájemní smlouvy mají: podnájem není na rozdíl od nájmu chráněn zákonem. Například tak můžete podnájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodu, zakázat domácí zvířata či podnikání v bytě.
Toho využívají i mnozí majitelé nemovitostí. Nájemní smlouvu uzavřou třeba s někým z příbuzenstva a se skutečným nájemcem pak podepíší smlouvu podnájemní.
Nájemce si prověřte
Ať již půjde o nájem, či podnájem, nájemníky si vždy prověřte. Ptejte se na povolání, rodinné poměry. Chtějte vědět, jaký je jejich postoj k dodržování pravidel ik sousedským vztahům. „Výjimkou již dnes není vyžádat si kontakt na pronajímatele nemovitosti, kde zájemci doposud bydleli, a zeptat se na reference,“ dává další tip Jiří Lemberka.
Také je třeba si dát pozor na nájemce, kteří nebudou schopni platit nájem. Zapátrejte proto na internetu – nahlédněte do veřejně přístupných rejstříků, jako je např. insolvenční rejstřík (www.justice.cz) či Centrální evidence exekucí (www.ceecr.cz). Dlužníky zveřejňují také zdravotní pojišťovny.
Máte-li pochybnosti, žádejte další garance, např. vyšší kauci, předložení výpisu z bankovního účtu či výpis z registru neplatičů (např. www.solus.cz).
