Jaro bývá každoročně obdobím, kdy se uzavře nejvíce nových hypotečních smluv. Vzít si hypotéku přitom není nijak obtížné - za předpokladu, že máte dostatečné příjmy. Lidé ale někdy požadují více peněz, než jsou schopni bez problémů splácet.
Ukázalo se to v době finanční krize. Banky stále hlásí vzrůstající počet lidí, kteří se opožďují se splácením nebo splácet přestali, a evidují narůstající počet žádostí o odklad splátek. Jak takové situaci předejít?
V první řadě si musíte ujasnit, zda hypotéku vůbec budete moci splácet. Úvěr v podstatě vždy znamená snížení měsíčních financí k volnému nakládání, a často tedy i nutné uskrovnění. V případě, že vaše měsíční příjmy nejsou příliš vysoké, měli byste zvážit, zda jste ochotni a schopni snížit své měsíční výdaje nebo si třeba odříct dovolenou.
Sečtěte náklady a počítejte s rezervou Trochu jiná je situace, pokud už nyní platíte podnájem v takové výši, která pokryje splátky vaší plánované hypotéky. Ani v takovém případě ale ještě nemáte vyhráno.
Vzhledem k tomu, že nikdy nevíte, jaká situace může nastat - zda nepřijdete o práci nebo zda třeba dlouhodobě neonemocníte - měli byste mít likvidní rezervu ve výši šestinásobku měsíčních nákladů. Ty ovšem nezahrnují jen splátky hypotéky, ale také splátky ostatních závazků, jídlo, kosmetiku, ošacení, benzin a podobně. Zkrátka vše, za co pravidelně každý měsíc utrácíte.
Pokud nemáte představu, kolik utratíte za jídlo, zkuste si jeden měsíc zapisovat výdaje za nákupy potravin. Zamyslete se také nad výdaji, které se dají předvídat: například po narození dítěte nebo zvyšující se výdaje s ohledem na jeho věk.
Pak si můžete udělat představu o tom, jak vysoké měsíční splátky si můžete dovolit, a tím pádem i jakou výši úvěru. Důležitou roli také hraje odhadní cena zastavené nemovitosti - víc vám banky zkrátka nepůjčí. Počítejte s tím, že odhad bude pravděpodobně nižší, než jste očekávali. Některé banky se začaly chovat velmi konzervativně.
Každý, kdo žádá o hypotéku, chce samozřejmě co nejnižší úrokovou sazbu. Vždy je ale nutné zvážit, kam až můžete zajít, abyste se nevystavovali riziku špatné platební morálky.
V praxi to například znamená, že i když máte na účtu volné prostředky k nakládání např. ve výši několika stovek tisíc korun, měli byste si vždy ponechat finanční rezervu i za cenu, že nedosáhnete třeba na hypotéku do 70 procent odhadované hodnoty nemovitosti, ale do 85 procent. Uvažovat o opaku by mohl snad jen ten, kdo má v podstatě jistotu, že v nejbližším roce rezervu dospoří.
Přemýšlet byste měli také o délce splatnosti úvěru. Obecně platí, že čím delší splatnost, tím více dlužnou částku přeplatíte, na druhou stranu budete mít nižší měsíční splátky. Zvolte, co je pro vás důležitější. Počítejte také s tím, že i když některé banky nabízejí až čtyřicetiletou splatnost, musí vám být v okamžiku splatnosti zpravidla kolem 70 let, což znamená, že po třicítce už na ni nedosáhnete.
Pokud zvolíte maximální splatnost, nebudete už mít v případě, že pro vás budou časem splátky vysoké, možnost rozložit úvěr ještě do delšího období a tím situaci vyřešit. Pokud se i přesto pro ni rozhodnete, měly by vám měsíčně určité finanční prostředky na účtu pro jistotu zbýt a samozřejmostí by měla být šestiměsíční rezerva.
Optimálně se snažte úvěr zbytečně neprotahovat, ale přitom zvolit takovou měsíční splátku, která je ve vašich možnostech - nejlépe aby vám měsíčně zbyly určité prostředky navíc. Mít finance naplánované na stokorunu přesně, aniž by vám něco zbylo, není rozumné. Navíc pokud vám peníze každý měsíc zbudou, můžete je šetřit souběžně s hypotékou či zainvestovat a po čase (kdykoli na konci fixace úrokové sazby) vložit mimořádnou splátku a tím dluh snížit.
Co se týče fixace úrokové sazby, volte tříletou nebo pětiletou. V případě, že do roka očekáváte určitý finanční obnos, kterým byste chtěli hypotéku částečně či zcela umořit, nebo pokud víte, že za rok budete potřebovat větší byt a tento budete pravděpodobně prodávat, zvolte jednoletou fixaci, u které bývají o něco vyšší úrokové sazby. Vložit mimořádný vklad nebo umořit celý dluh lze totiž jen na konci doby fixace. Volit jednoletou fixaci ze spekulativních důvodů kvůli výši úroků se často nevyplácí.
