Ceny nemovitostí půjdou nahoru. Je jich málo na trhu

Po loňském roce, který lze z hlediska poptávky po bydlení hodnotit jako jeden z nejúspěšnějších v historii, nejspíš čeká české realitní kanceláře studená sprcha. Podle odhadů makléřů zájem o koupi bytů v Česku razantně poklesne. Ceny za nemovitosti však půjdou nahoru, protože jich stále není na trhu dostatek. Realitní kanceláře předpovídají, že meziroční pokles zájmu o bydlení bude markantní. „Odhadujeme, že poptávka klesne u nových bytů i ,secondhandu‘ o deset až dvacet procent,“ myslí si partnerka realitní kanceláře Lexxus Denisa Višňovská.

Příčin poklesu zájmu je několik. Jednou z nich je i omezení maximální výše hypoték. Česká národní banka totiž ještě přitvrdí: od dubna sníží maximální výši hypotečního úvěru z 95 na 90 procent ceny nemovitosti. „Cesta k pořízení nemovitosti se tak mnohým klientům zkomplikuje a celý hypoteční trh se kvůli aktuálním změnám zpomalí,“ míní generální ředitel a předseda představenstva Hypoteční banky Jan Sadil.

Až v příštím roce

Dalším faktorem je nedávná změna plátce daně z nemovitosti. „Daň z nabytí nemovitosti od listopadu neplatí prodávající, ale kupující. Ceny nemovitostí se však o výši daně adekvátně nesnížily. Skokově tak o čtyři procenta zdražily,“ upozorňuje ředitel realitní kanceláře Maxima Reality Vladimír Zuzák.

Zatímco zájem klientů o byty pravděpodobně opadne, částky za nabízené bydlení porostou, přestože průměrné ceny za starší i nové byty na podzim převyšovaly 70 tisíc korun za metr čtvereční. „Ceny novostaveb by se letos mohly zvednout o pět až deset procent, u starších bytů bude nárůst do pěti procent,“ odhaduje Zuzák.

„Pro realitní kanceláře byl uplynulý rok dobrý v tom, že prodaly prakticky cokoli. Nabídka ale byla nízká. Někteří dokonce uzavřeli meziročně méně transakcí, protože neměli co prodávat. V Praze je akutní nedostatek bytů. Ceny bydlení proto nemohou klesat,“ míní šéf Maxima Reality Zuzák.

Navzdory tomu všichni nevěští letošnímu roku pohromu. Developerská společnost Trigema, která se zabývá průzkumy rezidentního trhu, věří, že poptávka se změní až v příštím roce. „Hypoteční podmínky pro pořízení bytu jsou stále ještě výhodné,“ tvrdí mluvčí společnosti Radek Polák.

Pokles v Praze

Uplynulý rok lze z hlediska poptávky hodnotit jako jeden z nejúspěšnějších v historii. Většina prognóz na letošní rok hovoří o zásadní změně – v porovnání s uplynulým rokem trh s bydlením ochladí. To se týká jak nových, tak starších bytů. Příčinou je několik faktorů. „Za jeden z nejdůležitějších považujeme nedostatek připravených a zahájených rezidenčních projektů, což je důsledkem velmi pomalého a komplikovaného procesu jejich schvalování,“ říká Denisa Višňovská.

To dokládají statistická data. V meziročním srovnání poklesl v Praze v období od ledna do listopadu 2016 celkový počet zahájených bytů o více než 2500. „Udržení prodejů na vysokých hodnotách posledních dvou let proto již není reálné,“ dodává Višňovská. Rezidenční trh ovlivnilo, a dále ještě výrazněji ovlivní, doporučení ČNB. Od loňského podzimu se maximální schválený hypoteční úvěr snížil na 95 procent hodnoty nemovitosti a v dubnu klesne na 90 procent.

„Vlivem tohoto doporučení ČNB bude dotčena významná část současné produkce na trhu, to znamená úvěry, které jsou v pásmu osmdesát až devadesát procent LTV (Loan-to-value udává, v jakém poměru je výše půjčky a hodnota nemovitosti – pozn. red.),“ tvrdí Jan Sadil, generální ředitel a předseda představenstva Hypoteční banky. Dle odhadů banky byla produkce na trhu před prvním doporučením ČNB na zhruba dvojnásobné úrovni, než odpovídá dubnovému doporučení.

„Tím pádem se cesta k pořízení nemovitosti mnohým klientům zkomplikuje a celý hypoteční trh se kvůli aktuálním změnám zpomalí,“ je přesvědčen Sadil. Realitní kanceláře předpovídají, že meziroční pokles zájmu o bydlení bude markantní. „Odhadujeme, že poptávka klesne u nových bytů i secondhandu o deset až dvacet procent,“ říká Višňovská.

Poptávka bude převyšovat nabídku

Developerská společnost Trigema, která se zabývá průzkumy rezidenčního trhu, je ale přesvědčena, že letos se vývoj poptávky po bytech, starších i nových, ještě podstatně nezmění. „Hlavním důvodem je, že hypoteční podmínky pro pořízení bytu jsou pořád ještě hodně výhodné. Výraznější snížení zájmu o bydlení se spíše přesune až do následujících dvanácti měsíců,“ konstatuje Radek Polák, mluvčí společnosti Trigema.

Na to, jaký scénář se skutečně vyplní, je nutné počkat na konec letošního roku. Shoda však je v tom, že ceny bytů i letos porostou. Poptávka, i v případě poklesu, bude totiž stále převyšovat nabídku. V loňském roce byl růst cen rekordní.

„Průměrné ceny starších bytů rostou čtvrtletně o zhruba sedm procent, ceny těch nových se na podzim v meziročním srovnání zvýšily o přibližně pětinu,“ upřesňuje Radek Polák. Průměrné ceny starších i nových bytů na podzim převyšovaly hranici 70 tisíc korun za metr čtvereční. A zdražování pokračuje. Letos by se ceny dle odhadů Denisy Višňovské z Lexxusu měly zvednout o pět až deset procent.