Zvýšení DPH sice povede ke zdražení bytů, hlavní příčina nárůstu cen je ale dána obrovskou poptávkou
Rekonstrukce bytu, nová dlažba, koupě nového bytu od developera, montáž kuchyňské linky. Všechny tyto položky jsou v současnosti zdaňovány 5procentní sazbou DPH. Cenový nárůst v příštím roce souvisí nejen s navýšením sazby na 9 procent, ale i s novými pojmy typu sociální bydlení a se situací na trhu.
Princip daně z přidané hodnoty si lze představit jako řetězec plateb, ve kterém je každý článek povinen zaplatit DPH předchozímu článku a naúčtovat ji článku následujícímu. Uprostřed řetězce tak každý platí daň jen z přidané hodnoty, o kterou cenu výrobku sám navýší. Naopak konečný článek řetězce, tedy dejme tomu kupující bytu, již DPH zaplatí, aniž by ji někomu sám naúčtoval.
Z toho plyne i možný dopad zvýšení sazby na 9 procent na ceny stavebních služeb a produktů od nového roku: samotná bytová výstavba bude stát pořád stejně, dražší bude ale prodej konečnému spotřebiteli. Dá se tedy očekávat, že koupíte-li si nově postavený byt až v lednu, zaplatíte na DPH o čtyři procenta víc.
Zdraží nové byty
Developerské firmy se však shodují, že ke zdražení v této přesné podobě zřejmě nedojde. „Nemůžeme jednoznačně říci, že zvýšíme ceny bytů o navýšení DPH, ani že ceny nenavýšíme a umoříme ono navýšení v naší marži, to bude záležet na konkrétních projektech. Obecně lze ale říci, že zvýšení DPH zvedne cenu nových bytů a rodinných domů zhruba o 2 až 3 procenta,“ uvádí za Metrostav Martina Huclová.
Společnost Skanska podle mluvčího Ondřeje Šucha změnu DPH započítá. „Byty prodáváme za cenu bez daně a připočítáváme DPH v aktuální výši , takže od ledna 2008 budeme nabízet byty s novou sazbou DPH. Jinými slovy, cena, za kterou nabízíme byt my, je stále stejná, sazbu daně mění stát.“ Zdražení nových bytů kvůli růstu DPH potvrzuje i obchodní ředitelka Central Group Miluše Netolická.
Výše DPH však zdaleka není jediným a nejdůležitějším činitelem, který má na cenu nemovitostí u nás vliv. „DPH je při tvorbě ceny bytů relativně nevýznamný faktor. Mnohem důležitější je stav nabídky a poptávky. A současný stav je takový, že poptávka výrazně převyšuje nabídku,“ předvídá mnohem vyšší růst cen bytů než o ona čtyři procenta Michal Hájek z ČSOB.
V poslední době narůstaly ceny za byty závratnou rychlostí, o 10 až 20 procent ročně. „Developeři reagují na situaci na trhu, a když nebudou moci své projekty prodat, klidně ceny sníží a ukrojí něco ze svých 15 až 20procentních marží. Vše záleží na tom, kolik budou lidé ochotni za nové byty zaplatit a jaké budou mít alternativy,“ dodává Hájek. Avšak vzhledem k tomu, že stavební firmy mají zakázek tolik, že už nové nepřijímají, a že nové projekty se daří rozprodat ještě před tím, než je stavba zahájena, se s nějakým „ukrajováním z marže“ moc počítat nedá.
Nová výše DPH se nedotkne jen těch, kdo kupují celý nový byt, ale i lidí, kteří své bydlení rekonstruují. Snížená sazba se totiž vztahuje též na stavební práce a předměty zakoupené k jejich provedení.
V praxi tedy můžete ušetřit, pokud například vybavení do koupelny nebo kuchyňskou linku, ale i dlažbu a vestavěné skříně koupíte prostřednictvím stavební firmy, která si pak kromě těchto produktů naúčtuje i práci spojenou s jejich instalací: vše se sníženým DPH. Naopak kdybyste si výrobky kupovali v obchodě sami, DPH vám bude naúčtována v základní sazbě, tedy 19 procent. Stavební firmy mohou často nabídnout ještě nižší ceny výrobků díky množstevním slevám, které ve velkoobchodech dostávají.
S již koupenými věcmi do bytu nebo domku s 19procentní DPH teoreticky už nic nenaděláte. V praxi ale řešení existuje. „Dám staviteli stvrzenku, kterou si on zahrne do účetnictví, jako že zboží koupil. Zboží mi nafakturuje i s prací a s pětiprocentní DPH a sám si pak rozdíl mezi oběma sazbami nechá od finančního úřadu vrátit,“ vysvětluje pan Jelínek, který staví rodinný domek u Hradce Králové.
Sociální bydlení po česku
Další novinkou, která se příští rok zavede, bude pojem sociálního bydlení. Zatímco dosud se snížená sazba vztahovala na všechny stavební a montážní práce určené k bydlení, pod tlakem EU smí být snížená sazba účtována pouze na bydlení v rámci sociální politiky státu. Česká vláda však toto omezení obešla jednoduše tak, že za byty pro sociální bydlení označila všechny byty s podlahovou plochou do 120 m2. Touto definicí se sociálně potřebnými z právního hlediska stávají skoro všichni občané, což by se podle Michala Hájka nemuselo Evropské komisi líbit. Při pohledu na nabídky českých developerů asi není náhodou, že největší nabízené byty mají výměru 119 m2.
Zatím nicméně platí, že byt o výměře 90 m2 se bude příští rok místo 5procentní danit sazbou 9 procent a DPH u bytu o 130 m2 poskočí ze stávajících 5 na 19 procent. Třeba za nový byt 3+1 o 75 m2 zaplatíte kvůli vyšší DPH místo 3 150 000 už 3 270 000 Kč.
O autorovi| Lada Kičmerová, redaktorka LN
