* LN Po Praze kolují zvěsti, že reality vyměníte za jiný byznys. Vrátíte se k reklamě, koupíte rádio?
To je pravda jen částečně. Svůj byznys totiž neměním, ale rozšiřuji. I nadále pokračuji ve výstavbě nového Karlína, ale nežiju jenom realitním byznysem. Díky prodejům několika projektů jsem získal peníze, které budu investovat hlavně do realit, ale také zbyde na uskutečnění mého snu. Tím je založení jazzového rádia v Praze. Doufám, že v brzké době získám licenci.
* LN Bude to ryze jazzové rádio?
Miluju jazz a to bude hlavní náplň vysílání. Samozřejmě dáme prostor etnické hudbě a world music.
* LN Kdy bude možné novou jazzovou stanici poslouchat?
Všechno závisí na tom, jak rychle získám licenci. Doufám, že to bude ještě letos.
* LN Rádio je vaše hobby, živí vás ale reality a tento sektor prochází krizí. Jak recese poznamenala vaši společnost Real Estate Karlin Group?
Nejdříve chci říci, že rádio je sice hobby, ale také byznys. Věřím, že bude vydělávat, stejně jako vydělávala moje stanice SIS, Station Independent Satellite v Belgii před třiceti lety. Vysílali jsme z půdy jednoho bruselského domu, jako první jsme hráli reggae, world music. Tehdy měl státní rozhlas monopol, nás označil za piráty a každé dva týdny nás udával policii. V policejních skladech možná ještě leží čtyři desítky vysílačů, které nám policie zabavila. A přesto jsme vydělávali. Pokud jde o realitní byznys, je fakt, že prochází útlumem. Změnil se byznys i klienti, přístup bank. I my jsme se museli přizpůsobit, a proto jsme firmu restrukturalizovali.
* LN Co to znamená?
Naše firma měla tři majitele. Jedním jsem byl já, druhým Marc Rich a třetím byl Richard Butler. Před několika měsíci jsme se rozhodli rozdělit společnost, protože každý jsme měli jinou strategii rozvoje. Marc Rich a já klademe důraz na rezidenční development, Richard Butler viděl budoucnost hlavně v kancelářském segmentu. Já a Marc Rich jsme zůstali, Richard Butler odešel se dvěma projekty. Nyní je naše firma silnější než kdykoli jindy.
* LN Vaši společnost opustil nejen Richard Butler, odešla řada dalších lidí, včetně dlouholetého ředitele Milorada Miškoviče. Proč?
Hlavním důvodem je restrukturalizace. Musíme se přizpůsobit novým podmínkám v byznysu. Lépe se v nich orientují malé firmy. Proto jsme počet lidí redukovali. Pokud jde o Milorada, byl nejdříve můj přítel a teprve potom začal pracovat v mé společnosti jako marketingový manažer. Milorad měl svůj vlastní projekt a dohodli jsme se, že zkusí pracovat sám na sebe. Spolupracuje ale i s naší společností, zůstali jsme přátelé.
* LN Kolik lidí celkem odešlo?
Odešlo osm lidí. Chci připomenout, že počty zaměstnanců, a to o desítky, redukovali i jiní developeři: Central Group, Orco či Finep. Od nás odešlo včetně Milorada, celkem devět zaměstnanců. Nyní máme zhruba dvacet lidí.
* LN Firma je menší a to může vypadat jako první krok na cestě do nicoty...
Může to tak vypadat, ale absolutně to není náš případ. V minulosti jsme nadšeně kupovali pozemky, vlastníme rozsáhlá území v Karlíně i na jiných místech Prahy. Ale nyní jsme analyzovali situaci a rozhodli, že je čas restrukturalizovat společnost, prodat některé projekty a zahájit jiné. Chceme náš byznys rozdělit. Kdybych chtěl sám postavit všechny projekty, které mám v plánu, musel bych pracovat ještě pětadvacet let. Myslím si, s přihlédnutím k svému věku, že to není možné. Myslím, že moje rozhodnutí prodat některé projekty – neprodali jsme jediný metr pozemků, ale jen kompletní projekty – je správné.
