Starý pán podepsal smlouvu k faktickému převodu pozemku na nového majitele, aniž ale vzhledem ke svému zdravotnímu stavu tušil, co podepisuje. Jeho dcera to zjistila a chtěla převod zastavit. Jenže z dokumentace bylo zjevné, že otcův podpis není falešný, takže katastrální úřad převod zastavit odmítl.
Nabízelo se pokusit se zvrátit případ soudní cestou, neboť podpis smlouvy provázel nátlak a bylo možné podat žalobu na určení vlastnictví. Ale to by vyžadovalo svědectví oklamaného starce, což kvůli jeho podlomenému zdraví nebylo vhodné. Rodina proto od žaloby nakonec ustoupila a ukradenou nemovitost novému nabyvateli ponechala.
„Nechci, aby si rodiče něčím znovu procházeli a nějak se to proti nim obrátilo. Víc bych to neřešila,“ řekla LN Jaroslava Kinská, dcera původního majitele. Po nepříjemném zážitku nicméně vyhledala jednu ze soukromých společností, které hlídají změny v katastru nepřetržitě. Důvod zájmu je prostý.
Pokud původní vlastník podvodem či chybou úřadů o nemovitost přijde a nezareaguje včas, konkrétně do 52 dnů od podání návrhu na změnu v katastru, musí se připravit na vleklý a nákladný právní boj. Pokud si navíc změny nevšimne do tří let, o svou nemovitost přijde definitivně. Jde o důsledek nového občanského zákoníku, který platí od ledna 2014, a novely katastrálního zákona.
Institut dobré vůle
Nyní platí, že kdo je ve veřejném katastru zapsán, je také jako vlastník brán. A zločinci toho dovedně zneužívají. Se zfalšovanými dokumenty dokážou změnit vlastníka, aniž by se to skutečný majitel nemovitosti dokonce dozvěděl. Katastr jej sice o změnách musí ve lhůtě 20 dnů vyrozumět, jenže zločinec s falešnou plnou mocí zařídí i přesměrování doručovací adresy na poště. Docílí tím, že se původní majitel o krádeži dozví pozdě, pokud vůbec.
Pokud někdo od zloděje nemovitost koupí, musí původní majitel prokazovat, že nový majitel nezískal dům či pozemek v dobré víře. V praxi ovšem podvody probíhají tak, že zločinci nemovitost obratem přeprodávají předem domluveným kupcům. |
Nový občanský kodex rovněž posiluje takzvaný institut dobré víry. Čili pokud někdo od zloděje nemovitost koupí, musí původní majitel prokazovat, že nový majitel nezískal dům či pozemek v dobré víře. V praxi ovšem podvody probíhají tak, že zločinci nemovitost obratem přeprodávají předem domluveným kupcům.
Majitelé by si proto své nemovitosti měli pečlivěji střežit, aby o ně nepřišli. Mezi snadno zranitelné skupiny patří zejména senioři. Právě pro seniory se chystá ve druhé polovině letošního roku osvětová kampaň Podpis není sranda. „Chceme vysvětlit, že podpis opravdu není legrace. Ve spolupráci s policií a radnicemi bychom rádi zvali seniory na krátký brífink, na kterém právníci zdarma vysvětlí, co hrozí, pokud někomu podepíší jakoukoliv smlouvu,“ řekl LN právník Michal Klusák ze společnosti Zákon & pořádek, která hlídá změny v katastru nemovitostí online.
Služba hlídacího psa
Mezi zákazníky firmy patří rodiny, které chtějí mít pod kontrolou nemovitosti rodičů, babiček a dědečků. Výhodou je, že k tomu nepotřebují navštívit katastrální úřad a pouze „naklikají“ potřebné nemovitosti. Míří tím především na ekonomicky aktivní příslušníky střední třídy, kteří se vyhýbají návštěvám úřadů. Zpravidla se také lépe orientují v právu a dokážou se svých rodičů, prarodičů a jiných příbuzných, kteří se stanou oběťmi podvodu či úřední chyby, účinně zastat. Často navíc jde o jejich budoucí dědictví.
Katastr si hlídají třeba i banky a další velké společnosti. Pro ně firmy nabízející službu hlídacího psa monitorují úřad pro případ, že by se jejich obchodní partner pokoušel tajně zbavit majetku. |
Ačkoli službu spustila v září 2014, firma Zákon & pořádek nyní spravuje portfolio více než 51 tisíc nemovitostí a číslo každým dnem roste. Rostoucí zájem o sledování katastru ovšem potvrzuje i Zbyněk Kugler ze soukromé Certifikační autority katastrálních informací, která rovněž nabízí službu hlídacího psa.
