Na počátku poskytování úvěrů se banky chovaly velmi opatrně – posuzování bonity bylo velmi přísné. V posledních třech letech, v době boomu úvěrů na bydlení, došlo ke zmírnění podmínek. Banky v ČR vždy prověřovaly klientovy příjmy, jeho závazky, platební morálku v minulosti. Kvůli zkušenostem z nynější americké hypoteční krize, částečně způsobené mírnými podmínkami tamějších bank, tak tomu určitě bude i nadále. Na druhou stranu – na trhu existuje obrovská konkurence, a tak se každá banka snaží najít ke klientovi cestu a získat ho pro sebe.
Hypotéku dnes mohou získat nejen klienti s nižším příjmem nebo ti, kteří platí nízké daně, ale dokonce i lidé, kteří příjem nemohou nijak doložit. Tito klienti jsou pro banku rizikovější, proto většinou získají horší úrokovou sazbu než ti, kdo mají pravidelný příjem ze zaměstnání a jejichž příjmy jsou dostatečné. Sazba se může lišit o 1 až 2 %.
Než si o hypotéku zažádáte, zvažte, kolik můžete reálně měsíčně splácet – jakou maximální částku jste schopni z rodinného rozpočtu pravidelně měsíčně platit po dobu 20, 30, mnohdy až 40 let.
Kreditky a dluhy v registrech Je to důležité i proto, že některé banky do nákladů klienta nezahrnují některé výdaje, jako jsou splátky kreditních karet a kontokorentů či ručitelské závazky. Při výpočtu částky, kterou jste schopni měsíčně splácet, tedy s tímto výdajem musíte počítat sami. Je lepší počítat s menší rezervou, abyste se při zvýšení úrokové sazby nebo jiných neplánovaných změnách nedostali do problémů.
Když máte aspoň orientační představu o maximální možné výši splátky, můžete začít vybírat banku. Ověřte si, zda nefigurujete v registru dlužníků, ať už v bankovním (www.cbcb.cz) nebo nebankovním (www.solus.cz).
Nejjednodušeji se posuzuje klient, který je zaměstnaný a má vysoký příjem. Pak většinou stačí jediný doklad, a to potvrzení o příjmu. Pokud ale pobíráte různé formy diet a příjmy, které zaměstnavatel neuvádí, neoficiální příjmy z pronájmů apod., je možné požádat někoho z svého okolí – tzv. spoludlužníka, který „zvýší“ bonitu žadatele a zaručí se, že pokud klient nebude schopen splácet, převezme platbu závazku za něj.
Jste-li OSVČ, není pro banku problém na základě daňového přiznání dle výše zaplacené daně vypočítat váš příjem a poskytnout adekvátní výši úvěru. V tomto případě máte nárok na stejnou úrokovou sazbu jako zaměstnanec. Pokud však daně z nějakého důvodu, třeba kvůli vysokým nákladům apod. téměř neplatíte, příjem není možné posuzovat dle zaplacené daně.
Většina bank v tomto případě posuzuje každého klienta jednotlivě dle vykázaného obratu a ostatních parametrů. Pokud nejsou jasně stanovena pravidla, klient do poslední chvíle neví, zda úvěr dostane, nebo ne. Některé banky však mají i pro tento případ pravidla jednoznačně stanovena. Klientův příjem se jednoduše stanoví na základě obratu a žadatel hned od začátku ví, jaké má možnosti. Samozřejmě i za tuto výhodu zaplatí – většinou cca o 0,5 % vyšší sazbou.
Těm, kdo příjmy nebo majetek mají, ale nemohou je klasickou cestou doložit, nabízí dnes již většina bank hypotéku bez dokladování příjmů. Ta má vyšší úrokovou sazbu – o 1 až 2 % oproti klasickému hypotečnímu úvěru. Úvěr je poskytnut do 50 až 70%z hodnoty nemovitosti stanovené smluvním znalcem banky. Klient příjem dokládá jen čestným prohlášením. Banka si k tomu prověřuje všemi dostupnými způsoby finanční zázemí klienta a jeho tvrzení, že je schopen splácet.