* LN V současné době ale dochází k nuceným prodejům. Developeři se zbavují projektů, na které nemají peníze, i pod cenou. Kolik jste na prodeji vydělali?
Základem úspěchu v realitním byznysu je vědět, kdy je čas nakupovat a kdy je čas prodávat. Jsem si jistý, že před několika měsíci byl nejlepší čas k prodeji některých projektů, a proto jsem to udělal. Úspěšně jsem během posledních šesti měsíců prodal tři projekty. To je unikátní, aby jedna společnost v tak krátké době prodala tři projekty, a ještě na tom vydělala.
* LN Kolik jste na prodeji těch tří projektů vydělal?
Máme dostatek peněz. Je známo, že banky jsou velmi zdrženlivé ve financování projektů kvůli ekonomické situaci. Takže místo toho, abychom projekty odložili, rozhodli jsme se je prodat, aby byly uskutečněné dříve. Jsem přesvědčen, že to urychlí oživení Karlína.
* LN Dobře. A jaký byl váš zisk z prodeje projektů?
Vydělali jsme a tuto hotovost použijeme na zahájení nových projektů hlavně v Karlíně, konkrétně v rezidenčním projektu River Garden. A vydělali jsme dost, abychom měli na uskutečnění všech svých projektů.
* LN Kolik korun je „dost“?
Nemohu mluvit konkrétně, jde o stovky milionů korun, které máme k dispozici.
* LN Budete prodávat ještě další projekty?
Před podpisem smlouvy je prodej projektu Keystone, to je nově postavená a již obsazená menší kancelářská budova v Karlíně. Kupuje ji německý fond.
* LN Můžete potvrdit, že cena této transakce je 300 milionů korun?
To jsou spekulace, cena je důvěrnou informací, kterou nezveřejňujeme.
* LN Keystone je obsazen, mohl byste vydělávat na nájemném. Jde o nucený prodej?
Základním byznysem developera je najít lokalitu, vymyslet, co tam bude stát, dát dohromady architekta, stavební firmu, financování, hotový objekt pronajmout a pak prodat. Cílem developera není vlastnit, ale vytvořit něco, o co bude na trhu zájem. Keystone je typický případ, nejde o žádný nucený prodej. Transakce bude zisková.
* LN Kolik vám vynese?
Něco pod deset procent.
* LN Není to málo?
Časy se změnily, realitní byznys je v útlumu. Samozřejmě pamatuji developery, kteří by pod dvacet procent zisku nikdy nešli. Kde jsou dnes? Jeden musel dvakrát žádat o soudní ochranu před věřiteli, další hledá cesty, jak restrukturalizovat dluhy.
* LN Jste si jist, že developeři, kterým jste projekty prodal, je také dokončí?
Všichni developeři, kterým jsme projekty prodali, budou stavět podle těch projektů, které od nás koupili. Tam nebudou žádné zásadní rozdíly, projekty jsme prodali se všemi povoleními, budou se stavět tak, jak jsme je navrhli. Naše projekty na oživení Karlína tedy pokračují. A uskuteční se dříve, než bychom to stihli sami jako jediný developer.
* LN Loni jste prodal dvě haly v karlínské Thámově ulici finančníku Zdeňku Bakalovi. Kdo je bude rekonstruovat?
Zdeněk Bakala rozhodl, že nejlepší společností, která může rekonstruovat koupené haly, jsme my. Rekonstrukci zahájíme ještě letos. Do části těchto prostor se přestěhuje vydavatelství Economia, v další části budou kanceláře a prodejní prostory k pronájmu a také tam bude výstavní síň. Prostě všechno, co jsme slíbili v minulosti, bude v Karlíně existovat. Myslím, že jsem nijak nezměnil svou strategii v Karlíně, naopak myslím, že jsem výstavbu usnadnil.
* LN Kolik bude stát přestavba hal Zdeňka Bakaly?
Rozpočet na přestavbu obou hal se pohybuje kolem 500 milionů korun.
* LN Které projekty jsou nyní pro vás prioritní?