„V posledním roce poptávka mírně roste, a to zejména u právnických osob. Jde o hlídání subjektů, které by mohly spadnout do insolvence,“ řekl LN Kugler. „Zaznamenali jsme nárůst i u společníků bytových družstev.“ Katastr si ovšem hlídají třeba i banky a další velké společnosti. Pro ně firmy nabízející službu hlídacího psa monitorují úřad pro případ, že by se jejich obchodní partner pokoušel tajně zbavit majetku. Speciální IT řešení pro takové případy poskytuje například firma Sokordia.
Případ pražského magistrátu
Advokát Michal Klusák LN popsal, jak nápad na podobnou službu vznikl. „V roce 2011 jsme zjistili, že naprosto cizí subjekt, konkrétně odbor správy majetku pražského magistrátu, navrhl geometrický plán, kterým zasáhl do našich pozemků, což znemožňovalo výstavbu, kterou jsme tam zamýšleli,“ říká Klusák k projektu, který se týká pozemků na pražském Smíchově.
Pražský magistrát se snažil prosadit návrh na rozdělení pozemku. V podstatě šlo o legalizaci černé stavby – v tomto případě chodníku, který na pozemku byl. Na pokus o dramatickou změnu majitelé přišli vlastně náhodou při komunikaci se stavebním úřadem a následně ji zarazili. |
Magistrát se snažil prosadit návrh na rozdělení pozemku. V podstatě šlo o legalizaci černé stavby – v tomto případě chodníku, který na pozemku byl. Na pokus o dramatickou změnu majitelé přišli vlastně náhodou při komunikaci se stavebním úřadem a následně ji zarazili.
„Na to konto jsme zjistili, že pokud může kdokoli cizí docílit změny na vaší soukromé nemovitosti, nelze úředníkům a katastrálnímu úřadu úplně důvěřovat. Bez našeho vědomí chtěli zavkladovat geometrický plán, který by uprostřed pozemku vytvořil chodník. Tím by nás ale zbavili možnosti projekt postavit,“ upozornil Klusák. Aby nemusel katastr hlídat každý týden pomocí pracného ověřování přes katastr „ručně“, vyvinula k tomu společnost vlastní software.
Prokazatelný vztah
Zjistit přesnější informace o spáchaných podvodech pomocí fingovaných operací na katastrálním úřadu není snadné. Že nemá k dispozici relevantní data, potvrdil LN i předseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) Karel Večeře. Podle něho jsou ovšem podvody spíše ojedinělým jevem.
Český úřad zeměměřický a katastrální zavedl vlastní oznamovací službu a využívá rovněž informování pomocí SMS, datové schránky či e-mailu. Jednorázově za ni klient zaplatí 200 korun, ale musí mít k nemovitosti prokazatelně nějaký vztah. |
„Statistiku případů, které by bylo možné považovat za pokusy o podvod, nemáme. V roce 2014 jsem sice požádal ředitele katastrálních úřadů, aby mne informovali, pokud se s něčím takovým setkají, ale hned první případ byl takový, že pán tvrdil, že smlouvu nepodepsal, ale ověření podpisu bylo den staré a na matrice v tom malém městě si ho dobře pamatovali,“ sdělil LN Večeře s tím, že z takových informací se dělají závěry těžko.
Také ČÚZK zavedl vlastní oznamovací službu a využívá rovněž informování pomocí SMS, datové schránky či e-mailu. Jednorázově za ni klient zaplatí 200 korun, ale musí mít k nemovitosti prokazatelně nějaký vztah. Nejde tak sledovat například vlastnické změny u vlastníků v rodině nebo sousední parcely, kterou byste si rádi koupili.
Slabina – informační povinnost
Nakolik jsou podvody na katastru v současnosti rozšířené, netuší ani ochránci veřejného pořádku. „Vzhledem k tomu, že se změnila legislativa, tento druh trestné činnosti téměř vymizel, proto již není statisticky sledovaný,“ potvrdil Jan Daněk, mluvčí pražské policie. Ještě před zmíněnou změnou zákona byly ovšem takové podvody poměrně časté. Například jen za prvních osm měsíců roku 2012 přesáhla souhrnná výše škod způsobených podvody s nemovitostmi částku 1,5 miliardy korun. Podvody přes katastr přitom tvořily podstatnou část.
Slabina spočívá v informační povinnosti katastrálního úřadu. Ten sice odešle textovou zprávu majiteli nemovitosti o změně, ale už neřeší, zda ji adresát skutečně obdržel. |
Ovšem společnosti monitorující katastr naznačují, že zločiny s podvodnými zápisy nevymizely. S tím souhlasí i předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD) Tomislav Šimečka, který poukázal na slabinu ohledně informační povinnosti katastrálního úřadu. Ten sice odešle textovou zprávu majiteli nemovitosti o změně, ale už neřeší, zda ji adresát skutečně obdržel.
„Považujeme to za problém. Připravili jsme návrh novely občanského zákoníku,“ řekl LN Šimečka. „Rádi bychom tam vrátili povinnost katastru dát na vědomí změnu i písemnou formou kromě možnosti zaslat zprávu SMS či e-mailem.
