Stát hodlá progresivně zdanit stavební pozemky ležící ladem

Pod betonem či asfaltem končí více než 200 hektarů orné půdy ročně. Přitom skoro v každé obci jsou rozsáhlé plochy, které územní plány vyčlenily na stavbu. Jenže se tam nic nebuduje. Na jedné straně leží ladem pozemky, u nichž se počítá se zastavěním, na druhé se musí pro nové developerské projekty hledat prostor jinde a v Česku chybí desítky tisíc cenově dostupných bytů. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) proto uvažuje o progresivní dani z nemovitosti.

„Reálně se odhaduje, že množství vymezených zastavitelných ploch v obcích a městech by při plném využití dostačovalo pro výstavbu pro téměř 30 milionů dalších obyvatel Česka. Bohužel plochy jsou mnohdy z různých důvodů nevyužity,“ sdělil LN Vilém Frček z tiskového odboru MMR. Jsou to třeba případy, kdy si majitel drží pozemek spekulativně a čeká, až vzroste prodejní cena. Nebo si ho šetří pro potomky, aby si tam jednou založili domov. Stát momentálně nemá ani přehled, kolik takových míst je, ani nástroj regulace.

Nejdříve detailní analýza

Na evidenci už ministerstvo pro místní rozvoj pracuje, územní plány se digitalizují a propojí s katastrem nemovitostí. To je základ, aby se dala nasadit daň, shodnou-li se na ní politici – dnes na majitele parcel určených k zastavění žádná nedoléhá. Uvažovaná progresivní daň by zohledňovala intenzitu využití pozemku nebo i budovy, případně jejich hodnotu, jak to dělají například na Kypru. Ve Vancouveru zase zavedli daň z prázdných domů, aby se části města neměnily v mrtvé zóny, zatímco jinde ceny šplhají k nedosažitelným částkám. V Česku by se tak dalo regulovat ubytování Airbnb.

Kdyby byli majitelé parcel určených ke stavbě ponoukáni, aby zbudování domů urychlili, mohl by se snížit tlak na obce k vyčlenění stále dalších pozemků, u nichž se s betonem a cihlami nepočítalo. Zástavba se pak rozlévá do krajiny na úkor nenahraditelné zemědělské půdy, snižuje i schopnost okolí zadržovat vodu. Jak bobtná poptávka po cenově dostupném bydlení, ať vlastním, či nájemním, vrší se i požadavky na pozemky. U bytů, nejmarkantněji v Praze, problém prohlubuje rostoucí obliba ubytování Airbnb. Řada bytů se proměňuje na investiční, kam přijíždějí žít výhradně turisté.

Nový typ daně by se dal využít i na regulaci skupování jednotek za investičním účelem, nicméně jestli by šlo o efektivní krok, musí nejdřív určit detailní analýza. Ta by také ukázala, jak přesně by daň byla konstruovaná. Mohla by se odvíjet od ceny nemovitosti, od toho, jestli je využitá k dlouhodobému, či krátkodobému pronájmu, progresi by šlo stavět i množstevně. To znamená na první nemovitost základní sazba, na každou další zvýšená. Analogicky funguje povolování parkování v Praze 1 pro rezidenty a firmy; s každým dalším vozem, jímž chce majitel zatížit centrum, roste cena povolenky.

Opatrné ministerstvo financí

Ministerstvo pro místní rozvoj zapracovalo návrh na progresivní daň z nemovitosti do projektu takzvané rekodifikace veřejného stavebního práva. Jejím hlavním cílem je odstranit z procesu povolování staveb byrokratické šlahouny, které v rychlosti vyběhání všech potřebných razítek zadržují republiku na úrovni Papuy – Nové Guineje. Výsledkem má být už tolikrát slibovaný mechanismus „jedna stavba, jedno razítko“.

Celkový plán, jak napravit českou stavitelsko-plánovací kulturu, je však ambicióznější a má přinést zlepšení právě i na úseku územního plánování, kde by větší přehlednosti podle předkladatele pomohla progresivní daň. Materiál, který MMR přichystalo vládě, hovoří výslovně o tom, že „bude třeba zejména posílit ekonomický rozměr územního plánování zavedením vazby mezi vymezováním zastavitelných ploch na jejich zdanění (progresivní daň z nemovitosti)“. Jde o odborný dokument, který líčí, co by prospělo – zda se po nástroji sáhne, záleží na politické konstelaci a shodě.

„V tuto chvíli předpokládáme, že ekonomické nástroje typu progresivní daně z nemovitosti by mohly být součástí navrhované rekodifikace. Bude nezbytné podrobit je široké diskusi, protože s nimi obecně nejsou v našem právním prostředí dosud prakticky žádné zkušenosti,“ dodává Frček. Pokud nenastane zádrhel, nová stavební pravidla by měla být účinná od roku 2023.

Nezbytnou podmínkou pro případnou ekonomickou regulaci nakládání se stavebními parcelami nebo byty bude i sladění tóniny s ministerstvem financí (MF), pod které spadají daňové otázky a jehož zástupci jsou v pracovních skupinách k rekodifikaci. MF se zatím k novému druhu platby staví opatrně s tím, že dosud není k dispozici konkrétní návrh a že samo nic podobného nechystá, protože mu z programového prohlášení vlády vyplývá požadavek na nezvyšování daňové zátěže.

Další příjem pro samosprávy

„Obecně lze konstatovat, že v převážné většině zahraničních zemí vychází zdanění daní z nemovitých věcí z hodnoty dané nemovitosti. Pozemky v zastavitelné části obce tak mají vyšší hodnotu, a tudíž se uplatní vyšší daň. V některých případech výše sazby daně roste progresivně s hodnotou nemovitosti,“ shrnul LN Filip Běhal z tiskového oddělení ministerstva financí. Výnos z daně z nemovitosti v České republice plyne stoprocentně na účet obcí, na nichž se zdaněná stavba či plocha nachází. Starostové mají možnost si základní sazbu navýšit koeficientem až do výše pětinásobku.

Kdyby se zavedl nový typ daně na plochy určené ke stavbě, znamenalo by to další příjem pro samosprávy. Jde o místní daň, takže progrese by mohla být nastavena jako základní rámec a dávala by starostům volnou ruku, jak přesně ji ve svých podmínkách využít – stejně jako to dnes činí s koeficientem. Stěžejním účelem daně by byla regulace, s takovou intencí ji zaváděla některá zahraniční města, hlavně velká. Již zmíněný kanadský Vancouver či australské Melbourne zavedly speciální daň z prázdných domů, aby zamezily vzniku mrtvých čtvrtí.