1. Nevybírejte jen podle fotky Vždy je nezbytné si nemovitost osobně prohlédnout. Zdá se to jako samozřejmost, ne vždy se ovšem tento postup dodržuje. Nakupovat jen podle fotografie je velké riziko. V případě rodinných domů lze při návštěvě získat třeba informace o inženýrských sítích či o řešení přístupu k nemovitosti. Dobré je na prohlídku přizvat odborníka.
2. Ptejte se na fond oprav Tento dotaz se vyplatí v případě bytů. Je dobré si zjistit, kolik peněz se odvádí do fondu oprav, kolik prostředků ve fondu oprav aktuálně je a kdo budou vaši sousedé. I kdyby totiž kupující měl dostatek peněz, může být v domě jediný. A kdyby na důležité opravy nebyly peníze, musel by buď bydlet v postupně chátrajícím domě, nebo všechno platit ze svého.
3. Ověřte si vlastnictví Než začnete přemýšlet o kupní smlouvě, je nutné navštívit katastrální úřad a z výpisu nebo listu vlastnictví si ověřit některé základní informace o nemovitosti a vlastníkovi (především to, je-li prodávající skutečným majitelem bytu či domu). Vyčtete z něj také, zda není nemovitost zatížena věcnými břemeny nebo jinými omezeními vlastnického práva.
Výpis z katastru by měl být co nejčerstvější, vydaný nejlépe těsně před podpisem smlouvy. Obecně platí, že nemá být starší dvou měsíců. „Seriózní realitní kancelář by takovéto podklady měla mít k dispozici a bez prodlení je zájemci předložit. V každém případě doporučuji si tyto dokumenty samostatně ověřit,“ radí Peter Višňovský, obchodní ředitel společnosti Lexxus.
V případě koupě stavebního pozemku je pro každého potenciálního majitele důležitým dokumentem územní plán. Zpracovaný ho má většina obcí. Můžete z něj vyčíst, zda a co je možné v obci stavět. Pokud si pořizujete družstevní byt, chtějte vidět nájemní smlouvu nebo jiný doklad potvrzený družstvem, ze kterého je zřejmý vztah převodce k převáděné jednotce. Je samozřejmě praktické přečíst si před koupí družstevního bytu jeho stanovy.
4. Správně načasujte platbu Pokud chce někdo při transakci v hodnotě 1,5 milionu korun ušetřit sedm tisíc za notáře, může se mu takové skrblení velmi nevyplatit. Pokud se chcete vyhnout problémům, je vhodné dodržet bezrizikový termín úschovy. V případě nemovitosti v osobním vlastnictví jde jednoznačně o chvíli zavkladování na katastru nemovitostí. V Praze to znamená, že peníze u notáře leží pět i šest měsíců. Jedna věc je totiž návrh na vklad, druhá skutečné zanesení vkladu do katastru.
Pokud se smluvní strany dohodnou jinak, může dojít k úhradě kupní ceny i po podpisu kupní smlouvy. Kupující na sebe ovšem bere značná rizika. V oné „mrtvé“ době, kdy katastr provádí zápis, se totiž prodávající může zadlužit. Exekutor se na nic neptá a rozhodne o exekuci. Argumenty, že je člověk „skoro zapsaným vlastníkem“, potom nikoho nezajímají.
Stejně riskantní jsou i požadavky některých prodávajících, kteří chtějí část ceny - například tři sta tisíc - okamžitě na ruku. Rizika jsou stejná: kupující platí za něco, co ještě není v jeho vlastnictví.
5. Kvalitní kupní smlouva - základ úspěchu Mezi nejčastější chyby amatérských kupních smluv patří nedostatečná a neúplná specifikace předmětu koupě. Jen málo situací může být tak nepříjemných, jako když zjistíte, že na katastru nemovitostí není na jméno kupujícího zapsaná třeba garáž, kterou nový majitel sice zaplatil, ale v kupní smlouvě o ní nebyla ani zmínka. Kupní smlouva sice zahrnuje i cenu navýšenou o hodnotu garáže, z níž se zaplatí daň z převodu nemovitosti, jejím majitelem ale podle katastru zůstává prodávající.
Do specifikace nemovitosti spadá i číslo bytové jednotky - číslo popisné lomeno číslem bytu. Dále metry čtvereční, popis jednotlivých místností a všeho zařízení, které je uvedené v předchozí kupní smlouvě, darovací listině, prohlášení vlastníka a podobných dokumentech.
Důležitou součástí kupní smlouvy je předávací protokol, a to především s ohledem na skryté vady nemovitosti. V něm musí být zanesen především stav vodoměru, plynoměru a čísla příslušných měřidel. Půlroční lhůta na reklamace a na případné odstoupení od smlouvy začíná běžet od okamžiku převzetí nemovitosti stvrzeného právě předávacím protokolem.
V případě, že vlastník nechává v bytě i zařízení, které zvyšuje cenu bytu, vyplatí se v kupní smlouvě vše do detailu vyjmenovat.
***
Vše o dani z převodu nemovitosti
* Daň z převodu nemovitosti do státní pokladny odvádí zpravidla bývalý vlastník, tedy ten, kdo nemovitost prodává. * Kupující je ručitelem prodávajícího. Pokud tedy prodávající daň z převodu nemovitosti neuhradí, finanční úřad ji vymáhá na novém vlastníkovi. * Pokud je prodávaná nemovitost ve společném jmění manželů, platí každý z manželů polovinu daně. Když nemovitost vlastnilo více lidí v podílovém spoluvlastnictví, každý platí daň podle velikosti svého podílu. * Daň se musí platit nejen při prodeji, ale i v případě, že nemovitost s někým vyměňujete. Takový případ se považuje za jeden převod a daň se počítá z nemovitosti, která má vyšší hodnotu. Platíte ji společně s tím, s kým nemovitost vyměňujete. * Základem pro stanovení výše daně je cena nemovitosti. Porovnává se přitom cena, za kterou nemovitost prodáváte, a cena stanovená znalcem. V úvahu se bere vyšší z nich. * Na podání daňového přiznání máte tři měsíce od konce toho měsíce, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí (neboli měsíce, ve kterém byl kupující zapsán do katastru jako nový vlastník). * Je-li daň nižší než 100 korun, platit ji nemusíte. Povinnost podat daňové přiznání vám ale zůstává. K daňovému přiznání je třeba přiložit ověřenou kopii nebo opis kupní smlouvy a znalecký posudek o odhadu ceny nemovitosti. * Daň z převodu nemovitostí činí 3% ze základu daně (tedy z ceny nemovitosti ). * Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru a daň na celé koruny nahoru.
