Ceny bytů raketově rostou. I kvůli vyššímu daňovému zatížení

Ceny bytů v uplynulých letech rostly raketovým tempem. Zdražování však nemá na svědomí jen vysoká poptávka po novém bydlení a nedostatečná nabídka. Podstatně se na něm podílí i stát. „Daňové zatížení nové rezidenční výstavby v průběhu posledních deseti let značně narostlo,“ komentuje vývoj Petr Hána, manažer v týmu nemovitostí společnosti Deloitte.

Kupující bytu o 68 metrech čtverečních v novostavbě bytového domu dnes odvede na daních navíc o 461 tisíc korun než před deseti lety. Kdo si pořizuje byt o výměře 115 metrů čtverečních, zaplatí státu na daních navíc přes milion korun oproti roku 2007. A pokud by byl tento byt v novostavbě rodinného domu, připlatí kupující na daních navíc bezmála o 1,4 milionu korun.

Na vyšších odvodech státu se podílí především nárůst daně z přidané hodnoty. Snížená sazba, která se týká takzvaného sociálního bydlení, tedy bytů s podlahovou plochou do 120 metrů čtverečních, se od roku 2007 zvýšila z pěti na patnáct procent. Základní sazba DPH, jež se vztahuje k bytům s plochou nad 120 metrů čtverečních, narostla během uplynulých deseti let z 19 na současných 21 procent.

Daň ze zdí

Na zdražování nového bydlení se ale nepodepisuje jen vyšší daň z přidané hodnoty na samotné byty. „Postupně cenu bytů zvedla i DPH z pozemku, v některých případech novostaveb dokonce daň z nabytí nemovitosti. Rostla i daň z nemovitostí. A pro jistotu ministerstvo financí změnilo i metodiku výpočtu plochy bytů, čímž s jistou mírou nadsázky zavedlo daň ze zdí,“ doplňuje Tomáš Pardubický, šéf developerské společnosti Finep. V roce 2008 se totiž změnil výpočet podlahové plochy, do níž se od té doby zahrnují i vnitřní příčky.

Dle propočtů společnosti Deloitte se za uplynulých deset let vyšší daňové zatížení odrazilo v celkovém zdražení bytu o rozloze 68 metrů čtverečních z více než 50 procent, u bytu o rozloze 115 metrů čtverečních v novostavbě bytového domu z více než 66 procent, a pokud se tento byt nachází v novostavbě rodinného domu, daňové zatížení přispělo k celkovému zdražení bytu o více než 80 procent.

Ve srovnání s ostatními členskými zeměmi Evropské unie je Česká republika zhruba uprostřed žebříčku daňového zatížení vztahujícího se k pořízení nového bytu. „Nižší sazbu DPH má při prodeji nových bytů například Polsko, Rumunsko, Itálie či Belgie,“ říká Michaela Lounková, manažerka v daňovém oddělení společnosti Deloitte. V těchto zemích se odvádí DPH do deseti procent. Řada států má ale nastavenou sazbu výše než Česká republika. Jak upřesňuje Lounková, patří mezi ně Maďarsko, Švédsko či Dánsko. Daň z přidané hodnoty při koupi nového bytu tam převyšuje 20 procent.

Poptávka převyšuje nabídku

I kdyby se v Česku nyní snížilo daňové zatížení a kupující by státu odváděli méně peněz, k levnějšímu bydlení by to patrně nevedlo. „Hlavní důvod, který v současnosti nárůst cen ovlivňuje, je především nedostatek nových bytů na trhu. Pokud je něčeho nedostatek, bývá to zpravidla také dražší,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva developerské společnosti Trigema.

Stejný názor zastává i Hána z Deloitte. „Na trhu je v tuto chvíli relativně málo developerských projektů, a tedy i bytů k prodeji. Nové projekty přicházejí pomalu a trh se vyprodává. Na druhé straně je již delší dobu stabilní poptávka a zájem o koupi vlastnického bydlení nebo bytů na investici přetrvává,“ říká. O snížení DPH by stát podle něho mohl uvažovat například v krizovém období pro podporu trhu. „Obecně lze říci, že jakékoliv opodstatněné snížení daňové zátěže rezidenčního trhu by z dlouhodobého hlediska mohlo být vnímáno pozitivně,“ tvrdí Hána.

Na rezidenčním trhu poptávka výrazně převyšuje nabídku. „Pokud tempo výstavby bude odpovídat poptávce po bytech, mohlo by snížení sazby DPH významně kompenzovat přísnější politiku poskytování hypoték,“ je přesvědčen Pardubický z Finepu. Pomalé povolování nových rezidenčních projektů, jež stojí za nedostatečnou nabídkou, sužuje hlavně Prahu. Soural z Trigemy navrhuje motivovat pražské čtvrti například povinným odvodem za metr čtvereční povolené hrubé podlahové plochy do jejich rozpočtu.

Městské části by mohly tyto prostředky využít pro svou potřebu. „Tak by se zvýšil zájem městských částí o rozvoj a administrativu nových developerských projektů. Tento proces je dnes ze strany úřadů komplikovaný a pomalý. Státní správa a samospráva by tak získala účinnější hnací motor pro svá rozhodnutí,“ je přesvědčen Soural.