Sobota 28. března 2020svátek má Soňa 15 °C skoro jasno Předplatné LN
Lidovky.cz > Byznys > Právo a justice

KOMENTÁŘ: Příliš mnoho nejasností okolo nového zákona o realitním zprostředkování

Rodinný dům. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Rodinný dům. | foto: Shutterstock

PRAHA Text zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, vyvolal už po předložení jeho návrhu řadu debat a kontroverze různého druhu přitahuje i jeho schválená verze.

Ta nejaktuálnější se paradoxně nevztahuje k textu tohoto zákona, ale k novele zákona č. 309/1999 Sb., o sbírce zákonů. Realitní zákon byl totiž se značným prodlením publikován dne 17. února 2020 s tím, že účinný bude po uplynutí legisvakanční lhůty dne 3. března 2020. Nicméně právě novela zákona o sbírce zákonů kvůli nerespektování právní terminologie patrně umožňuje i odlišný výklad, dle kterého by účinnost zákona nastala až 1. července 2020.

Větší právní jistota by v tomto případě přišla obzvlášť vhod. Realitní zákon totiž přináší zásadní změny do činnosti realitních makléřů, které budou muset být z velké většiny splněny hned ode dne nabytí účinnosti zákona. Nutno říci, že i tyto nové povinnosti jsou zhusta nepříliš jasné.

Kritika prokazování praxe

Jak vyplývá z důvodové zprávy, cílem regulace bylo napravit nedostatky spočívající v neexistenci pravidel pro výkon realitního zprostředkování, nízké odborné kvalifikaci makléřů, nekonkurenceschopnosti v evropském měřítku, nedostatečné ochrany klientů či v obecné nedůvěře v realitní služby a nízké prestiži realitních zprostředkovatelů. Filozofickoprávním východiskem byly principy ochrany spotřebitele, při pročítání zákona se však člověk neubrání pocitu, že praktičtější obchodní vhled absentuje.

Advokát Marek Martinka.

Advokát Marek Martinka.

Makléři si budou muset v první řadě změnit živnost, a to z dosavadní volné na živnost vázanou. Lhůta je nastavena na dobu 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona, kdy budou makléři povinni ohlásit živnostenskému úřadu živnost vázanou a doložit doklady prokazující splnění podmínek odborné způsobilosti. Právě prokazování praxe či doložení dosaženého vzdělání je hojně kritizováno.

Zakazuje se nabízení úschovy peněz ze strany realitní kanceláře. Na základě pozměňovacího návrhu se však nakonec makléřům umožnilo poskytnout úschovu na požádání, pokud to bude na základě písemné smlouvy a na samostatně vedený účet. Je otázka, nakolik je taková úprava efektivní.

Makléři si dále budou muset upravit také své zprostředkovatelské smlouvy, kde je nově vyžadována písemná forma. Kromě výše uvedeného zákon také určil moment, k němuž je dána splatnost provize. Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, čímž se typicky myslí kupní smlouva na nemovitou věc, pokud se výslovně nestanoví jinak. Ovšem i v takovém případě může být splatnost provize vázána nejdříve na obstarání příležitosti k uzavření smlouvy.

Absence rezervačních smluv

Je-li ujednána záloha na provizi se zájemcem, který je spotřebitelem, což bude v praxi nejčastěji, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize. Zprostředkovatelská smlouva dále nesmí spotřebitele zavazovat k uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o realitní smlouvě budoucí.

Právě zákaz zavázat spotřebitele k uzavření realitní smlouvy může činit další výkladové problémy. Realitní zákon nijak neupravuje rezervační smlouvu, což bývá v případě realitního zprostředkování zcela obvyklý typ kontraktu, ve kterém se právě povinnost uzavřít realitní smlouvu stanovuje, a to včetně sankcí v podobě smluvních pokut. Lze dovodit, že rezervační smlouva skutečně stojí mimo danou zákonnou úpravu a že právě rezervační poplatek bude nadále makléřům sloužit k započtení na provizi, čímž se zhojí přísnější opatření stanovená pro zprostředkovatelskou smlouvu.

Jak je vidět, otazníky nad okamžikem nabytí účinnosti realitního zákona jsou vlastně jen symbolické, a lze je vyřešit tím, že se na nová pravidla připravíme raději dříve. Vzhledem k celkové kvalitě nového zákona je hlavní otázkou spíše to, zda se úroveň trhu s realitami podaří tímto počinem zvednout.

Autor je advokát a partner advokátní kanceláře Martinka Partners.

CHCETE SE TAKÉ VYJÁDŘIT?

Jste právník/právnička a rád/a byste se vyjádřil/a k současnému dění, právnickému stavu či novinkám v legislativě? Napište nám na katerina.kolarova@lidovky.cz

Premium

Většině stačí kapky na kašel a vitaminy, říká primář, který vyléčil koronavirus

Pavel Dlouhý, primář infekčního oddělení Masarykovy nemocnice v Ústí nad Labem | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy

V Česku se vyléčili první čtyři pacienti z onemocnění COVID–19. Tři se léčili na infekčním oddělení ústecké Masarykovy...

Premium

Kvůli ‚maláčovské revoluci‘ nemáme finanční rezervy, míní exprezident Klaus

Bývalý prezident Václav Klaus. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy

Česko v karanténě, omezený pohyb lidí, zavřené školy, obchody nebo hotely. A z toho plynoucí kolapsy podniků i celých...

Premium

Chtěli jsme devět dětí, ale pět nám stačí, říká vítězka Peče celá země

Vítězka soutěže Peče celá země Petra Burianová | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy

Vyhrála televizní soutěž Peče celá země. Tvrdí, že nerada soutěží, ale trumfla by kdekoho z nás. Jako máma tří dětí si...

Otestováno: Jak vašim nejmenším chutnalo organické mléko a kaše Kendamil?
Otestováno: Jak vašim nejmenším chutnalo organické mléko a kaše Kendamil?

Dvacet testerek mělo možnost vyzkoušet organické kaše a mléka Kendamil. Ty jsou vyrobeny z kvalitního plnotučného mléka a obsahují důležité vitamíny a minerály, které děťátko potřebuje pro správný vývoj a růst. Jak v testu dopadly?

Najdete na Lidovky.cz