***
Pozn.: LTV je podíl výše úvěru a odhadní ceny nemovitosti (1) Delší fixace je možná, záleží na individuální dohodě, (2) Expresní ocenění bytu je zdarma, (3) Prakticky stejné parametry má i IQ hypotéka Pronájem, která slouží k nákupu nemovitosti za účelem dalšího pronájmu, (4) V případě refinancování americké hypotéky je horní hranice 25 let, (5) Možné je zvolit daňově optimalizovanou variantu, tedy nezaplatit žádné poplatky přímo, ale nechat si je promítnout do výše úrokové sazby a tedy pravidelných splátek, (6) U refinancování akceptuje většina bank původní odhad, není-li starší 6 let, (7) Akce neplatí pro žádosti o hypotéku s jednoletou fixací úrokové sazby, (8) Expresní ocenění bytu je zdarma, ocenění bytu na základě elektronických podkladů 1600 Kč, jinak ocenění bytu nebo pozemku 3000 Kč, rodinného domu 4600 Kč , (9) Splátku si můžete navýšit až o 100 %, doba splácení po jejím navýšení však nesmí být kratší než 5 let, (10) Nabídka se vztahuje na hypotéky s pětiletou fixací ve výši od 1,3 milionu korun a také s 10-ti letou fixací, (11) Min. 250 tisíc Kč, z toho: účelová část min. 200 tisíc Kč, až 100 % hodnoty nemovitosti; neúčelová část min. 50 tisíc Kč, max. 20 % ze součtu účelové a neúčelové části, a to do max. 400 tisíc Kč, (12) Nabídka platí jen v případě pětileté a delší fixace a při podání žádosti v období od 10. března do 16. května. K uzavření smlouvy musí následně dojít nejpozději do 30. června
Tabulka
Hypotéky a jejich parametry
Banka Náz. produktu Min. a max.
výše úv.
Bawag Bank IQ hypotéka, Hypotéka Hypoték 250 tisíc až 4 miliony Kč
(refinancování) (3)
Americká hypotéka 250 tisíc až 4 miliony Kč
Citibank Hypotéka 100 % 300 tisíc až 100 % LTV
Hypotéka bez doložení příjmů 200 tisíc až 5 milionů Kč
Česká spořitelna Hypotéka na bydlení až 100 % LTV
Hypotéka na počkání až 100 % LTV
Výhodné podmínky refinancování až 100 % LTV
ČSOB Hypotéka 200 tisíc až 100 % LTV
GE Money bank Hypotéka, HypoExpres, Refinancování od 300 tisíc
hypoték
Hypoteční banka Hypotéka do 100 % hodnoty 300 tisíc až 100 % LTV
nemovitosti
Předhypoteční úvěr 200 tisíc až 5 milionů Kč
Komerční banka Hypoteční úvěr 200 tisíc až 100 % LTV
Flexibilní hypotéka 200 tisíc až 100 % LTV
Hypotéka 2 v 1 min. 250 tisíc Kč (11)
Mbank mHypotéka 200 tisíc až 110 % LTV
Poštovní spořitelna Klasická hypotéka, Hypotéka 200 tisíc až 70 % LTV
100, Neúčelová hypotéka
Raiffeisenbank Klasik 300 tisíc až 30 milionů
Kč (120 % LTV)
Equi bez doložení příjmů 300 tisíc až 30 milionů
Kč (70 % LTV)
Volksbank Standard, Bez doložení příjmů 300 tisíc až 100 % LTV
Refinancování hypotéky 200 tisíc až 60 % LTV
UniCredit Bank Individuální, Flexi min. 200 tisíc
Wüstenrot Hypotéka Wüstenrot, Hypotéka 300 tisíc až částka dle
100% bonity a zástavy
REFIN 300 tisíc až částka dle
bonity a zástavy
Min. a max. Min. a max. Popl. za poskytnutí
splatnost fixace
4 až 40 let 1 až 20 let 0,4 % z úvěru, min. 9000
max. 25 000 Kč (5)
4 až 25 let 1 až 20 let 0,4 % z úvěru, min. 9000
max. 25 000 Kč (5)
5 až 30 let 1 až 30 let 0,8 % z úvěru, min. 8000
max. 25 000 Kč
5 až 40 let 1 až 30 let 0,8 % z úvěru, min. 8000
max. 25 000 Kč
5 až 30 let 1 až 20 let 0,9 % z úvěru, min. 9500
max. 25 000 Kč
5 až 30 let 1 nebo 5 let 0,9 % z úvěru, min. 9500
max. 25 000 Kč
5 až 30 let 3 až 20 let Zvýhodněný poplatek ve
výši 4 500 Kč
5 až 40 let 1 až 30 let 0,8 % z úvěru
5 až 40 let 1 až 10 let do konce dubna zdarma
(10), jinak 0,8 %, min.