Brzy chceme začít stavět rezidenční projekt River Garden v Karlíně na břehu Vltavy. Chci také co nejdříve ukončit stavební řízení nového rezidenčního projektu v Modřanech, také na břehu řeky. Jsem přesvědčen, že bydlení u řeky je pro lidi atraktivní. V Modřanech plánujeme rezidenční areál v sousedství golfového hřiště a očekávám, že tento projekt bude obdobou Karlína.
* LN Velké bytové projekty v Modřanech ale mají problémy. V areálu Belárie Park se již déle než rok nedaří prodat posledních padesát bytů, projekt Neo Riviéra má dva roky zpoždění. Skutečně jste přesvědčen, že Modřany jsou dobrou lokalitou pro výstavbu nových bytů?
Věřím, že lidé brzo ocení výhody Modřan. Kde v Praze najdete v sousedství golf?
* LN Vy sám golf nehrajete. Myslíte, že golfové hřiště je výhoda?
Golf nehraju, protože se bojím, že by se mi zalíbil a ubíral by mi pak čas. Pro stále víc lidí je ale golf skvělou relaxací a mít hřiště na dohled bude pro ně určitě argument, proč si vybrat bydlení právě v tomto projektu. Navíc tam není jen golf. Mí dva přátelé tam otevřeli restauraci na lodi a zároveň i sportovní areál s hřištěm na plážový volejbal, kam chodí stovky lidí.
* LN Jak velký bude projekt v Modřanech?
Věřím, že v Modřanech dokážeme postupně vykoupit osmdesát až sto tisíc čtverečních metrů pozemků. To je prostor, kde budeme moci postavit tisíc rezidencí. Stavět ale budeme po etapách, vždy zhruba stovku bytů.
* LNV Praze je 2500 nových neprodaných bytů. Myslíte, že už je čas stavět další?
I během krize si dobré produkty našly své zákazníky. Dobré, kvalitní byty za rozumné ceny. A takové byty budu stavět. Postavit drahý projekt dovede každý. Co je dnes těžké, je vytvořit dobrý produkt za rozumnou cenu. Musíte najít kvalitní materiály, které nejsou předražené, musíte inovovat vybavení bytů, musíte přijít s novými postupy, abyste dosáhli přijatelné ceny. A to budu dělat.
* LN Byt, to jsou místnosti, chodba, koupelna, podlaha, okna, dveře. Jak tady chcete něco inovovat?
Samozřejmě. Dnes ale Češi jezdí do zahraničí a poznali, co je kvalita. A co na zdejším trhu chybí. Kvalita za rozumnou cenu, to už člověk hledá jako jehlu v kupce sena. Začíná to u materiálů. Běžně mají nové české byty laminátové podlahy. Proč? Kvalitní jsou dřevěné. Měřítkem kvality jsou i izolace. Vždyť jde stavět kvalitně zateplené domy, využívat rekuperace a šetřit tak náklady na vytápění. V konečném důsledku tak šetřit i životní prostředí. A stále více klientů bude kvalitu požadovat. Nebude už rozhodující jen cena, ale cena ve vztahu ke kvalitě, k designu.
* LN Takové byty ale nebudou levné. Lidé, kteří si mohli dovolit kvalitní nové byty, je už koupili. Myslíte, že se objeví další?
Nové byty nemají všichni. A počet lidí, kteří chtějí kvalitní nové bydlení a mají na ně peníze, tento počet narůstá.
***
Chceme náš byznys rozdělit. Kdybych chtěl sám postavit všechny projekty, které mám v plánu, musel bych pracovat ještě pětadvacet let. Myslím si, s přihlédnutím k svému věku, že to není možné.
Před podpisem smlouvy je prodej projektu Keystone, to je nově postavená a již obsazená menší kancelářská budova v Karlíně. Kupuje ji německý fond.
Realitní vizionář z Karlína
Serge Borenstein
Prezident developerské skupiny Real Estate Karlin Group (REKG) se narodil v roce 1949 v Belgii. V Česku působí od roku 1993, kdy založil reklamní agenturu East-West Media. V roce 1997 dal dohromady REKG a modernizuje objekty v Karlíně, dosud za 10 miliard korun. Připravuje bytové projekty za dalších šest miliard.