Odklad splátek banky nerady Také dobře zvažte sjednání pojištění schopnosti splácet, což může přinést úsporu cca jedné až dvou desetin úrokové sazby v závislosti na konkrétní bance. Ovšem co ušetříte na úrocích, zaplatíte na pojištění, ne-li dokonce více. Na druhou stranu, pokud nemáte dostatečné rezervy, měli byste o tom vážně uvažovat. Pojištění pro případ ztráty zaměstnání bývá v rámci nejdražších balíčků, což znamená, že se musíte pojistit i proti ostatním rizikům, jako je smrt, invalidita či pracovní neschopnost.
Pokračování na straně 24
Dokončení ze strany 23
V případě, že byste ztratili zaměstnání, pojišťovna převezme splátky po šedesáti či devadesáti dnech od ukončení pracovního poměru - nesmíte to ale být vy, kdo dá výpověď. K pojistné události navíc může dojít nejdříve po šesti měsících od podpisu smlouvy. Další důležitou skutečností je, že pojištění proti ztrátě zaměstnání pokrývá jen určitou překlenovací dobu, což často bývá maximálně šest splátek. Jen některé pojišťovny vyplácejí devět či dvanáct měsíců.
V případě pracovní neschopnosti bude pojišťovna platit jistinu i úroky 12-18 měsíců, může si ale stanovit maximální částku, jakou bude ochotna platit, například deset tisíc korun měsíčně. Pojišťovny plní zpravidla až od 30. či 60. dne nemoci, v případě samostatného nemocenského pojištění pak od 15. nebo 29. dne nemoci. Například na bolesti zad se navíc plnění často nevztahuje.
Že vám banka odloží splátky, na to se nespoléhejte. Zažádat sice můžete, ale vyhověno vám být nemusí. Vzhledem k tomu, že banky mají zástavní právo k nemovitosti, není to pro ně až tak důležité. Navíc pokud vám odklad povolí, zpravidla budete muset platit úroky, což v počátku bývá větší část splátky. (Více informací najdete v článku nahoře.) Ani založení není zadarmo Než půjdete zažádat o hypotéku, počítejte s poplatkem za zpracování zpravidla ve výši 0,8 % z výše úvěru, minimálně 8 tisíc korun (některé banky ho buď vůbec, nebo nyní akčně neúčtují, Komerční banka 2900 Kč), dále s pravidelným měsíčním poplatkem za vedení úvěrového účtu (asi 150 Kč, ČS 200 Kč). Některé banky požadují i zřízení běžného účtu, na který vám musí chodit výplata. Dále také počítejte u většiny bank s poplatkem za odhad nemovitosti ve výši zhruba čtyř tisíc korun.
První, o co se lidé zajímají, bývá výše úrokových sazeb. Často pak při srovnávání bank vycházejí z jejich minimálních sazeb. Jenže to může být k ničemu - není vůbec jisté, že právě oni na ně dosáhnou, anebo ne u všech srovnávaných bank. Mnozí si také nezjistí, zda se nejedná o pohyblivou sazbu vázanou na PRIBOR (průměrnou sazbu, za kterou si české banky navzájem půjčují na mezibankovním trhu).
Než se rozhodnete pro konkrétní banku, nechte si zpracovat možnosti ve více z nich, nebo si nechte poradit od hypotečního makléře či finančního poradce. Tím se ovšem nemyslí nikdo z banky ani realitní kanceláře, jak se podle nedávného průzkumu pro společnost Partners domnívá většina lidí, ale poradce, který spolupracuje s co nejvíce bankami. Poradce i makléře finanční instituce platí formou provize. U seriózních společností bývají provize zhruba srovnatelné.
Vybavení lze financovat i z některé hypotéky Nezapomeňte také počítat s penězi, které budete potřebovat na vybavení nemovitosti. V případě vestavěných skříní či kuchyňských linek můžete použít finance z hypotéky, nebo můžete u některých bank zažádat o tzv. hypotéku 2 v 1, kdy je část úvěru neúčelová (zpravidla maximálně 20 % a zároveň 400 či 500 tisíc korun). Tato služba bývá zpoplatněna buď jednorázovým poplatkem (2-3 % z výše neúčelové části), nebo je neúčelová část úročená vyšší sazbou o jeden až dva procentní body.
Některé banky otevírají i dva účty, což představuje dva poplatky za vedení úvěrového účtu. Další možností, z čeho financovat nábytek, je úvěr ze stavebního spoření. Neúčelový spotřebitelský úvěr by vzhledem k vyšší nákladovosti měl být až posledním řešením.