8000 max. 25 000 Kč (5)
5 až 30 let 1 až 30 let 0,8 % z úvěru, min. 8000
max. 25 000 Kč
max. 1 rok 1 rok 0,8 % z úvěru, min. 8000
max. 25 000 Kč
5 až 30 let 1 až 10,15 let do konce května zdarma
(12) 0,8 % z úvěru, min.
9000 max. 28000 Kč
5 až 30 let 3 až 10,15 let do konce května zdarma
(12) 0,8 % z úvěru, min.
9000 max. 28000 Kč
5 až 30 let 1 až 10,15 let do konce května zdarma
(12) 0,8 % z úvěru, min.
9000 max. 28000 Kč
5 až 45 let 1 až 5 let Zdarma
5 až 40 let 1 až 15 let 0,8 % z úvěru, min. 8000
max. 25000 Kč
5 až 40 let 1 až 15 let Zdarma
5 až 30 let 1 až 15 let 3 % z úvěru
až 40 let 1 až 5 let (1) 0,75 % z úvěru, min.
6000 max. 25000 Kč
až 40 let 3 až 10 let 0,35 % z úvěru, min.
3000 max. 17500 Kč
1 - 40 až 20 let 0,8, min. 8, max. 30
- 1 až 10 let do konce června zdarma
(7), jinak 0,8 % z úvěru
- 5 let do konce června zdarma
(7), jinak 0,8 % z úvěru
Popl. za vedení účtu Mimořádná splátka
150 Kč/ měsíc (5) 2 % z předčasně splacené částky, min. 10 000 Kč, daňově optimalizovaná
varianta 3 %, min. 15 000 Kč
150 Kč/ měsíc (5) 2 % z předčasně splacené částky, min. 10 000 Kč, daňově optimalizovaná
varianta 3 %, min. 15 000 Kč
150 Kč/ měsíc 5 % p.a. ze splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové
sazby
150 Kč/ měsíc 5 % p.a. ze splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové
sazby
150 Kč/ měsíc (6) -
150 Kč/ měsíc (6) -
150 Kč/ měsíc (6) -
150 Kč/ měsíc 5 % z nedočerpané výše úvěru za každý rok do konce fixace
150 Kč/ měsíc (5) 5 % ze splátky za každý rok do konce úrokového období
150 Kč/ měsíc 5 % ze splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby
nebo pevné odchylky
150 Kč/ měsíc kdykoliv
150 Kč/ měsíc -
250 Kč/ měsíc možnost zvýšit splátku (9)
150 Kč účelová + -
80 Kč neúčelová část
Zdarma Zdarma
150 Kč/ měsíc 5 % ze splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby
nebo pevné odchylky
150 Kč/ měsíc -
150 Kč/ měsíc 10 % z předčasně splacené částky
150 Kč/ měsíc 0,25 % ze splátky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace
úrokové sazby
150 Kč/ měsíc 0,25 % ze splátky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace
úrokové sazby
150 Flexi zdarma,jinak min. 1%
150 Kč/ měsíc 10 % z mimořádné splátky
150 Kč/ měsíc 10 % z mimořádné splátky
Poplatek za odhad nem. Nutnost
b. ú. v bance
dle odhadce Ano
dle odhadce Ano
- Ne
- Ne
Momentálně odhad nemovitosti v obvyklé Ne
výši zdarma
Momentálně odhad nemovitosti v obvyklé Ne
výši zdarma
není třeba (6) Ne
3000 (byt) - 4600 Kč (dům) Ano
cca 3000 - 5000 Kč Ano
1600 až 4600 Kč (2) Ne
1600 až 4600 Kč (2) Ne
cca 3000 - 5000 Kč Ano
cca 3000 - 5000 Kč Ano
cca 3000 - 5000 Kč Ano
dle odhadce Ano
0 až 4600 Kč (8) Ano
2 000,00 Kč Ano
2 000,00 Kč Ano
dle odhadce Ano
není třeba (6) Ano
3 - 5 Ne
2500 až 4800 Kč, za určitých podmínek Ne
poloviční
není třeba (6) Ne
O autorovi| IVANA ŽÁKOVÁ, Autorka je finanční poradkyně společnosti AWD Česká republika
